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河南省安阳市北关区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）北民初字第1125号 原告（反诉被告）刘鸿燕，女，汉族，个体工商户。 委托代理人商海平，男。 被告张保安，男，汉族。 被告（反诉原告）张文明，男，汉族。 委托代理人石先勇，河南彰德律师事务所律师。（二被告共同委托） 原告（反诉被告）刘鸿燕因与被告张保安、被告（反诉原告）张文明租赁合同纠纷一案，于2014年10月10日向本院提起诉讼，本院于2014年10月13日作出受理决定。被告（反诉原告）张文明在答辩期间提出反诉。后依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘鸿燕及其委托代理人商海平，被告张保安及被告张保安、被告（反诉原告）张文明的委托代理人石先勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘鸿燕诉称，2013年1月1日刘鸿燕与张保安口头达成了厂房租赁协议，将位于北关区屈王度村西头的房屋租给张保安、张文明经营使用，租金一年4万，合同约定租金半年一交，每年的元旦和7月1日交，一次交2万。但是2013年张保安、张文明拖欠房租1万元，2014年张保安、张文明也未向刘鸿燕交纳任何租金，经刘鸿燕多次催要后仍不交纳租金，至今已经拖欠43333元。双方发生纠纷，闹到北航派出所，经北航派出所调解，张保安、张文明仍然不交。现刘鸿燕提起诉讼，请求依法判决解除刘鸿燕与张保安之间达成的厂房租赁协议，并立即搬离刘鸿燕房屋；依法判决张保安、张文明向刘鸿燕支付拖欠的厂房租金43333元及合同约定的延期违约金按每日加收2%，从2013年12月31日起计算至租金付清时止。 被告张保安辩称，对刘鸿燕的诉求，解除合同没有异议，但第二项无事实和法律依据，不应支持。 被告（反诉原告）张文明辩称并诉称，同意解除合同，不存在拖欠租金的问题。并不是张文明不搬离，而是刘鸿燕采取多种手段阻挠张文明搬离，且不让张文明正常生产，所以刘鸿燕的诉请不应支持。刘鸿燕与张文明没有书面租房合同，与张保安有口头协议。被告张文明按时交纳了租金，但是刘鸿燕自2013年10月中旬无故阻挠张文明厂子开工，先后用大锁锁住厂门使工人无法进出，使投入100多万元的厂子无法开工，每月损失达万元。仓库门被锁，被盗走4-5万吨原料、花板800根、明胶条5件、夹条5-6件、油墨35-40桶。张文明为了生产向刘鸿燕给付3000元，又向其打下3万元的欠条（其中2013年11月份1万元，2014年1月份至2014年6月30日2万元）。但刘鸿燕还是锁门，商海平在场。2014年7月2号在张文明不知道的情况下，刘鸿燕私自强行把张文明的南厂房门锁撬开，拉走机器价值30多万元。张文明发现后报警，经民警徐法涛调解后达成协议，张文明将两台机器押在刘鸿燕处，并向刘鸿燕支付2500元现金，准许张文明正常生产。但次日，厂门又被刘鸿燕锁上。张文明想换个地方生产，但刘鸿燕却想强行霸占工厂设备，阻挠张文明拉设备。现张文明向法院提起反诉，要求解除口头协议，刘鸿燕返还张文明的所有财产；刘鸿燕赔偿张文明损失50000元。 反诉被告刘鸿燕辩称，刘鸿燕没有给张文明造成损失，所以不存在赔偿的问题。 经审理查明，张保安与张文明系父子关系。张文明系安阳市北关区文明包装袋厂的法定代表人，张保安系实际经营人。2013年1月1日，刘鸿燕与张保安口头达成了厂房租赁协议，刘鸿燕将从商海平处租赁的位于北关区屈王度村西头的房屋的部分房屋转租给张保安、张文明经营使用，合同约定租金一年4万，租金半年一交，每年的1月1日和7月1日交纳租金，每次交纳2万。协议达成后，张保安于2013年1月4日向刘鸿燕交纳了2013年上半年的房屋租金2万元。后张保安未按合同约定支付租金。2014年3月6日，张保安向刘鸿燕出具欠条1张，该欠条载明：“今欠到，刘鸿燕2013年12月31日以前（院内北房8间、南房9间、西房2间）租金10000元。