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（2014）沪高民一(民)再提字第14号 抗诉机关：上海市人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人）陆某某。 委托代理人陈某某。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）上海冠诚物业管理有限公司。 法定代表人史某某。 委托代理人陶某某。 委托代理人徐某某。 申诉人陆某某因与被申诉人上海冠诚物业管理有限公司（以下简称冠诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第637号民事判决，向检察机关申诉。上海市人民检察院于2014年5月28日作出沪检民（行）监[2014]31000000029号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年6月13日作出（2014）沪高民一（民）抗字第19号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2014年8月21日公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派代理检察员孟某某出庭。申诉人陆某某及其委托代理人陈某某，被申诉人冠诚物业公司原委托代理人蔡某某、徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2012年1月18日，一审原告陆某某起诉至上海市浦东新区人民法院称，上海市浦东新区周浦镇沪南路XXXX弄XXX号房屋为其私有产权房，由被告冠诚物业公司实施物业管理服务。原告自2005年9月办理入住手续至今已超过六年，被告疏于管理，从未清扫屋面，疏通管道，以至屋面垃圾堵塞下水道而无人知晓。2011年8月11日18时许一场大雨，雨水从屋顶冲入原告屋内，贯通四至一楼，最终造成一楼积水8公分之深。原告向被告报修，被告到现场时积水时间已超过一小时。被告维修人员又不敢上屋顶疏通管道，反由原告自行上屋顶疏通。事后，原告多次要求与被告协商解决，被告对此不予理睬。为维护原告的合法权益，特请求：判令冠诚物业公司赔偿各项财产损失人民币（下同）78,830元及精神损失费10,000元，并要求冠诚物业公司承担案件诉讼费用。 上海市浦东新区人民法院一审查明，陆某某系上海市浦东新区周浦镇沪南路XXXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）的业主，该房屋类型为联列住宅。冠诚物业公司于2003年12月与陆某某居住小区的开发商签订了《南郊花园小区前期物业管理服务合同》，约定由冠诚物业公司自住宅出售后起至业主大会成立止对系争房屋所在小区进行物业管理。该合同第四条、第五条、第六条约定，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼道消防设施设备、安全监控、水箱、水景处理设备等；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、污水栅栏井、泵房、自行车库、停车场、配电间等。该合同第十四条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备维修、养护，在当事人提出委托时，冠诚物业公司须接受委托并合理收费。 2011年8月11日18时许，突降暴雨，系争房屋因下水管道堵塞，雨水从屋顶天沟溢进陆某某户阁楼，并从阁楼向下流至三层、二层、底层，导致系争房屋底层墙面，二层、三层、阁楼层木地板，三层墙面、平顶装修以及楼梯间踏步面板等部位及部分家具、电器等物品受损。陆某某发现房屋进水后，立即向冠诚物业公司报修，因维修人员在他处抢修，故在陆某某报修约一小时后至系争房屋处，并于次日上午完成对系争房屋屋面的清理工作。事后，陆某某要求冠诚物业公司赔偿未果，陆某某遂于2012年1月18日诉至法院。 一审中，根据陆某某的申请，法院委托上海房屋质量检测站对系争房屋装修损坏与渗漏水间是否存在因果关系进行鉴定，鉴定意见为：系争房屋部分房间装修受潮损坏情况属实，损坏范围包括底层墙面，二层、三层、阁楼层木地板，三层墙面、平顶装修以及楼梯间踏步面板等部位，并出具了修缮建议。陆某某为此支付鉴定费10,000元。后一审法院又根据陆某某的申请，委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋受损后的修复费用进行了工程审价，结论为：系争房屋受损后修复费用（按照上海房屋质量检测站司法鉴定意见书的修缮建议进行工程审价）装修部分为29,358元。陆某某为此支付工程审价费2365元，差旅费200元。 