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（2015）松民三(民)初字第401号 原告郑某。 原告王某。 上述两原告共同委托代理人鲍殷豪，上海刘春雷律师事务所律师。 上述两原告共同委托代理人杨雪君，上海刘春雷律师事务所律师。 被告上海威氏信息技术有限公司。 法定代表人张威华。 委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。 原告郑某、王某与被告上海威氏信息技术有限公司(以下简称“威氏公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法适用简易程序于同年3月5日公开开庭审理。两原告共同委托代理人鲍殷豪和被告委托代理人周芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑某、王某诉称：2013年11月9日，两原告同被告威氏公司签订《智慧领地合同》，约定被告系智慧领地项目产权人，两原告租赁使用位于长谷路XXX弄XXX-XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，面积62.72平方米，租赁期限20年。被告应于2014年12月31日前交付两原告房屋。房屋总额373,000元，两原告一次性付款。合同签订后，两原告依约支付373,000元。然而2014年7月9日，被告发出告知函乙方(原告)，载明智慧领地项目在报批申请转型期间停工，如业主提出退房申请，被告在3个月内全额退款，两原告于2014年9月10日提出退房申请，然而迟迟未获退款。同年9月20日、10月10日、10月28日、10月31日，被告先后四次出具书面文件承诺退款。现由于被告至今未能退款，据此两原告诉至法院，请求判令：1、原被告签订的《智慧领地租赁合同》无效；2、被告返还原告已付款373,000元；3、被告赔偿原告租金利息(以373,000元为本金，从2013年11月9日起计算至实际返还之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算)。 被告威氏公司辩称：同意原告第一、二项诉请，但就系争房屋的租赁而言，被告并未隐瞒用地性质，因此合同双方均有过错，据此不同意支付已付款利息。 经审理查明：松江区永丰街道长谷路XXX号XXX幢房屋为被告所有，该房屋所在地用途为工业用地，土地使用期限从1997年9月18日至2045年3月8日。 2013年11月9日,被告作为甲方(出租方)、两原告作为乙方(承租方)签订《智慧领地合同》。合同前言载明：鉴于甲方为松江区《智慧领地》项目的产权人，并已取得该项目所在地块的土地使用权。土地性质：工业用地。现甲乙双方根据相关法律法规的规定，并在乙方充分了解、清楚甲方项目现状的基础上经友好协商，就租赁位于上海市松江区《智慧领地》房屋之相关事宜达成一致意见，自愿签订本合同以兹双方共同遵守。合同第一条“租赁标的及用途”约定，租赁房屋坐落于上海市松江区长谷路118弄。乙方承租的房屋为长谷路XXX弄XXX-XXX号XXX室，该房屋建筑面积65.72平方米。合同第三条“租赁年限”约定，房屋租赁期限共20年，自2014年12月31日至2034年12月30日止。租赁期满后，自动顺延至土地使用期到期为止，该房屋无需另行支付租金。甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方使用。乙方应根据甲方要求，至物业公司办理相关入户手续。合同第四条“租金及其支付方式”约定，乙方应支付甲方总房租款373,000元。2013年11月9日付373,000元。合同第七条“违约责任”第2款约定，甲方如未按本合同约定的期限交付房屋，则自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方应按日向乙方支付已付租金的万分之一的违约金。若甲方逾期交房超过180日内，乙方有权单方解除本合同。乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起七天内向乙方退还剩余租期的租金，并按照租金总额10%的标准向乙方支付违约金。若违约金不足以弥补乙方损失的，则甲方应赔偿乙方因此所遭受的一切损失。第3款约定，在土地使用期限内，甲方不得单方面解除本合同，不得将该房屋另行租赁。第八条“租赁物的使用”约定，甲方同意在租赁期限内乙方有权转租该房屋。乙方转租或继承的，均应与甲方办理相关手续。第九条“其他事项”约定，1、在土地使用期限内如遇政策拆迁，甲方所享受的权利归乙方，同时甲方也不承担相应义务。2、在土地使用期限内如国家政策许可产权转让的，乙方享有优先受让权。转让应按照按转让时的相关法律、法规、政策办理，由此所产生的相关费用均由乙方承担。