|
（2015）沪一中民二(民)终字第108号 上诉人（原审被告）高某华 委托代理人余超，上海某律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）上海某酒店有限公司。 委托代理人张某，公司员工。 上诉人高某华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（*****14）闵民五（民）初字第*****38号民事判决，向本院提起上诉。本院于*****14年12月29日受理后，依法组成合议庭,于*****15年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人高某华之委托代理人余超及被上诉人上海某酒店有限公司（以下简称某酒店）之委托代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，*****10年3月1日，某酒店（承租方，签约乙方）与案外人上海*****酒店有限公司（出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于闵行区七宝镇*****路*****号建筑面积4,848平方米*****综合楼1、2层租赁给乙方使用，租赁期限自*****10年3月1日起至*****23年8月15日止，租金为人民币（下同）1.80元/天/平方米，即月租金为261,000元。合同还对租金的支付及双方的违约责任等作了约定。*****10年9月28日，某酒店（签约甲方，出租方）与高某华（签约乙方，承租方）就高某华租赁坐落于闵行区*****路3*****号一层A*****、A*****、A*****室的房屋签订《房屋租赁合同》1份，约定租期5年，自*****10年9月28日起至*****15年9月27日止，税前租金34,870元/月，每年递增5%（根据上一年度租金基数），第三年为递增起始年。租金每三个月支付一次，先付后用，首期租金于本合同签订之日支付给甲方，以后由乙方在每个结算周期前15日支付给甲方，付款方式为现金或支票。包括管理费每月为500元，管理费甲方以后有权在此基础上根据市场价格合理调整。车位150元/月。房屋押金为34,870元，签订本合同时付清，本合同期满后如甲、乙双方未达成续租合同，乙方并无损坏甲方的设施设备的，由甲方无息退还。该户独立水电表，甲方负责装表，电费每度1.*****元，水费每立方米3.80元（如遇相关部门调整，则在此基础上相应调整），一个月代收一次，由甲方开具收据（可提供大发票复印件）。租赁合同如因期满或由于乙方违约而导致终止时，乙方的固定装修不折价，由甲方无偿收回。合同期满后，如甲方仍然继续出租房屋的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权，但乙方须在合同期满前3个月书面通知甲方。乙方应按约定时间支付房租等费用，超过7个工作日后，每逾期1日除支付应付的房租等费用外，还应向甲方赔偿1,000元。逾期超过15天（遇法定节假日顺延），甲方有权单方面解除合同，乙方所交押金不予退还，并无需书面通知乙方立即进入收回该房屋，乙方如有放置在屋内的物品，甲方不负任何保管责任。本条独立有效，不因本合同无效而无效。其他约定事项：该房屋为毛坯房，乙方已经验收并符合其要求。甲方已明确告知乙方该房屋目前无房产证或建筑工程规划许可证，任何情况下，乙方均应遵守本合同，包括但不限于支付费用等条款，只要乙方使用房屋，就应当支付费用，乙方不得以任何借口拒绝支付。乙方自愿承担其所付房租的相关税费（按管辖甲方公司的税务部门规定税率，约为8.5%），由甲方在每个结算周期前5日收取。乙方所付租金已包含3个停车位使用费。乙方装修前须在甲方保安部门办理装修许可，并须服从甲方统一管理，产生的建筑垃圾由乙方负责处理。原双方于*****10年签订的合同即日起作废。上述合同签订后，某酒店按约向高某华交付了房屋，高某华则向某酒店支付了押金34,870元及部分租金。*****11年4月1日，某酒店（承租方，签约乙方）与案外人上海*****实业有限公司（出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于闵行区七宝镇*****路*****-28号、建筑面积为13,880平方米、结构为钢混的*****综合楼租赁给乙方作为商业、餐饮、娱乐等使用，租赁期限自*****11年1月1日起至*****28年12月31日止，租金为1.80元/天/平方米，即月租金为76万元，租金前五年不变，自第六年（含第六年）起，租金每五年环比递增10%，*****23年后不递增。