|
河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新中民五终字第408号 法定代表人范清才，主任。 委托代理人裴玉国，封丘县148法律服务所法律工作者。 住所地封丘县北干道东段。 法定代表人苌哲洁，经理。 委托代理人宋连义，河南中同合律师事务所律师。 上诉人封丘县城关镇小东关村民委员会（以下简称小东关村委会）与被上诉人封丘县万客来商贸有限公司（以下简称万客来公司）房屋租赁合同纠纷一案，万客来公司于2015年1月21日向河南省封丘县人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，请求判决小东关村委会退还租金45000元，支付违约金100000元，诉讼费用由小东关村委会负担。原审法院经审理于2015年6月2日作出（2015）封民初字第260号民事判决，小东关村委会不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，案件现已审理终结。 原审法院审理查明：2008年9月1日，万客来公司与小东关村委会签订房屋租赁合同，约定将小东关村委会位于封丘县城北干道人民医院对面十间门面房租赁给万客来公司用于生产经营。期限5年（2008年10月1日-2013年10月1日），租金为每年6万元。合同签订后，万客来公司将30万元租金一次性交清，然后在该租赁房屋里开办万客来超市。2012年5月31日，应小东关村委会的要求，万客来公司提前预交合同到期后的租金10万元。在万客来公司经营期间，2014年9月1日小东关村委会向万客来公司下达了书面通知：要求补交2013年9月1日至2014年8月31日的房屋租金44000元，并要求万客来公司于2014年9月15日前腾出房屋。万客来公司于2014年9月15日前已腾出房屋。 原审法院认为：万客来公司与小东关村委会签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同有效。双方当事人应依合同约定履行自己的义务。租赁期间届满，万客来公司继续使用租赁物，并依约交纳了租赁费，小东关村委会予以接受。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期。”关于租赁期外租金问题，依双方约定按每月5000元租金标准自2013年10月1日计付至2014年9月15日止，共计57500元，万客来公司已交纳租金的10万元，小东关村委会应退还租金42500元。对万客来公司要求退还租金合理部分，予以支持。关于违约金问题，小东关村委会于2014年9月1日下达书面通知，通知万客来公司在9月15日前腾出房屋，小东关村委会已适当履行了通知义务，不构成违约。对万客来公司要求小东关村委会支付违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，原审法院判决：一、小东关村委会于判决生效后十日内退还万客来公司租金42500元；二、驳回万客来公司的其他诉讼请求。案件受理费3100元，万客来公司负担2238元，小东关村委会负担862元。 小东关村委会上诉称：1、案涉租赁合同签订后，万客来公司未经小东关村委会同意，将案涉西边五间房屋以每年10万元的价格转租给封丘县同心堂大药房有限公司，其行为明显违反合同规定，其转租所得收益属于不当得利，应归小东关村委会所有或者折抵其缴纳的承租费用；2、案涉合同到期后的房屋租赁价格，应以万客来公司转租的价格标准计算，另在万客来公司预交10万元租金时，小东关村委会已告知其房屋租金要上调，万客来公司提前缴纳租赁费系获得续签租赁合同的权利，不等于原合同继续履行，合同到期后因双方未能就房屋租金价格问题达成一致，导致双方未续签租赁合同，应以市场价格确定房屋租赁费用。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。 万客来公司辩称：答辩人在租赁合同期限内并未转租，另小东关村委会在合同未到期时，预收房租，应视为同意合同到期后按原合同约定价格履行。综上，小东关村委会的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回小东关村委会的上诉，维持原审判决。 二审诉讼中小东关村委会提供的证据有：第一组：1、2015年7月1日封丘县同心堂大药房有限公司医药超市证明一份；2、2011年6月2日苌哲洁证明一份；3、2011年7月11日苌哲洁证明一份。证明万客来公司在案涉租赁合同履行中有违约行为，万客来公司所租房屋2011年房屋租赁市场价格是每间每年两万元。第二组：1、2014年9月2日小东关村委会与任保正、雷秀朵房屋租赁合同各一份，证明万客来公司腾出房屋后，案涉房屋出租价格为每间房为每月1200元。万客来公司认为其与封丘县同心堂大药房有限公司医药超市是合作关系，共同承担房租，共同分享利润，万客来公司亦与该公司有其他经济往来，第一组证据不能证明其证明目的；对第二组证据的真实性无异议，但不能证明其证明目的。另上述证据亦不属于新证据。本院认为第一组证据1、证据2可以相互印证，本院予以采信。证据3不显示所涉房屋租金情况，不能证明其证明目的。万客来公司对第二组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，但该租赁合同系小东关村委会与任保正、雷秀朵之间所涉租赁合同关系，与本案无关。 本院经审理查明：2011年7月份，万客来公司将案涉房屋中的西五间房屋转租给封丘县同心堂大药房有限公司医药超市使用。其他事实与原审法院相同。 本院认为：案涉房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。案涉合同签订后，万客来公司作为承租人，已经依约履行己方义务，将案涉合同期间所涉房屋租金30万元交清，双方对此亦无异议。在合同履行过程中，万客来公司未经小东关村委会同意将案涉部分房屋转租，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，小东关村委会可以解除合同，但小东关村委会在案涉合同履行期限内未对此提出相应异议，其主张转租所得应归其所有或折抵万客来公司应缴纳的租赁费用无法律依据，本院不予支持。 关于案涉合同租赁期限届满后租金标准应如何确定的问题。2012年5月31日，万客来公司向小东关村委会缴纳案涉房屋租金10万元，小东关村委会予以接受，小东关村委会主张在其收取上述款项时已经告知租金标准要上调无充分证据，另案涉合同租赁期限届满后，万客来公司继续租用案涉房屋进行生产经营，且在双方未能就租赁房屋价格达成一致的情况下，万客来公司按照小东关村委会的要求腾清案涉房屋，对于案涉房屋租赁期限届满后万客来公司腾清案涉房屋之前的房屋租金标准，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期。”的规定，应按照原合同标准进行计算，故对城关村委会的该项上诉主张，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费863元，由封丘县城关镇小东关村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭中伟 代理审判员 杨 府 代理审判员 王 华 二〇一五年十月十三日 书 记 员 李 芳 |
