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原告张文中与被告杜永祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理，后依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、诉讼风险提醒书、举证通知书及开庭传票。2015年8月3日，依法由审判员王亚娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文中，被告杜永祥及其委托代理人翟国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文中诉称：2013年7月，其与被告签订租赁合同，约定被告承租西关大厦一楼接待厅、三楼整层、二楼楼梯间、楼道地下室，2016年1月31日到期，年租金104000元，租金每半年支付一次，每年6月25日和12月25日前支付，承租方按时向出租方交纳水电费，任何一方单方解除合同的，除赔偿因解除合同给对方造成的经济损失外，同时按照剩余租赁年限的租金总额的50%向对方支付违约金。合同签订后，被告使用承租房屋经营快捷酒店。按照合同约定，被告应在2014年12月25日前支付2015年上半年的租金，但被告一直未予支付。2014年12月底，被告停止酒店经营，单方终止租赁合同，严重违约，给其造成了经济损失，故请求判令被告向其支付单方解除合同的经济赔偿金112666元及违约金56333元，并支付2014年12月的电费3700元。庭审中，原告将电费3700元变更为2700元。 被告杜永祥辩称：2013年7月25日，原告用一份事先准备的不规范的房屋租赁协议书让其签名，由其承租位于济源市荆梁街98号西关大厦一楼接待大厅、三楼整房、二楼楼梯间等场所，年租金150000元，期限自2012年7月1日至2016年1月30日，付款方式为每半年支付一次。该协议上的起始日期为2012年7月1日至2016年1月30日，与原告所述2013年7月至2016年1月30日不符，且协议约定的年租金与原告诉称的104000元不符，另以年租金总额的50%作为违约金等约定均是霸王条款。在其经营期间，因原告提供的宾馆房间装修掉落、发霉，木地板变形，雨水渍过内墙客房间，前面门面房窗口全部被封死，空气不流通等问题，致使其不能经营，其多次要求原告尽快修补设施，但原告未予修补。其在经营一段时间后，由案外人杜进营自负盈亏经营，原告对此是清楚且自愿的，杜进营经营到什么时间其不清楚。综上，应驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提供的证据有：1、租赁协议书一份，证明被告违约。2、2015年1月15日的收据两张，证明被告现仍欠水电费2700元。3、2015年1月17日，卢娟出具的证明一份，证明被告单方终止合同。4、杨进营、卢娟出具的证明一份，原告称杨进营就是被告称的杜进营，证明杨进营和被告及卢娟是合伙经营西关快捷酒店，杨进营和卢娟将房间空调卸掉单方终止经营。 经质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议。对证据2称不清楚。对证据3称与其无关，是杜进营和卢娟经营期间的事情。对证据4真实性无异议，但称是原告和杜进营及卢娟之间的事情，与其无关。 被告提交的证据有：照片3张，证明宾馆的前门和后门已经被锁，三楼的临街窗户全部被封死。 原告对被告提交的证据真实性无异议，但称门是被告锁的，三楼的广告牌是经其允许胜天手机城制作的广告牌，但是在被告经手之前就有，被告对此知情。 经庭审举证、质证，本院认为：原告提交的证据1、4，被告对真实性无异议，本院予以认定。证据2、3，被告虽称不清楚，但对真实性未提出异议，本院予以认定。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。 根据原、被告的诉、辩意见及有效证据，本院确认案件事实如下：2012年7月，原告与案外人周某签订一份房屋租赁协议，约定租赁范围为济源市荆梁街98号西关大厦一楼接待大厅、三楼整层、二楼楼梯间、楼道地下室，年租金150000元，每半年交纳一次，每次75000元，在合同有效期内，任何一方单方面解除合同，须承担违约责任，除赔偿因解除合同而造成对方的经济损失之外，同时按剩余租赁年限的租金总额的50%作为违约金赔偿给对方，原告在正常情况下应保证水、电的供应及畅通，承租方应按时交纳水电费。