合同还对租金的支付及双方的违约责任等作了约定。 原审又认定，自*****13年开始，高某华陆续拖欠租金，并于*****13年10月28日出具《付款计划》称十一月一日付完一个月房租，十一月二十日再付一个月。之后，高某华再次出具《承诺书》表示本人再次承诺*****14年3月*****日前结清*****13年11月28日至*****14年1月27日房租及水电费；并于*****14年3月底前结清*****14年1月28日至*****14年2月27日房租及水电费；如做不到上述承诺，某酒店有权对本人承租的（*****路3*****号一层A*****、A*****、A*****）商铺进行停水停电，并通过法律途径追讨所拖欠的房租及其他相关费用。*****14年2月*****日，高某华向某酒店出具《保证书》言明本人保证2月26日前结清*****13年11月28日-*****13年12月27日房租及*****13年12月份、*****14年1月份水电费，另3月10日前付清*****13年12月28日-*****14年1月27日房租，并在3月底结清*****14年1月28日-*****14年2月27日房租，如做不到上述保证，某酒店有权进行停水停电措施。上述《保证书》上保证人处除有高某华签字外还有案外人虞*****的签名。*****14年3月14日，高某华出具《承诺书》载明本人承诺*****14年3月底之前付清2月房租及水电费；4月10日之前付一个月房租水电，付清；这是我所租赁的最后协议，从此以后每月付清房租。*****14年4月22日，高某华再次出具《承诺》表示本人高某华欠晶达广场房租共计104,600元，月底前交5万元，其余在5月*****日前交清。然自*****14年1月28日起的租金高某华至今未向某酒店支付。某酒店遂于*****14年8月8日对涉案房屋实施断电至今。因某酒店认为租赁房屋无相关权属证书且高某华在租赁期间拖欠租金，遂诉至法院，要求判令：1、确认某酒店与高某华签订的《房屋租赁合同》无效，高某华将房屋腾退并归还给某酒店；2、高某华支付拖欠的房屋使用费*****9,2*****元（按34,870元/月的标准计算，自*****14年1月28日暂算至*****14年7月27日止，要求计算至高某华实际腾退房屋之日止）及水电费13,854元（自*****14年4月至*****14年7月止）。原审诉讼中，某酒店表示对上述第2项诉请中水电费13,854元暂不要求在本案中处理，其另案进行主张。 原审另认定，涉案房屋无房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证。还查明，经上海市公安局闵行分局七宝派出所于*****11年7月12日出具《证明》，沪房地闵字（*****01）第054336号，房地坐落闵行区七宝镇*****村，地号为闵行区七宝镇*****街坊7丘，原门牌号为*****路*****号，现调整为*****路3*****号（临）。 原审审理中，法院经向高某华释明，基于涉案房屋无相关权属证书，如最终确定涉案合同无效，就其相关损失是否在本案中进行主张，高某华明确其在*****10年承租涉案房屋时投入的装修费用是40万元，并在本案中就该项装修损失要求某酒店补偿。某酒店对于高某华在*****10年投入的装修费用40万元予以认可，但认为高某华已经使用了四年，应该进行折旧。 原审认为，某酒店出租给高某华的房屋不具有房地产权证，亦未经相关部门规划许可建造，因租赁标的物不具有合法性，故双方签订的《房屋租赁合同》当属无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，高某华应当搬离租赁房屋，将房屋交还某酒店。合同虽被确认无效，但高某华作为承租人，实际占有使用房屋，应向某酒店支付至实际搬离日止的房屋使用费。对于使用费的标准，鉴于自*****14年8月8日起，某酒店已对租赁房屋停止了供电，影响高某华的实际经营和日常使用，因此，对于停电之后的房屋使用费，法院酌情确定由高某华按原合同租金标准的50%计付。本案中某酒店将未经许可而建的房屋出租给高某华使用显有责任，而高某华明知上述情况仍向某酒店承租房屋亦存在过错。据此，对高某华投入的装修损失由某酒店承担70%，高某华承担30%。至于高某华在涉案房屋上添附的装修的现值，高某华提出其承租涉案房屋时投入的装修费用是40万元，某酒店对此予以确认，而双方之间的租期约定为五年，五年后高某华投入的固定装修归属某酒店所有，因此高某华对房屋的添附的装修现值可确定为8万元，该部分损失应按双方在本案中的责任大小承担，法院确认由某酒店按上述金额的70%进行补偿。