|
（2013）滑民二初字第217号 原告高清贺，男，1973年5月1日生。 委托代理人董宏志，河南奥博律师事务所律师。 被告王自攀，男，1973年11月16日生。 委托代理人段朝辉，河南创诚律师事务所律师。 原告高清贺与被告王自攀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高清贺及其委托代理人董宏志、被告王自攀及其委托代理人段朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高清贺诉称：2010年原告高清贺以年租金145000元租赁案外人安阳市保忠造田造地有限责任公司（以下简称保忠公司）位于滑县道口镇人民路的房屋经营丽景宾馆，后经保忠公司同意原告于2011年3月8日将丽景宾馆转租给被告王自攀，双方并签订一份宾馆租赁合同，合同约定：宾馆租赁费200000元／年，该200000元／年的宾馆租赁费不包括宾馆的房屋租赁费145000元／年，房屋租赁费由被告向房屋所有人保忠公司另行交付。合同签订后被告向原告交纳了第一年的宾馆租赁费200000元，被告又依约另行向保忠公司交付了房屋租赁费。在2012年元月1日第二次宾馆租赁费交付时间到期后，被告仅向保忠公司交付了房屋租赁费，却未向原告交付宾馆租赁费，后经原告催要，被告仅支付80000元，下欠的宾馆租赁费至今未付。根据合同约定，被告违约逾期未交付宾馆租赁费，应向原告支付违约金60000元。请求依法判令：1、解除双方于2011年3月8日签订的《丽景宾馆租赁合同》并返还宾馆的电脑、电视机等租赁物；2、要求被告支付拖欠的宾馆租赁费169000元（2012年3月8日至2013年6月7日）及违约金60000元；3、要求被告赔偿原告损失60416元即（2013）滑民二初字第164号民事判决中判令原告支付保忠公司的房屋租赁费60416元。 被告王自攀辩称：原、被告之间的租赁合同因原告转租时未经涉案房屋所有人保忠公司同意，该租赁合同早已无法履行，保忠公司已在2013年元月明确告知被告其将收走涉案房屋，不再出租。滑县法院于2013年4月27日受理并于2013年7月8日作出的滑民二初字第（164）号民事判决，认定原告与房屋所有人签订的租赁合同解除，因原告违约，故原告应依原被告之间合同支付被告违约金20000元，赔偿被告损失55000元；被告已经全额支付原告宾馆租赁费，200000元／年的宾馆租赁费包括宾馆的房屋租赁费145000元／年；原告已于2012年2月份将宾馆的电脑、电视机等租赁物共折价8万元转让给被告，被告无需返还；原告的损失是因为原告自己违约导致的，应由原告自己承担。 经审理查明：原告高清贺与被告王自攀于2011年3月8日签订一份《丽景宾馆租赁合同》，合同约定：“甲方丽景宾馆高清贺乙方王自攀……二、租赁期限：该宾馆租赁期限自2011年3月8日起至2014年3月8日止。租期为三年，每年租金贰拾万元整（200000.00）。三、租赁费及交付办法：实行一年一交，即每年的元月1日前清当年的租金。合同签订时乙方向甲方交第一年的租赁费。……十九、租赁期间，水、电费及房屋租赁费由乙方承担。……”。后经双方协商：三年的宾馆租赁费由600000元变更为440000元及原告将宾馆的电脑、电视等租赁物折款为80000元转让给被告。2011年4月13日被告交付原告宾馆租赁费200000元，后被告又于2012年2月13日、2月16日分别支付原告50000元、30000元，以上被告共交付原告280000元。截止至2013年6月7日，被告实际租赁丽景宾馆27个月。原告主张80000元的转让费不包括宾馆的电脑、电视等租赁物，但其未能提供证据且被告不予认可。根据《丽景宾馆租赁合同》第19条“租赁期间，水、电费及房屋租赁费由乙方承担”的约定，200000元／年的宾馆租赁费不包括宾馆的房屋租赁费145000元／年，该房屋租赁费由被告另行向房屋所有人保忠公司支付。被告于2012年1月20日、1月31日、8月12日、8月30日分别向保忠公司交付房屋租赁费70000元、75000元、45000元、100000元共计290000元。被告辩称其向保忠公司交付的290000元的房屋租赁费是代原告交付的，200000元／年的宾馆租赁费包括宾馆的房屋租赁费145000元／年，但其未能提供证据。