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（2014）沪二中民二(民)终字第1825号 上诉人(原审原告、反诉被告)黄某。 被上诉人(原审被告、反诉原告)黄某。 委托代理人段晴，上海邑鼎律师事务所律师。 上诉人黄某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2013)闸民三(民)初字第2140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人黄某，被上诉人黄某的委托代理人段晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年6月16日，黄某(甲方)与黄某(乙方)及案外人上海信原房地产经纪有限公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将本市闸北区新疆路XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)及其附属设施在良好状态下出租给乙方使用；租赁期共24个月，自2012年6月17日起至2014年6月16日止；每月租金人民币(以下币种均为人民币)3,500元，支付方式乙方以现金或划账形式支付租金给甲方，租金按叁个月为一期，每期租金于上一期租期满柒日前缴纳，先付后住；保证金为3,500元整，乙方于签订合同时交付甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还给乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方应立即补足；房屋设施如因质量原因、自然、损耗或灾害而受到损坏，甲方有修缮并承担相关费用的责任，如甲方延误房屋的维修使乙方或第三方遭受损失，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方负责赔偿；甲方签订合同后，非因合同约定擅自解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行，甲方除退还保证金还需按月租金的壹倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；在租赁期内，乙方逾期未付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.3%支付滞纳金；如乙方拖欠租金超过十五个工作日视为乙方自动退租，构成严重违约，甲方有权单方面解除合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方的保证金；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该房屋的。上述合同中注明系争房屋内设备包括2台壁式空调。黄某实际支付保证金3,500元，并支付租金至2013年6月16日。 2013年6月17日，系争房屋内一台空调发生故障。同月18日，物业工作人员曾进行维修，黄某亦多次联系人员维修，但空调仍不能正常工作。期间，黄某支付维修单位上门服务费30元。之后，黄某购买新空调，亦无法安装。2013年7月2日，黄某告知黄某，另一台空调亦无法正常工作。2013年7月3日，黄某在酒店居住，房费169元。 2013年7月4日，黄某向黄某发出通知，表示经派出所调解，应黄某的要求，通知黄某于同月8日搬离系争房屋，并办理交接手续。同日，黄某与案外人签订《租赁合同》，租赁期自2013年7月8日起至2014年7月7日止，月租金为3,800元。黄某为承租案外人房屋支付中介佣金1,330元、换锁费75元、电信移机费62元。 2013年7月8日，黄某与黄某办理了系争房屋的交接手续。黄某未支付2013年6月17日至7月6日的租金2,333.30元及水电费498.60元。黄某认为其的损失应当由黄某承担，故诉至法院要求判令：1、黄某退还保证金668元；2、支付违约金3,500元；3、返还因2013年6月17日至7月2日系争房屋无法正常使用减少的租金500元；4、支付2013年7月3日酒店费用169元；5、支付上门服务费30元；6、支付租金差额3,600元、中介佣金1330元、换锁费75元、电信移机费62元；7、支付误工费1,000元。 针对黄某的起诉，黄某提起反诉，要求判令：黄某支付2013年6月17日计算至7月6日的租金2,333.30元及滞纳金(以2,333.30元为本金，自2013年6月9日计算至7月6日，按日百分之0.3的标准计算)；支付拖欠的水电费498.60元。 原审中，黄某表示两台空调都已损坏，黄某拒绝维修，可以看出是黄某提出解除合同；黄某只能另行租房，在派出所调解时黄某同意一个月内迁出；实际操作中都是黄某先发短信提醒，黄某再支付租金。黄某则称双方约定2014年7月4日黄某支付租金，黄某安装空调，但当天黄某提出解除合同，黄某同意解除。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。结合黄某、黄某的陈述与相关证据材料，在履行合同的过程中，黄某未按时支付租金，黄某提供的空调设备出现故障导致无法正常居住，双方均有过错。但解除租赁合同系双方协商一致的结果，故双方互不负合同解除的违约责任，黄某主张违约金与黄某主张不退还保证金均不应得到支持。保证金并非黄某预付的租金，但租赁合同已提前终止，黄某应于黄某迁空交还房屋并结清租金、水电费等费用后三天内返还保证金，现黄某主张部分保证金抵销租金、水电费，符合法律规定，对此予以确认，而剩余部分保证金黄某仍应返还。因系争房屋内两台空调均出现故障，考虑到夏季天气炎热，确实对黄某的居住造成严重影响，黄某主张在外租住一天酒店的费用，尚属合理，理应由黄某负担。除该日外，空调的故障亦对黄某使用系争房屋造成影响，可酌情减少该段时间内黄某可收取的租金数额。对于租金差额、中介佣金、换锁费、电信移机费等，系合同协商解除后，黄某租赁他处房屋的正常支出，不应由黄某负担。黄某主张误工费，亦缺乏法律和合同依据，法院不予支持。对于上门服务费，黄某已经确认，黄某的主张可予准许。依据合同，黄某应提前7天支付租金，对其主张先由黄某提醒才支付租金的说法缺乏依据，不予采纳，考虑到合同约定的滞纳金标准过高，法院予以调整，黄某应支付滞纳金40元。据此，原审法院作出判决：一、黄某应于判决生效之日起七日内返还黄某保证金668元；二、黄某应于判决生效之日起七日内返还黄某租金300元；三、黄某应于判决生效之日起七日内支付黄某酒店费用169元；四、黄某应于判决生效之日起七日内支付黄某上门服务费30元；五、黄某应于判决生效之日起七日内支付黄某滞纳金40元；六、驳回黄某其余诉讼请求；七、驳回黄某其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费71.60元，由黄某负担21.60元，黄某负担50元；反诉案件受理费25元，由黄某负担。 黄某不服原判，向本院提起上诉称，黄某出租房屋的空调发生故障，导致黄某无法正常生活，最终黄某不得不解约另行租房居住，黄某应当承担违约责任并赔偿黄某损失。故上诉要求撤销原判第二、五、六项，依法改判黄某返还黄某租金500元，支付违约金3,500元并赔偿黄某误工费1,000元、另行租房的差价3,600元、中介佣金1,330元及换锁费75元和电信移机费62元；不支持黄某原审相应反诉请求，诉讼费用由对方承担。 被上诉人黄某辩称，黄某欠租违约在先，理应承担相应责任。针对空调故障问题，黄某始终积极应对，进行报修并最终购买了新的空调，履行了应尽的义务，不存在任何违约。黄某是以空调故障为借口，意欲逃避提前解约应承担的责任，其上诉请求毫无理由，故要求维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，租期内，系争房屋内空调设备出现故障。接到黄某通知后，黄某进行了报修并最终购买了新的空调，但由于双方对相应问题的解决不够冷静，导致租约未能继续履行，原审法院据此确认对解约双方互不承担违约责任，并无不当。考虑到当时天气较热，空调故障确实会对黄某的居住造成影响，原审判决黄某负担黄某在外租住酒店的费用并酌情减少该时段内黄某可收取的租金数额是适当的，对其余问题所作的处理亦无不当。黄某的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币96.60元，由上诉人黄某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾慧忠 审 判 员 周刘金 代理审判员 高 胤 二○一五年三月九日 书 记 员 范庆韵 |