期限为2012年7月1日至2016年1月30日。后周某将房屋转租给被告，2013年7月25日，原、被告另行签订了房屋租赁协议书，协议内容与原告和周某签订的协议内容一致，日期仍为2012年7月1日至2016年1月30日。被告租赁该房用于经营快捷酒店。因为原告租给被告时有部分场地未装修不能使用，约2013年11月底，原告与被告协商一致后，将该部分另行出租并将被告租金每年减少36000元。又因原告出租给被告的地方临街有一个窗户，原告让别的商户在该处制作广告牌，又将被告租金减少10000元，故被告租赁期间的租金为每年104000元。被告称其与杜进营是合伙关系，只是以其自己的名义签订了合同，其从2013年7月25日经营至2013年年底，后退伙，但没有具体清算，也没有具体手续。在被告租赁期间，案外人杨进营和卢娟卸掉酒店空调数台，经协商，已补偿原告15000元了结，现该酒店处于停业关闭状态。被告于2015年8月3日当庭同意解除该房屋租赁协议，原告于2015年8月4日书面同意解除该房屋租赁协议。被告租赁期间的租金已支付至2014年底，之后的租金未支付，被告租赁期间尚有2700元的水电费未交纳。2015年8月13日，根据原告申请，本院作出（2015）济民一初字第3123-1号民事裁定书，对被告名下的位于济源市蓝钻帝景小区5号楼1601室的房屋予以查封。 本院认为：原、被告于2013年7月25日签订的房屋租赁协议书，是双方当事人的真实意思表示，应为有效协议，本院予以确认。现原、被告均同意解除该协议，亦是双方的真实意思表示，不违反相关规定，本院予以准许。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告未按照合同约定按期交纳租金且停止经营，既未及时通知原告解除合同，且在其租赁期间，发生租赁设施被卸掉的情况，虽然租赁设施被卸掉一事已另行协商解决完毕，但确实影响了原告的再行出租，给原告造成了一定的损失，原告要求被告赔偿经济损失，理由正当，应予支持。但当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，按照合同约定，被告应在2014年12月25日前支付2015年上半年的租金，在被告未按时支付租金的情况下，原告应当已经知道自己的权益受到了侵害，但却未及时采取适当措施防止损失的扩大，对于扩大的损失，被告不应当承担赔偿责任。原告以2015年1月至2016年1月的租金112666元作为经济补偿金的计算标准，无相关依据，因双方均同意解除租赁协议，故原告的经济损失在解除租赁协议之前，实际上是租金损失，在解除租赁协议之后，因被告尚需承担一定比例的违约金，已能适当弥补因提前解除合同给原告造成的损失，故经济赔偿金应计算至解除协议之日，即2015年8月4日，具体为61806.4元，该款被告应当支付，超出部分，本院不予支持。关于违约金，因被告确已构成违约，现原告要求被告按照剩余租赁年限的租金总额的50%支付违约金，理由正当，应予支持，因双方的租赁合同于2015年8月4日解除，剩余租赁年限为2015年8月5日至2016年1月30日，违约金的具体金额为25429.8元【（112666-61806.4）÷2】，超出部分，本院不予支持。原告要求被告交纳水电费2700元，不违反合同约定，本院亦予以支持。被告辩称原告为其提供的房屋存在各种问题，是原告先行违约，又辩称其与案外人杜进营是合伙关系，其已于2013年底退伙，故原告不应当向其主张权利，但均未举证证明其主张，且即使其与杜进营是合伙，亦是其与杜进营的内部事宜，原告根据租赁协议要求其承担责任并无不当，故本院对其辩称理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九之规定，判决如下： 一、被告杜永祥于本判决生效后十日内支付原告张文中经济赔偿金61806.4元； 二、被告杜永祥于本判决生效后十日内支付原告张文中违约金25429.8元； 三、被告杜永祥于本判决生效后十日内支付原告张文中水电费2700元； 四、驳回原告张文中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3754元，减半收取为1877元，由原告负担852元，被告负担1025元。保全费2020元，由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审判员 王亚娟 二〇一五年九月二十四日 |