2014年1月至6月前半年租金2万元，共计3万元。”2014年7月2日，刘鸿燕与张保安因租赁费问题发生冲突，张保安报警，称刘鸿燕撬了其仓库。经过出警人员的协调，刘鸿燕与张保安均同意协商解决。当日，刘鸿燕收到张保安租赁费2500元，并拉走两台机器。因张保安未支付刘鸿燕租金，刘鸿燕将张保安租赁的厂房大门上锁。针对上锁时间，张保安提供证人张洪魁、王建民证言，证明刘鸿燕锁门时间为2013年10月；刘鸿燕承认锁门，时间为2014年1月1日；刘鸿燕提供的证人李尚风的证言，证明刘鸿燕锁门的时间为2013年10月，锁门时张保安已经停止生产；本院在2014年7月24日受理的商海平诉张保安、张文明侵权责任纠纷一案中，商海平、张保安及在该案中作为证人的刘鸿燕均认可锁门时间为2013年12月底。庭审中，张文明撤回解除口头协议、刘鸿燕返还张文明所有财产的诉讼请求。 上述事实，有原告（反诉被告）刘鸿燕提供租金收据、欠条、证人李尚风证言、被告张保安、被告（反诉原告）张文明提供的厂房租赁协议书、接处警登记表、证人张洪魁、王建民证言、机器照片、证明2份、房屋买卖协议书、明细表，以及当事人的陈述等证据，予以证实。 本院认为，刘鸿燕与张保安之间达成的口头租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。合同履行过程中，张保安违反合同约定，未按照约定的时间给付刘鸿燕租金，故刘鸿燕要求张保安支付厂房租金的诉讼请求，本院予以支持。经张保安与刘鸿燕结算，截止到2014年6月，张保安欠刘鸿燕厂房租赁费共计30000元，扣除张保安在2014年7月2日支付的2500元租金，张保安还应支付刘鸿燕厂房租赁费27500元。由于刘鸿燕与张保安之间的租赁合同中及张保安出具的欠条均未约定违约金，且刘鸿燕对该欠条予以认可，故刘鸿燕要求的该段时间厂房租赁费违约金，本院不予支持。张保安拖欠租金后，刘鸿燕未采取合法途径索要，而张保安在欠条中只认可拖欠租金至2014年6月，故刘鸿燕要求的2014年7月份以后的厂房租赁费及违约金，本院不予支持。张保安通过打欠条的方式自愿给付刘鸿燕2014年1月-6月的租金，且刘鸿燕将厂房大门上锁后，张保安怠于行使其权利，未要求排除妨害，故张保安辩称其不应当支付2014年6月份以前租金的理由，本院不予采信。刘鸿燕要求解除租赁合同，张保安、张文明同意解除合同，本院予以确认。根据相关法律规定，合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，刘鸿燕与张保安的厂房租赁协议解除后，张保安、张文明应当将机器设备搬离，腾清房屋，故刘鸿燕要求张保安、张文明搬离厂房的诉讼请求，本院予以支持。对于刘鸿燕拉走的两台机器，由于张文明未要求返还，故本案不作处理。对于刘鸿燕锁门时间，本院确定以原、被告第一次陈述锁门的时间为准，即2013年12月底。因张文明提供的机器照片、证明、房屋买卖协议书、明细表等证据，不能证明其因刘鸿燕锁门遭受损失的具体金额，故张文明要求刘鸿燕赔偿50000元的损失，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告刘鸿燕与被告张保安的租赁合同； 二、被告张保安、被告（反诉原告）张文明于本判决生效之日起十日内搬离从原告（反诉被告）刘鸿燕处租赁的厂房，腾清厂房； 三、被告张保安于本判决生效之日起十日内支付原告刘鸿燕厂房租赁费人民币27500元； 四、驳回原告（反诉被告）刘鸿燕的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）张文明的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费983元，由原告（反诉被告）刘鸿燕负担522元，由被告张保安、被告（反诉原告）张文明负担461元；反诉费520元，由被告（反诉原告）张文明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审 判 长 任 蓉 人民陪审员 夏晓枫 人民陪审员 刘 璐 二〇一五年三月二十日 书 记 员 贾若南 |