上海市浦东新区人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从冠诚物业公司与开发商签订的《南郊花园小区前期物业管理服务合同》来看，该合同明确房屋建筑的共用部位及共用设施、设备由冠诚物业公司负责维修、养护和管理。案件的争议焦点是陆某某的屋顶及下水管道是否属于共用部位及共用设施，是否属冠诚物业公司物业管理服务范围？按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为专有部分。从案件情况来看，陆某某的房屋类型为联列住宅，属连栋纵切式房屋，各户有独立的出入口，楼梯是分开的，外部无通道通往屋顶，非经业主同意，无法上至屋顶，可以认定为具有构造上的独立性和利用上的独立性，陆某某房屋屋顶应属业主专有部位。而对于专有部位，不属合同约定的物业主动管理服务范围。陆某某在出现渗水后向冠诚物业公司提出维修服务申请，冠诚物业公司也对其屋顶进行了清理并疏通了下水管道，冠诚物业公司已尽到了报修后的维修服务责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据陆某某目前所提供的证据，尚不足以证明冠诚物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，故陆某某的诉讼请求法院难予支持。据此，该院于2013年1月7日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：驳回陆某某的诉讼请求。案件受理费2020元、鉴定费10,000元、工程审价费2365元，合计14,385元，由陆某某负担。 判决后，陆某某不服上述民事判决，向上海市第一中级人民法院上诉称：上诉人的房屋为四户一体的连体别墅，上诉人屋顶的水沟和落水管实际是公用的，并不具有使用的排他性。被上诉人应该根据物业服务合同的约定，对屋顶落水管进行定期维护、清理。现上诉人房屋由于屋顶落水管堵塞导致漏水而遭受损失，被上诉人应当承担相应责任。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审时的诉请。 被上诉人冠诚物业公司不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 上海市第一中级人民法院二审审理查明，一审法院查明的事实属实。又查明，系争房屋屋顶落水管由上诉人房屋与相邻房屋共用于排水，须从上诉人房屋才能到达屋顶落水管所在处。另，冠诚物业公司在二审中表示自愿一次性补偿陆某某3000元并承担工程审价费2365元。 上海市第一中级人民法院二审认为，上诉人是系争房屋的业主，被上诉人是该小区的物业管理单位。现上诉人房屋屋顶落水管堵塞导致上诉人房屋漏水，由此造成上诉人财物损失。虽然堵塞的落水管系由上诉人房屋与相邻房屋共用，但须经过上诉人房屋才能到达堵塞的落水管处也是事实，故上诉人主张被上诉人对其房屋屋顶落水管应主动履行定期保养、清理的义务，依据尚不充分，故对上诉人的上诉请求，难以支持，对一审判决予以维持。现被上诉人自愿补偿上诉人部分经济损失并承担工程审价费，此系被上诉人对自身权利的合理处分，并无不当，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：一、维持上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第2939号民事判决；二、被上诉人上海冠诚物业管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付上诉人陆某某人民币3000元。一审案件受理费人民币50元、鉴定费人民币10,000元，由上诉人陆某某负担；一审审价费人民币2365元，由被上诉人上海冠诚物业管理有限公司负担。二审案件受理费人民币50元，由上诉人陆某某负担。 上海市人民检察院抗诉认为，堵塞的落水管系由系争房屋与相邻房屋共用，根据涉案物业服务合同第五条约定，该落水管属于冠诚物业公司管理的共用设施、设备范围，其理应按照物业服务合同第二十条约定，对之进行定期、定人保养、维护，是否需要经过业主房屋才能进入系争房屋屋顶落水管处，并不影响其合同义务，更不应成为其不履行合同义务的理由。本案中冠诚物业公司长期不对系争房屋屋顶排水沟、落水管进行维护，致使系争房屋屋顶落水管堵塞，排水不畅，造成陆某某房屋漏水、财物损失，两者存在客观上的因果联系，冠诚物业公司理应对该损失后果承担相应的赔偿责任。原审适用法律有误。 本院再审过程中，申诉人陆某某坚持其在原审时的诉讼请求及理由，并明确，其原一审时的请求权基础是违约，要求追究冠诚物业公司的违约责任。 被申诉人冠诚物业公司亦坚持其在原审时的抗辩理由，要求维持原审判决。 