原告在庭审中增加诉请要求被告赔偿损失60416元，在本院限定的合理期限内原告未交纳案件受理费。 另查明：2013年4月27日房屋所有人保忠公司以高清贺未经其同意将涉案房屋擅自转租于王自攀具状起诉高清贺，请求判令解除保忠公司与高清贺之间的房屋租赁合同、支付原告房屋租赁费60416元（即2013年元月1日至2013年5月31日的房租费）以及返还原告的房产63间（折合面积2255㎡）。该案经审理查明，保忠公司与高清贺仅口头约定房屋租赁费是145000元，2011年3月8日高清贺未经保忠公司同意将其所租房屋转租第三人王自攀，第三人至今仍租用该房屋。滑县人民法院于2013年7月8日作出（2013）滑民二初字第164号民事判决，判令解除保忠公司与高清贺之间的房屋租赁合同、高清贺于判决生效后十日内向保忠公司支付房租费60416元及返还保忠公司的房屋63间（折合面积2255㎡）。判决后，保忠公司与高清贺均未上诉，目前该判决已生效。 上述事实有原告提供的租赁合同一份、收据四份、（2013）滑民二初字第164号民事判决书一份、被告提供的收据七份及原、被告的部分庭审陈述可以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为：原告未经房屋所有人保忠公司同意将涉案房屋转租给被告，该转租行为对于保忠公司为无效的，但这并不直接导致原、被告之间的转租合同无效，该租赁合同系双方真实意思表示且无违反法律强制性规定之情形，故该租赁合同在保忠公司与高清贺之间的房屋租赁合同解除前仍为有效合同。滑县人民法院于2013年7月8日作出（2013）滑民二初字第164号民事判决，判令解除保忠公司与高清贺之间的房屋租赁合同，目前该判决已经生效，保忠公司与高清贺之间的房屋租赁合同已经解除，原告丧失了涉案房屋租赁权，其无法履行租赁合同，故原告诉请解除原、被告于2011年3月8日签订的《丽景宾馆租赁合同》，本院予以支持。合同解除，合同的权利义务终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，双方约定三年的宾馆租赁费440000元，截止至2013年6月7日，被告实际租赁丽景宾馆27个月，被告应支付原告的宾馆租赁费为440000元÷36个月×被告实际租赁的27个月=330000元，扣除被告已支付的宾馆租赁费200000元，被告尚下欠原告宾馆租赁费330000元－200000元=130000元，故原告诉请被告支付宾馆租赁费169000元其中的130000元，于法有据，本院亦予以支持。原告主张80000元的转让费不包括宾馆的电脑、电视机等租赁物，但其未能提供证据且被告不予认可，故原告要求被告返还宾馆的电脑、电视机等租赁物的主张理由不能成立，本院不予支持。被告辩称其向保忠公司交付的290000元的房屋租赁费是代为原告交付的，宾馆租赁费包括该房屋租赁费，但其未能提供证据，故其该抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告高清贺与保忠公司未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，该租赁合同为不定期租赁，且原告将涉案房屋转租被告未经房屋所有人保忠公司同意，保忠公司可以随时解除其与原告的租赁合同，致使原告可能随时丧失履行租赁合同的能力，这也使被告三年的承租权处于不确定状态，被告未支付第二期租赁费并不构成违约，故原告要求被告支付违约金60000元的理由不能成立，本院不予支持。原告在庭审中增加诉请要求被告赔偿损失60416元，在本院限定的合理期限内原告未交纳案件受理费，视为其放弃该项诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2011年3月8日签订的《丽景宾馆租赁合同》； 二、被告王自攀于本判决生效后十日内向原告高清贺支付宾馆租赁费130000元； 三、驳回原告高清贺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4735元由被告王自攀负担2688元、原告高清贺负担2047元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审判长 褚玉峰 审判员 王曙光 审判员 李庆兵 二〇一四年四月二十日 |
