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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新中民五终字第380号 上诉人（原审原告）张根群。 委托代理人李占伟，河南兴原律师事务所律师。 委托代理人郜艳字。 被上诉人（原审被告）孙建东（又名孙玉军）。 被上诉人（原审被告）胡克星。 二被上诉人共同委托代理人单福领，原阳县城关镇法律服务所法律工作者。 上诉人张根群与被上诉人孙玉军、胡克星租赁合同纠纷一案，张根群于2014年11月26日提起诉讼，要求孙玉军、胡克星支付租金75000元，后增加诉讼请求，要求孙玉军、胡克星支付2015年租金85000元及利息（按月息2分计算至还款之日）。经审理，河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）于2015年6月3日作出（2014）原民初字第1755号民事判决。宣判后，张根群不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2011年12月22日，孙玉军、胡克星承租张根群所有的山河小区临街二楼北头房屋开办台球厅，双方签订租房协议约定，租期10年，自2011年12月22日起至2021年12月22日止，年租金为85000元，每年12月22日付清下年房租，若逾期不支付房租，每超过一天加收房租10%的滞纳金，超一个月合同自动解除。2013年12月，孙玉军、胡克星应向张根群支付2014年租金85000元，孙玉军支付10000元租金后，余款未付。双方因此产生纠纷。2014年4月，张根群将租赁房屋门锁上，孙玉军、胡克星开办的台球厅不再经营。 原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张根群将自己所有的山河小区临街二楼北头房屋租赁给孙玉军、胡克星开办台球厅，孙玉军、胡克星应按合同约定于每年12月22日向张根群支付下年租金85000元。2014年4月，张根群在孙玉军、胡克星未付清租金的情况下，将租赁房屋的门锁上，导致孙玉军、胡克星不能正常使用房屋，双方签订的租赁合同无法继续履行，应视为解除。合同解除后，因孙玉军、胡克星未使用房屋，不应再支付租金，但二人在辩称中同意支付张根群六个月房租42500元，系二人对其自身民事权利的有效处分。扣除孙玉军已付的10000元，孙玉军、胡克星还应向张根群支付2014年房屋租金32500元。因租赁合同于2014年4月解除，孙玉军、胡克星未再使用房屋，此后的租金不应再支付，故对于张根群诉讼请求中租金超出部分，不予支持。对于张根群要求孙玉军、胡克星按月息2分支付拖欠租金利息的请求，视为张根群对孙玉军、胡克星未履行合同经济损失的请求，鉴于孙玉军、胡克星拖欠租金的行为确实给张根群造成了损失，且案涉租房协议中明确约定，若逾期不支付房租，每超一天加收房租10%的滞纳金。该约定违约金过高，违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》关于违约金的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定过分高于造成的损失，故仅支付拖欠房屋租金32500元的30%，即9750元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、孙玉军、胡克星于判决生效后十五日内支付张根群租金32500元；二、孙玉军、胡克星于判决生效后十五日内赔偿张根群违约金9750元；三、驳回张根群的其他诉讼请求。案件受理费3500元，张根群负担2500元，孙玉军、胡克星负担1000元。 张根群上诉称：一、原审判决认定事实有误。租赁房屋实际上锁时间是2014年9月，而不是2014年4月。另外锁门是上诉人应孙玉军要求锁门的，不是上诉人私自锁的。孙玉军、胡克星的经营设施、设备等物品至今拒不搬出，致上诉人无法另行出租。二、原审判决适用法律错误，判决结果不公。案涉租房协议第二条约定，若逾期不支付房租，每超一天加收房租10%滞纳金。超过一个月自动解除。第五条第一款约定，协议期内，孙玉军、胡克星履行本协议所有条款后，张根群不得提前收回房屋。综合两条内容理解第二条的本意是承租人逾期支付房租超过一个月的情况下，出租人有解除租赁协议的权利，而不是承租人有解除合同的权利。如果赋予承租人任意解除权，将严重损害出租人的利益。另外，锁门行为视为解除合同，无法律依据。孙玉军拒不支付房租，也不腾房，锁门仅是上诉人追索房租的方式，并非解除合同的意思表示。锁门是孙玉军、胡克星自愿要求的，因其占用房屋拒不退出，应继续支付房租。违约金的约定过高，但孙玉军、胡克星在原审时并非提出，而上诉人仅主张月息2分，应予支持。综上，请求二审法院撤销原判，改判孙玉军、胡克星支付租赁费160000元，并按照月息2分支付利息至还款之日。 孙玉军、胡克星辩称：张根群的上诉理由不能成立。张根群称锁门时间为2014年9月没有证据支持，其要求支付租赁费160000元按照2分支付利息没有根据。由于本案纠纷是张根群将租赁房屋大门锁住，导致答辩人无法经营，原审判决支付房屋租赁费至锁门之日并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院查明的事实与原审认定一致。 本院认为：关于案涉租赁房屋锁门时间及原因问题。张根群上诉称锁门时间是在2014年9月，是在孙玉军的要求下才锁的。对张根群的主张，孙玉军、胡克星不予认可，关于锁门时间，孙玉军、胡克星在原审诉讼期间提交了证人证言予以证明，证明效力高于张根群的单方陈述，故原审判决认定锁门时间在2014年4月并无不妥。关于锁门的原因，仅有张根群的单方陈述，而孙玉军、胡克星不予认可，因此，对该项主张本院不予采纳。关于案涉租赁合同解除时间问题。案涉租赁合同第二条约定，承租人逾期不支付房租，每超一天加收房租10%滞纳金，超过一个月自动解除。按照通常理解，该条约定的解除条件成就后，合同双方当事人均有解除权。因孙玉军、胡克星逾期欠缴2014年大部分租金，超过了一个月之后，合同解除条件已成就。租赁合同继续履行一段时间后，孙玉军、胡克星仍不补交租金，张根群因此将租赁房屋锁上。张根群的此项事实行为导致租赁房屋无法继续使用，合同目的无法实现。基于合同约定及案件事实，原审判决由此认定张根群是以自己的行为表示解除合同，并无不妥。合同解除后，张根群与孙玉军、胡克星已无租赁合同关系，张根群再要求二人支付此后的租金，于法无据，原审判决不予支持，并无不妥。 关于租赁合同约定违约金过高问题，张根群上诉称孙玉军、胡克星在原审时未提出该问题，孙玉军、胡克星辩称原审时已经提出。从原审庭审笔录看张根群自认滞纳金每日百分之十约定过高，要求孙玉军、胡克星按月息2分支付利息。孙玉军、胡克星表示自己不同意承担利息，其中已包含违约金约定过高的意思，且张根群要求按月息2分付息也无法律依据。原审判决据此依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定对违约金数额酌情予以处理，并无明显不妥。综上，张根群的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2655元，由张根群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵 霞 审 判 员 陈兴祥 代理审判员 贾 威 二〇一五年九月二十二日 代理书记员 刘 冬 |
