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被告洛阳鸿瑞商业经营管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区青岛路29号天鹅堡3幢101A座。 法定代表人陈华伟，系公司总经理。 委托代理人孙文敏，河南孙文敏律师事务所律师；代理权限：特别授权。 委托代理人冯向娜，1987年8月16日，洛阳鸿瑞商业经营管理有限公司商管部科长；代理权限：一般代理。 原告刘玉强诉被告洛阳鸿瑞商业经营管理有限公司（以下简称洛阳鸿瑞公司）为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理，原告刘玉强及其委托代理人郑志强、被告洛阳鸿瑞公司委托代理人孙文敏、冯向娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玉强诉称，2013年下半年，被告对其经营的涧西区青岛路地下（原上海市场步行街）即“爱尚街”商场店铺招租。原告与被告签订了“房屋租赁合同”。原告随后依合同对店铺进行了装修，并依合同于2014年1月1日起营业，并向被告交纳了租赁保证金、预付款及物业保证金。原告营业后，完全按合同履行了各项义务，不料被告却严重违约，先是不按期开业，直至1月11日才商场开业，此后，被告又因商场消防未验收合格及内部设施不完善而二次甚至多次返工装修，因环境污染严重，经营场所混乱，施工与营业同时进行，不仅使商户皮肤过敏、头晕、恶心……，也必然导致没有客流量，生意惨淡，造成春季货品积压，原告损失惨重。至2014年7月，被告商场服务设施严重缺失，空调无法安装开启，在火热的夏季，导致没有顾客冒着高温下街购物，使原告夏季货品大量积压，再次蒙受严重损失。因为被告的违约及经营管理水平低下，设施严重缺乏，商场环境恶劣，导致口碑越来越差，大量商铺无心经营，又无新商户、大品牌入驻，以至商场陷入恶性循环，2014年10月1日黄金期，依然人烟稀少，门可罗雀，再次导致原告秋品积压，无人问津，原告虽然咬牙坚持，苦苦支撑，到2015年初，商场经营也无改善，举目望去，大半条街的空铺。2015年初，合同到期，被告不与原告续签合同，也不许原告转让商铺，强制原告方退场，也不退还相关押金，原告本是按照经营3至5年标准装修，投入大量资金，现在被告无缘无故不续租，强占了原告装修完好的商铺。综上所述，被告严重违约，交付给原告的商铺安全设施不合格，服务设施缺失。且自身管理低下，经营恶劣，导致原告经营期间损失严重，现又恶意强占原告商铺，无理不续租，使原告损失雪上加霜，原告无奈诉至贵院，恳请公证审理，判如诉求。诉讼请求：1、判令被告返还租赁保证金7550元，物业保证金1132元，电表押金200元。2、判令被告赔偿73479元。3、诉讼费用由被告承担。 被告洛阳鸿瑞公司辩称，本案合同已于2014年12月31日到期，但是原告却非法使用被告商铺至2015年7月底，原告拖欠了被告大量的租金和物业管理费，就此被告已按合同约定自原告交付的租赁保证金和物业保证金中进行了相应的抵扣，但目前原告仍欠被告租金及物业费564元。就此，被告保留另案另诉的权利。另外，商场经营惨淡与当前的大形势有关，不能完全将其归咎于被告。此外，被告对商场进行装修是为包括原告在内的所有商户的共同利益，就此，商场内的绝大部分商户均给予理解并支持。在装修完成后，被告自然会与包括原告在内的商户重新续约。综上，原告起诉依法无据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年10月9日，原告刘玉强（乙方）、被告洛阳鸿瑞公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于洛阳市涧西区青岛路地下（原上海市场步行街）“爱尚街”负一层B区13b号店铺出租给乙方使用，乙方应于每月5日或之前向甲方、物业管理公司交付当月租金及物业管理费等各项应交费用，逾期支付则按每月租金5‰的标准支付滞纳金…附着于房屋并与房屋不可分离的添附物，或虽可分离但分离后可能会损害房屋价值的添附物，乙方不得拆除；分离后不会损害房屋价值的添附物，经甲方书面同意后，乙方可以拆除、搬走。该合同附录二对房屋面积、租赁期限等进行了约定。其中，房产的参考套内建筑面积约为32.6平方米，建筑面积约为62.92平方米。租赁期壹年，2014年1月1日至2014年12月31日止；用途：该房产仅限于用作皮具用途及经营嬉皮士品牌。附录三对租金、保证金及其他费用进行约定。其中，租金约定：第1年每月租金3775元，租赁保证金7550元，每月物业管理费566元；乙方违约时，甲方有权直接从乙方所交付保证金中扣减因乙方违约行为造成甲方的一切损失；甲方须在本合同终止及乙方把该房产腾空交还甲方后，并且在乙方向甲方付清或甲方自行从保证金扣除因乙方违反义务而使甲方遭受的损失额后三个月内，把保证金余额无息退还给乙方。 又查明，2013年9月30日，原告交给被告经营（租赁）保证金7550元及2014年1月份租金3775元，交给洛阳祥德物业管理有限公司（以下简称祥德物业公司）物业保证金1132元、物业费566元。2013年11月25日，原告交给祥德物业公司垃圾清运费、电费、电表押金等共计1168元。2014年2月10日，原告交给被告2月份租金2517元，交给祥德物业公司2月份物业费566元。2014年3月14日、3月31日，原告分别交给祥德物业公司电费100元、300元。2014年5月4日，原告交给被告三、四月份租金均为3020元，交给祥德物业公司三、四月份物业费均为566元及电费500元。2014年6月3日，原告交给被告五、六、七三个月租金共计5663元，交给祥德物业公司五、六、七三个月物业费共计1698元。2014年7月12日、8月19日、9月28日、11月8日，原告每次均交给祥德物业公司电费300元。2014年12月27日，原告交给祥德物业公司电费50元。2015年1月8日、1月20日、1月31日、2月6日、3月3日及3月17日，原告每次均交给祥德物业公司电费50元。后被告因故免除原告2014年6、7、8月共三个月租金。 另查明，合同到期后，原告继续经营，但未向被告缴纳租金。2015年4月被告对商户停电、封街，原告经营停止。 还查明，被告的消防安全检查合格证于2015年5月28日取得。 上述事实，由当事人陈述、当事人提交的合同及收据等在卷资证，足以证明。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订于2013年10月9日的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反国家强制性法律、法规规定，应据以认定原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，其均应依法依约行使权利、履行义务。该租赁合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租赁期限届满后，原被告虽未续订书面租赁合同，但原告继续使用租赁物，现原告未向被告缴纳租金且已停止经营，说明双方的租赁合同关系终止，故此，对于原告要求被告返还租赁保证金7550元的诉求，本院予以支持。对于被告提出的租赁保证金应扣除原告拖欠的租赁费的答辩意见，因被告未提起反诉，且双方就缴纳租赁费问题亦存在争议，故应另行解决。原告的其他诉讼请求证据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告洛阳鸿瑞商业经营管理有限公司于判决生效后十日内退还原告刘玉强租赁保证金7550元；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。 二、驳回原告刘玉强的其他诉讼请求。 本案诉讼费1859元，由原告刘玉强负担1500元，被告洛阳鸿瑞商业经营管理有限公司负担359元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 刘朋涛 审 判 员 李晓佳 人民陪审员 李 冰 二〇一五年十月十九日 书 记 员 李丽艳 |