本院再审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院再审过程中，冠诚物业公司于2015年3月25日致函我院要求撤销原委托代理人蔡某某的代理权，重新委托该公司员工陶某某作为本案委托代理人。 本院再审另查明，本案纠纷发生时系争物业所属小区尚未成立业主委员会。系争《前期物业管理服务合同》由开发商与冠诚物业公司签订。该合同第二章委托管理事项第五条约定：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼道消防设施设备、安全监控、水箱、水景处理设备等。第六条约定：公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、污水栅栏井、泵房、自行车库、停车场、配电间等。第五章物业服务要求标准第二十条约定：物业公司必须按下列约定，实现管理目标：……3、房屋及公共设施、设备的维修、养护：按规定定期、定人保养、维修；设备维修及时率100%。第七章违约责任第二十八条约定：物业公司违反本合同第五章的约定，不能完成目标，造成经济损失的应给予经济赔偿。 本院再审中，冠诚物业公司对陆某某陈述的关于自其2005年9月入住系争房屋以来，物业公司从未清扫系争房屋屋顶及疏通公用落水管道一节，未予否认。 再审过程中，本院召集双方当事人对系争房屋漏水次日上午清理屋顶及落水管道时所出垃圾种类及归属进行举证质证。冠诚物业公司提供清理当日所拍照片，指证系争联排别墅屋顶、下水道共清理出垃圾八塑料袋，多为装修或工程垃圾。申诉人陆某某否认照片系清理现场拍摄，亦否认垃圾为系争联排别墅屋顶及下水道所出，认为当日清理仅有树叶、淤泥等垃圾半塑料袋。 陆某某提出除室内装修损失外，该次落水管漏水还造成其他室内物品损失共计31,680元。损害项目包括：两条地毯浸水（2400元）、一条鹅绒被浸水（4000元）、三百本书籍浸水（2100元）、三台小家电浸水（600元）、一台电视机浸水（5480元）、一台电脑浸水（4500元）、一部电话机浸水（300元）、一张电脑台浸水变形（1500元）、墙内柜浸水变形（800元）、一套柚木家具、一套红木家具浸水开裂变形（10,000）元。原一审法院组织双方核对损害项目时，冠诚物业公司仅认可上述损害中的地毯浸水、被子浸水、书籍浸水、电话机浸水四项，对电脑、电视机损害，冠诚物业公司称勘验时没当场打开试机，不知是否损坏。而三楼墙内柜损失已包括在审价损失中。至于损害物品的价值，冠诚物业公司则均不认可。对此陆某某未能进一步提供受损物品购买或安装发票，对受损电视机型号前后陈述亦不一致，而其中的家具，陆某某则称已由友人帮忙整修，未发生费用。 本院再审认为，由于系争物业业主委员会在本案纠纷发生时尚未成立，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对冠诚物业公司与陆某某户均有约束力。本案中冠诚物业公司在《南郊花园小区前期物业管理服务合同》中明确承诺，对共用的上下水管道、落水管等设施定期、定人保养、维修，不能完成目标，造成经济损失的应给予经济赔偿。但自2005年陆某某户入住系争房屋以来，冠诚物业公司从未对共用屋顶及共用落水管道进行过清理、疏通，显已违反上述合同约定的义务。故陆某某户因2011年8月11日晚大雨，共用落水管道堵塞、漏水，造成的室内装修损失及相关物品损失理应由冠诚物业公司依约赔偿。原一审法院认定堵塞的系争屋顶落水管属陆某某户专有，与事实不符；原二审法院虽改认该管道系与相邻房屋共用，但鉴于须经过陆某某户才能到达管道的事实，故认为物业公司无主动履行定期保养、清理之义务，该观点不符合本案《前期物业管理服务合同》的约定，也不利于督促物业管理企业更好地履行管理职责，本院予以纠正。对于申诉人陆某某提出的损失项目及价值，经一审法院委托鉴定，本院另结合双方的举证、质证情况，酌情认定为29,500元，由冠诚物业公司予以赔偿。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第637号及上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一(民)初字第2939号民事判决； 二、被申诉人上海冠诚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿申诉人陆某某人民币29,500元。 三、申诉人陆某某在原审时的其余诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原一审案件受理费50元、鉴定费10,000元、审价费2365元、差旅费200元、二审案件受理费50元，合计人民币12,665元，由上海冠诚物业管理有限公司负担4179.45元，由陆某某负担8485.55元。 本判决为终审判决。 审 判 长 沈盈姿 审 判 员 阴家华 代理审判员 陈 岚 二〇一五年四月三十日 书 记 员 刘 霞 |