3、在土地使用权终止到期后，国家相关法律、法规允许土地使用权延续的，则乙方有权续租该房屋，但应按规定办理相关续租手续，其中由此所产生的相关费用按政策由甲乙双方各自承担。该合同还对其他费用的承担、房屋交付条件等进行了约定。 2013年10月31日，被告开具载明原告郑某支付20,000元的收据。2013年11月9日，被告开具原告郑某支付353,000元的收据。 2014年7月9日，被告向原告郑某发送告知函，载明被告智慧领地项目某在转型为商业用地，处于转型停工期，如原告无法接受工程暂时停工事项，被告允许退房，并从原告退房之日起3个月内全额退款。 2014年9月10日，原告提出系争房屋的退房申请。 2014年9月20日，被告再次向原告发送情况说明，载明智慧领地楼盘已向房管部门申请养老用房转型手续，目前转型手续还在办理，若转型成功将继续与原告履行合同。然而可能延期交房，被告将按合同进行补偿。若到今年年底前相关部门若未回复，原告提出退房事项，被告承诺办理退房退款事宜。 2014年10月10日，被告再次发出承诺书，载明由于被告项目开发进展缓慢，造成未能按期交房到业主手上，现和业主们达成如下处理意见：一、2014年10月10日前已经签订退房协议的业主，即日起到被告办理登记手续，被告将于2014年10月31日前完成退房退款手续。二、在2014年10月10日前还未签订退房协议的业主，被告将在即日起办理签订退房协议和退房登记手续，并将约定在2014年12月30日前完成退房退款手续。 2014年10月28日，被告再次函告业主，载明：由于被告项目开发进展缓慢，造成未能按期交房，现公司安排如下处理方案：一、2014年7月填写《退房申请单》的业主，公司安排在2014年11月3日至5日进行退款；若在2014年8、9月填写退房申请单的业主公司安排在2014年11月17日至21日进行退款。三、若在2014年10月份填写《退房申请单》或没有填写《退房申请单》的业主，公司统一安排在2014年12月底前统一解决。 以上证据有《智慧领地合同》、收据、上海市房地产权证、情况说明、承诺书、告知函及当事人陈述等证据予以证实。 庭审中，双方确认《智慧领地合同》中约定的租赁位置长谷路XXX弄XXX-XXX号实际为永丰街道长谷路XXX号XXX幢房屋。被告向不特定的公众进行销售，其并无房地产开发经营资质，未获得系争房屋的预售许可证。至今被告未能向原告交付房屋。 庭审中，本院释明原、被告间签订的合同为无效合同。 本院认为：认定合同性质应当从合同约定的全部条款内容综合分析判断。原、被告就系争房屋签订了《智慧领地合同》，该合同形式上看双方间存在租赁合同关系。然而从该合同履行期限上看，系争房屋土地使用期限从1997年9月18日至2045年3月8日，而租赁合同的期限为20年，且期满后自动延续至土地使用期限届满之日止；从该合同金额及付款方式看，原告应在合同签订当日一次性全额支付租赁期间全部租金373,000元；从拆迁赔偿约定上看，在土地使用期限内遇政策性拆迁，被告所享有的权利归原告，同时被告也不承担相应义务。综上，本院认为原、被告签订的合同尽管以租赁方式体现，但实际内容并不符合租赁合同某常的租金、租期、动迁等权利义务关系，其本质为房屋买卖合同关系。 关于《智慧领地合同》之效力。系争房屋，其性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。威氏公司未取得房地产开发经营资质证书，对于涉案房屋亦未取得商品房预售许可证，现向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，原、被告签订的《智慧领地合同》应属无效合同。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。现被告不具备预售条件而出卖系争房屋，原告要求被告返还房款应予以支持。另综合原、被告过错程度，并结合被告实际长期占有和使用原告已付房款的事实，对原告要求被告自付款日起按照中国人民银行贷款利率计算的利息损失的主张，本院亦予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告郑某、王某与被告上海威氏信息技术有限公司于2013年11月9日签订的《智慧领地合同》无效； 二、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑某、王某已付款373,000元； 三、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑某、王某利息损失(以373,000元为本金，从2013年11月9日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,259元，减半收取3,629.5元，由被告上海威氏信息技术有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 吕荣珍 二〇一五年三月十七日 书 记 员 沈 韵 |
