|
（2014）沪二中民二(民)终字第2200号 上诉人(原审被告)管某。 委托代理人管宝法。 委托代理人王成峰，上海康明律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)顾某。 法定代理人顾某。 法定代理人顾某。 委托代理人归灵根。 上诉人管某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第2126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，顾某与案外人侯某某系夫妻，顾某法定代理人顾某、顾某、案外人顾甲、顾乙、顾丙、顾丁、顾A系顾某与侯某某的子女，管某委托代理人管宝法与顾甲系夫妻，管某系管宝法与顾甲之子。 1994年10月28日，中国人民建设银行上海市分行出具《出售公房(专用)现金解款单》，金额为人民币(以下币种均为人民币)13,824.34元，收款单位为沪太房管所，款项来源为售房款，解款单位为顾某。 2005年2月，侯某某去世。 2007年4月17日，顾某(甲方)与管某(乙方)签订编号为175853的《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方所有的上海市双山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价款450,000元。合同第十三条约定，甲、乙双方在履行合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁。合同尾部甲方签章处没有签名或盖章，仅盖有手印。 2007年6月20日，顾某委托律师向管某发出律师函，表示系争房屋“原登记于顾某名下，系顾某与侯某某共同财产。2004年，侯某某过世，该房屋中属于侯某某的份额即为遗产，其继承人有权依法继承。顾某并非该房屋的唯一权利人，无权擅自处分该房屋。”又表示顾某“已82岁，有时神智不清，当时将该房屋过户于你并非其真实意思，现请求将该房屋恢复原状。” 2013年5月29日，顾某作为申请人，以管某为被申请人，就编号为175853的《上海市房地产买卖合同》履行过程中产生的争议申请仲裁。2013年8月30日，上海仲裁委员会作出(2013)沪仲案字第0646号决定书，载明顾某、管某于2013年8月27日庭审中达成协议，一致确认就编号为175853的《上海市房地产买卖合同》履行过程中产生的争议提交系争房屋所在地人民法院管辖，不再提交上海仲裁委员会仲裁，顾某于同日提交《撤回仲裁请求申请书》，仲裁庭据此同意顾某撤回仲裁申请。 2014年1月13日，法院做出(2014)普民一(民)特字第3号民事判决书，认定顾某“在2005年其妻去世后逐渐出现睡眠困难，记性差，生活不能自理等，还曾数次外出无法回家，后被家人找回”，且顾某“口齿不清，构词障碍”，据此宣告顾某为限制民事行为能力人。2014年2月13日，上海市普陀区甘泉街道双山社区居民委员会指定顾某、顾某担任顾某的监护人。嗣后，顾甲提起申请变更监护人诉讼，要求变更由顾甲担任顾某的监护人。2014年7月23日，法院做出(2014)普民一(民)特字第27号民事判决书，驳回顾甲要求变更顾某监护人的申请。 2014年9月3日，顾某向法院提起诉讼，请求判令顾某与管某就系争房屋签订的买卖合同无效。 原审法院审理中，顾某表示，系争房屋动迁分配时不存在由管某出资购买面积的情况；系争房屋购买产权使用侯某某的工龄，出资全部由侯某某完成，侯某某曾向顾某其他子女提及由管宝法办理购房事宜，但没有谈过由任何一个子女享有系争房屋产权的问题；2007年系争房屋产权变更顾某其他子女均不知情，亦未参与。管某表示，无法提供证据证明系争房屋购买产权出资由管某完成；2007年系争房屋产权变更前后管某确未将该节事实主动告知顾某其他子女，因管某认为系争房屋产权人为顾某，无需告知；合同约定价款450,000元未实际支付。顾某、管某均确认，系争房屋购买产权后，家庭内部未就系争房屋产权归属进行过协商，房屋先由顾某与侯某某居住，侯某某过世后，顾某一人居住至今。 原审法院认为，根据审理查明的事实，结合顾某、管某陈述分析，系争房屋购买产权时，产权人虽登记为顾某，但实际应属于顾某及其妻子侯某某于婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，在侯某某去世，且未经家庭内部协商的情况下，产权人通过顾某、管某签订买卖合同的形式变更为管某，该行为侵害顾某其他子女对系争房屋享有的权益，依法应属无效，顾某据此主张编号为175853的《上海市房地产买卖合同》无效，符合事实与法律规定，法院予以支持。管某辩称系争房屋购买产权出资由其负担，又辩称购买产权时顾某曾表示系争房屋产权由管某家庭享有，但均未提供相关证据予以证明，加之管某并未支付合同约定的房屋价款、合同尾部仅有手印及顾某民事行为能力状况等事实，法院对管某辩称难予采纳。 原审法院据此判决如下：一、顾某与管某于2007年4月17日就上海市双山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为175853的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上述房屋产权人恢复为顾某。 原审法院判决后，管某不服提出上诉称，被上诉人是系争房屋的承租人，上诉人出资购买系争房屋时，用的是被上诉人的名字，但购房的所有票据都在上诉人处保存，故可以推断上诉人在购买系争房屋时是出资的。被上诉人虽是限制行为能力人，但仍由一定的行为能力，其现在仍坚持系争房屋归上诉人所有，提起本案诉讼非被上诉人的本意。被上诉人于2014年1月被宣告为限制行为能力人，无法证明2007年买卖房屋时其是限制行为能力人，其现在主张合同无效已超过诉讼时效。其他子女如果认为权利受侵害，应由自己提出主张。原审法院认定房屋买卖合同无效，是认定事实、适用法律错误。请求本院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人顾某辩称，购买公房时的解款人是被上诉人，上诉人当时只有14岁，房款是被上诉人夫妇出资，委托管宝法操作。上诉人及其父母均参加了(2014)普民一(民)特字第3号案件的审理，均了解被上诉人是限制行为能力人，被上诉人及其子女委托律师发函主张权利，管宝法一直承诺变更房屋权利人。被上诉人从2005年侯某某去世后身体状况就变差了，司法鉴定报告中有记载。请求本院维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，系争房屋原是公房，在购买产权时，中国人民建设银行上海市分行出具《出售公房(专用)现金解款单》确定出资人是被上诉人，产权亦登记在被上诉人名下，因系被上诉人与侯某某的婚姻关系期间，故系争房屋的产权应为被上诉人与侯某某共同共有。上诉人无法提供其为购买公房产权的出资情况，以及被上诉人曾同意系争房屋产权归上诉人所有的证据，结合被上诉人的民事行为能力状况，其不能完全辨认自己的权利和义务，不能完整作出正确的意思表示，原审法院判决上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》无效，符合法律规定。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费人民币80元，由上诉人管某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 代理审判员 陈 俊 代理审判员 马忆蔺 二○一五年三月六日 书 记 员 彭奕佳 |