此外，对于高某华已支付的押金34,870元，在其搬离租赁房屋，并结清相关款项后，某酒店应予返还。对于高某华提出其非本案适格被告，其仅以公司发起人名义向某酒店租赁房屋，上海*****汽车用品有限公司（以下简称*****公司）应是本案被告的意见，法院认为，双方在合同中对此没有作相关的约定，而且高某华亦未进一步提供证据证明其与某酒店签订租赁合同时把将要设立*****公司的情况向某酒店作应有的披露，因此*****公司与本案没有关联，高某华上述抗辩理由不能成立，法院对高某华此项辩称意见不予采信。 原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一四年十一月十九日作出判决：一、某酒店与高某华于*****10年9月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、高某华于判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区*****路3*****号一层A*****、A*****、A*****室的租赁房屋；三、高某华支付某酒店自*****14年1月28日起至*****14年8月7日止的房屋使用费221,593.23元，并按每月17,435元的标准向某酒店支付自*****14年8月8日起至实际搬离之日止的房屋使用费；四、某酒店支付高某华装修补偿款56,000元；五、某酒店返还高某华押金34,870元。上述第三、四、五项条款相抵后，高某华于判决生效之日起十日内支付某酒店自*****14年1月28日起至*****14年8月7日止的房屋使用费130,723.23元，并按每月17,435元的标准向某酒店支付自*****14年8月8日起至实际搬离之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,646.11元，减半收取计2,323.06元，财产保全费1,635.37元，合计3,958.43元，由某酒店负担250元，高某华负担3,708.43元。 判决后，高某华不服，上诉于本院，诉称:租赁合同无效，则双方关于租金的约定也应无效；被上诉人至今未办出产证，致使上诉人无法注册公司并办理营业执照，经营始终处于不安定的状态，故要求二审法院撤销原审判决主文第三项，改判其仅需支付*****14年1月28日起至*****14年8月7日止的房屋使用费110,796.62元。 被上诉人某酒店辩称:租赁合同系双方真实意思表示，合同无效并未损害上诉人的实际经营，本案中没有减免租金的理由；签订合同时被上诉人已告知上诉人没有产证，上诉人也从未向被上诉人提出过需要注册公司，故不同意上诉请求。 二审中，上诉人出示经营情况表一组，旨在证明*****14年8月8日前其每月纯利润达几万元；被上诉人认为不是新证据，不予质证。本院认为，该组材料不属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审程序中的新证据，故不予确认。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案中，高某华主张涉讼《房屋租赁合同》无效，因此双方关于租金的约定亦无效；而某酒店则认为租赁合同无效并未损害承租人的实际经营，本案中没有减免租金之理由，本院对此评述如下：租赁合同系继续性合同，承租人占用并使用房屋期间享用的房屋效益并不因合同无效而返还，故其理应参照租金标准向出租人支付其实际占用期间的房屋使用费；二审中，高某华陈述合同签订后开业，实际经营至*****14年8月8日，之后虽未经营，但并未搬离并返还房屋；因此，结合高某华之前述陈述，原审法院考虑停电之因素，分段确定使用费之标准，合理妥当，可予维持。本院同时注意到，合同约定该房屋目前无房产证或建设工程许可证，因此，高某华对于合同无效的后果应有相应预见，况且，办理营业执照系承租人的主要义务，故其以无法办理营业执照为由要求减免租金，亦于法无据，难以支持。综上而言，高某华关于撤销原审判决主文第三项，改判其仅需支付*****14年1月28日起至*****14年8月7日止的房屋使用费110,796.62元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币4,646.11元，由上诉人高某华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 许 京 代理审判员 蒋辉霞 二○一五年三月九日 书 记 员 周璐珺 |
