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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新中民五终字第247号 上诉人（原审原告）闻会萍。 委托代理人郭铮。 委托代理人王辑峰。 被上诉人（原审被告）吴建国。 委托代理人司林堂，新乡市牧野区“148”法律服务所法律工作者。 上诉人闻会萍与被上诉人吴建国房屋买卖合同纠纷一案，闻会萍于2014年7月21日提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的协议；2、吴建国偿付赔偿金60000元；3、由吴建国承担诉讼费用。经审理，河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）于2015年4月10日作出（2014）牧民一初字第709号民事判决。宣判后，闻会萍不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2014年4月16日，以吴建国为甲方，闻会萍为乙方，郭钢为丙方签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议书的主要内容为：房屋座落：新乡市和平大道87号华宝营住楼2单元3楼南户。一、甲方自愿将拥有位于新乡市和平路公立医院北邻2单元3层南户的房产，建筑面积为98.55平方米（以房屋所有权证上的面积为准），乙方对该房进行了实地查看，自愿购买上述房产。二、甲方售价为人民币大写叁拾贰万伍仟元整（小写325000元整）。……四、为保证甲乙双方全面履行合同所规定的权利和义务，签订本合同，乙方向丙方缴纳购房订金人民币大写叁万元整（小写30000元整），该定金由丙方收存，同时甲方应将房屋所有权证交丙方收存，至房款手续交接完毕。……六、4、办证费用。新证所增加的税费6.6%由甲方承担5.6%，乙方承担1%。七、违约责任。本合同已经签订，即起法律效力，任何一方违约应承担相关的经济责任，甲方若不卖此房，应赔偿乙方所交定金的两倍给乙方和丙方。甲方不得以任何理由索要。乙方若不买此房，所交定金由甲方和丙方所有，乙方不得以任何理由索要。如甲乙双方都不执行本协议，各赔偿房屋实际成交价的百分之一给丙方”。该协议签订后的当天，闻会萍交给郭钢（中介人）购房订金30000元，由郭钢为闻会萍出具收到条一份，内容为：“今收到闻会萍购买位于新乡市牧野区和平大道87号华宝营住楼2单元3楼302号房屋定金叁万元整（30000元），10天内购房交易时抵房款。百业房产郭钢，2014年4月16日”。双方签订上述房屋买卖协议中所涉及的房产，并不是吴建国所有的房产，实为江苏省宜兴市名为谈一波的房产。该房产由谈一波于2007年4月14日与新乡市华宝房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：NO.0010416）所购买的房产，尚未办理房屋所有权证书。签订上述房屋买卖协议时，吴建国未取得房屋所有人谈一波的书面授权委托。协议签订后，吴建国到江苏省宜兴市找谈一波办理有关事宜。2014年6月17日，以谈一波为委托人，吴建国为受托人签订了一份委托书，内容为：“我委托人于二零零七年四月十四日购买了座落在河南省新乡市和平路营住楼2单元三层南户2304号房产。现我欲出售该房屋，因我委托人在江苏省宜兴市工作，特委托朋友吴建国办理上述房屋的相关事项：1、代为办理申请领取上述房屋的房屋所有权证、土地证及代为交纳相关费用；2、待第一项委托事项办毕后，代为出售上述房屋；3、代为与买受人签署《房屋转让协议》等；4、代收房款；5、代为与买受人前往房管部门、土管部门办理上述房屋的房屋所有权过户、土地使用权变更等事宜；6、代为办理出售上述房产过程中其他一切相关事宜。受托人为此而签署的有关文件及办理的有关事项我均予承认。委托期限自二零一四年六月十七日至本事项时止。受托人无转委托权。委托人：谈一波，二零一四年六月十七日。”该委托书于当天经江苏省宜兴市公证处进行了公正，并作出了（2014）锡宜证民内字第1513号公证书。吴建国在江苏和谈一波办理有关事宜期间，闻会萍以吴建国迟迟不履行双方签订的房屋买卖协议，违反合同法的有关规定等为由诉至本院，请求判令吴建国偿付赔偿金六万元。2014年7月22日，中介方郭钢给吴建国往江苏发文件一份，内容为由于你长期不履行合同，闻会萍已将你诉至法院，人民法院已经立案。限你自接到本通知后5日内来新履行房屋买卖合同。否则我方不再进行调解。中介方：郭钢2014年7月22日。吴建国于2014年7月30日收到该特快专递邮件，中介方还多次打电话要求吴建国履行房屋买卖协议。在本案的诉讼中，吴建国愿意继续履行双方所签订的房屋买卖协议，而闻会萍称不同意履行合同，其已经购买了其他房屋。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。闻会萍与吴建国双方于2014年4月16日所签订的《房屋买卖协议书》中所涉及的房产所有权归案外人谈一波所有，而并非吴建国所有的房产。吴建国在未经授权的情况下以卖方的身份与买房的闻会萍签订了房屋买卖协议书，此时，该协议的效力属于效力待定。2014年6月17日谈一波向吴建国出具委托书一份，并经过公证处公正，闻会萍与吴建国所签订的协议经谈一波的追认，为有效协议。吴建国辩称双方所签订的协议为无效协议的理由不成立。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。吴建国是受房屋所有权人谈一波的委托代理卖房的，在本案中闻会萍没有起诉真正的房主谈一波，而起诉谈一波的代理人吴建国，并要求吴建国承担赔偿责任不妥，吴建国作为谈一波的委托代理人，不应承担闻会萍所述的赔偿责任。闻会萍应起诉涉案房屋的房主谈一波。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：驳回闻会萍的诉讼请求。案件受理费1300元，由闻会萍负担。 闻会萍上诉称：原审法院依据“已被代理人的名义实施民事法律行为的，被代理人对代理人的行为承担民事责任”作出判决，但本案事实是吴建国以其本人的名义实施的民事法律行为，而并非以案外人谈一波的名义实施的行为，所以应当由吴建国本人承担相应的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，…受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”在吴建国向闻会萍披露委托人谈一波之后，闻会萍仍有权选择吴建国作为相对人主张权利。吴建国在以其本人名义签订案涉合同后，不履行合同约定的义务，应当双倍返还闻会萍定金。 吴建国答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实依据和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审查明：闻会萍在原审庭审中表示其知道案涉房屋的房主并不是吴建国。案涉合同未约定履行期限。中介方郭刚于2014年4月16日出具的收到条载明：“10天内购房交易时折抵房款。”其他事实与原审认定一致。 |
