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（2014）城民二初字第1110号 原告：程某亮，男，汉族。 委托代理人：高强，山东通世律师事务所律师。 被告：蒋某卓，男，汉族。 被告：王某英，女，汉族。 两被告共同委托代理人：罗于贤，三亚市天涯法律事务所法律工作者。 原告程某亮诉被告蒋某卓、王某英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理，依法组成合议庭进行审理。本案于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告程某亮及委托代理人高强，被告蒋某卓、王某英及委托代理人罗于贤到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告程某亮诉称：2011年10月20日，蒋某卓与程某亮签订一份《客房转让协议书》（以下简称：《2011年协议书》），约定蒋某卓将其位于三亚市大东海社区榆亚路xx号xx苑x号楼x单元801、802、803、804、904、1104六套租赁房屋转让给程某亮承租，租期为四年，自2011年11月1日至2015年11月1日止，转让费72万元，四年租金为115万元，押金2万元。2012年10月20日，蒋某卓的妻子王某英以其为房东为由，要求程某亮与其补签一份《客房转让协议书》（以下简称：《2012年协议书》），该份协议的内容与《2011年协议书》的内容一致。在合同履行过程中，程某亮向蒋某卓、王某英支付租金和转让费92.5万元。2013年11月，程某亮承租房屋的业主打电话要求其返还房屋时，才获悉蒋某卓、王某英不是租赁房屋的真正房东，该两人未经原出租人同意擅自转租，而且事后亦不得到原出租人的追认许可，该转租行为就为无效。由此，程某亮无法继续履行合同，并造成了重大损失。为此，诉到法院请求：1、确认程某亮与蒋某卓、王某英签订两份《客房转让协议书》无效；2、蒋某卓、王某英共同赔偿程某亮合同损失91万元（其中：合同约定转让费72万元、押金2万元、租金差额14万元、已强制执行款3万元）。 两被告蒋某卓、王某英共同辩称：涉案的租赁合同纠纷，之前已提起诉讼，并且（2013）城民二初字第565号民事调解已对该纠纷进行处理，程某亮的起诉违反“一事不再理”原则，本案不应重复处理，应驳回程某亮的起诉。其次，涉诉的租赁合同从履行过程来看，原房东没有异议应认定同意转让的，后来是蒋某卓主动表示退出租赁的合同，涉诉租赁合同才予终止。再者，法律亦没有规定转租行为一定无效，涉诉租赁合同应认定有效。还有，涉诉的转让标的不仅是房屋，还有经营的财产及营销的无形资产，转让人应获得该转让费。因此，程某亮的诉求无理，应予驳回。 经审理查明，2009年10月份，蒋某卓与涉诉801房业主郭某萍、802房业主郭某宏、803房、804房业主唐某宇签订一份《房屋租赁合同》，约定上述房屋业主将四套房屋按每年租金13万元出租给蒋某卓居住使用，租期从2009年11月1日至2014年10月31日止。该合同还约定，承租人不得将租用房屋用于国家法律法规禁止的用途。随后，业主将四套房屋交付蒋某卓使用，同时还交付房屋里窗帘、铁床、电视等生活设备。2010年8月20日，涉诉海韵苑3号楼1004房业主张新祥将该房出租给蒋某卓，约定年租金为6万元，租赁期自2010年8月26日至2015年2月26日止，后又延长至2016年2月28日止。2010年11月20日，涉诉904房业主王某临与蒋某卓签订一份《房屋租赁合约》，约定该房屋出租作为住宅使用，年租金为4万元，租期自2010年12月30日至2015年12月30日止，同时还约定承租人未经出租人同意，不得将房产转给他人使用或改变用途。随后，蒋某卓在对上述六套房屋添加部分设备后，作为客房对外进行经营，同时还通过网络方式对外进行营销。蒋某卓进行客房经营，没有进行工商登记，也没有取得开办旅馆的特种行业许可证。 |
