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（2014）沪二中民二(民)再终字第18号 申请再审人(一审原告、二审上诉人)郁国卿。 委托代理人王天会，上海彭旨平律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)郁国君。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)上海宝房(集团)有限公司。 法定代表人史学林。 原审第三人上海宝房吴淞物业管理有限公司。 法定代表人陈永祥。 申请再审人郁国卿因与郁国君、上海宝房(集团)有限公司(下称宝房集团)、上海宝房吴淞物业管理有限公司(下称吴淞物业)房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2013)沪二中民二(民)终字第2619号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。2014年10月22日，上海市高级人民法院作出(2014)沪高民一(民)申字第665号民事裁定书，以原判决适用法律确有错误为由裁定中止原判决执行，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郁国卿及其委托代理人王天会，被上诉人郁国君到庭参加诉讼。被申请人宝房集团及原审第三人吴淞物业经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海市宝山区人民法院一审查明，郁国卿与郁国君系同父异母的兄弟，两人父亲系郁德龙于2011年2月5日报死亡。1988年，上海市陆介渡路XXX号房屋动迁，1990年安置了包括上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)在内的三套房屋，郁德龙与郁国卿被安置于系争房屋中，该房屋的承租人为郁德龙。安置后郁国卿的户口并未迁入系争房屋。2001年3月3日，郁国君的户口迁入系争房屋。2011年2月23日，郁国君向吴淞物业提交《职工家庭购买公有住房协议书》，该协议书没有郁国卿签名。同日，吴淞物业代宝房集团(甲方)与郁国君(乙方)签订了《上海市公有住房出售合同》，约定，乙方购买甲方出售的系争房屋，实际支付甲方房款人民币(以下币种均为人民币)7,035元及维修基金537元。2011年3月9日，系争房屋房地产权利登记至郁国君名下。目前系争房屋由郁国君及其母亲共同居住。现当事人因故发生纠纷，郁国卿提起诉讼，要求确认郁国君与宝房集团就系争房屋签订的公有住房出售合同无效，恢复系争房屋原有租赁状态。 一审审理中，郁国卿表示，动迁安置系争房屋后，由于其在浦东读书，要上初中，就没有将户口迁入系争房屋。系争房屋在宝山，如郁国卿住在宝山，读书不方便。周末、寒暑假也会到系争房屋中居住。另外，系争房屋面积很小，郁德龙又再婚，一家三口住在系争房屋中，郁国卿确实也无法居住，是由于客观原因造成郁国卿无法在系争房屋中居住。郁国卿在他处并无住房。郁德龙死亡前，郁国卿要求将户口迁入系争房屋，但父亲后来就忘记了。按照公房出售的规定，有权购买公房产权的是承租人、同住人及受配人，宝房集团仅根据户籍办理公有住房出售手续违反了相关规定。郁国卿是系争房屋原始受配人，在他处无住房，可以作为同住人，郁国君购买系争房屋产权应征得郁国卿的同意。郁国君表示，郁国卿从不在系争房屋中居住，他就是偶尔过来一下，很少居住。另外，郁国卿、郁国君、宝房集团、吴淞物业均表示，系争房屋的建筑面积不足30平方，是一室户，使用面积13平米左右。目前系争房屋的市场价在500,000-600,000元左右。 郁国君另表示，郁国卿的户口从未迁入系争房屋，也未在系争房屋中居住，郁国君购买系争房屋产权无需征得郁国卿的同意。考虑到郁国卿是系争房屋的动迁安置人之一，在确认合同有效的前提下，郁国君自愿补偿郁国卿30,000元。 一审法院认为，系争房屋为陆介渡路XXX号房屋被拆迁而取得，虽然当时郁国卿作为拆迁安置对象及系争房屋新配房人员，但根据查明的事实，郁国卿并未在系争房屋内居住，其户籍也从未迁入系争房屋。而郁国君的户籍于2001年迁入系争房屋，郁德龙已于郁国君购买系争房屋产权前死亡。基于上述情形，宝房集团与郁国君于2011年签订《上海市公有住房出售合同》时，符合相关的政策规定，该合同亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的无效情形，故应当确认合法有效。郁国卿在系争房屋内是否享有安置权利，并不影响《上海市公有住房出售合同》的法律效力。故郁国卿要求确认郁国君与宝房集团签订的《上海市公有住房出售合同》无效，并恢复系争房屋租赁状态的诉讼请求，对此不予准许。鉴于郁国君自愿补偿郁国卿30,000元，可予准许。据此，原审法院作出判决：一、郁国卿要求确认郁国君与上海宝房(集团)有限公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效并将上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复至公有住房租赁状态的诉讼请求，不予支持；二、郁国君于判决生效之日起十日内，支付郁国卿补偿款30,000元。案件受理费减半收取计25元，由郁国卿负担。 郁国卿不服原判，向本院提起上诉称，郁国卿为系争房屋的受配人，小时候也曾在该房内居住过，未长期居住该房是因郁德龙后已再婚另组家庭，该房面积小居住困难及就学不便等原因，但郁国卿户口未迁入系争房屋不应影响其对该房享有权利。按照相关规定，购买售后公房产权，应经承租人，受配人、同住人协商一致。系争房屋的原承租人系郁德龙，其去世后，郁国卿也具备成为承租人的条件，但在未重新核定承租人的情况下，宝房集团却直接将房屋过户到郁国君的名下，因此系争房屋购买售后产权未经郁国卿同意，程序上违法，侵害了郁国卿的合法权益。系争房屋目前市场价约为600,000元，原审法院在确认《上海市公有住房出售合同》有效的情况下仅判决郁国君补偿郁国卿30,000元，不符合公正、公平原则，故上诉要求撤销原判，发回重审或依法改判支持郁国卿的原审诉请。 被上诉人郁国君辩称，郁国卿从未在系争房屋内生活居住。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。 被上诉人宝房集团未参加诉讼。 原审第三人吴淞物业在庭审后书面述称，尊重法院的最终判决。 本院二审查明，原审法院查明的事实无误，本院二审予以确认。 本院二审认为，虽然在1990年动迁安置时，郁国卿系拆迁安置对象及系争房屋的受配人员，但当时其并未在系争房屋内居住，户籍也并未迁入该房。2001年郁国君的户籍迁入系争房屋，2011年郁德龙死亡后，郁国君成为系争房屋的唯一在册户籍，并与宝房集团签订《上海市公有住房出售合同》购买了系争房屋售后产权。原审法院据此确认宝房集团与郁国君签订的《上海市公有住房出售合同》合法有效是正确的，对本案所作的处理亦无不当。郁国卿上诉坚持要求确认郁国君与宝房集团签订的《上海市公有住房出售合同》无效，并恢复系争房屋租赁状态的诉讼请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郁国卿负担。 再审中，郁国卿认为，其系系争房屋的原始受配人，在没有征得其同意的情况下，宝房集团与郁国君签订《上海市公有住房出售合同》是侵害了郁国卿的权利。就程序而言，系争房屋原承租人郁德龙死亡之后，宝房集团在没有重新指定承租人的情况下直接将系争房屋出售给郁国君，程序上存在错误。系争房屋目前市值50至60万元，原审仅判决郁国君补偿3万元，有违公平原则。请求撤销原一、二审判决，支持郁国卿的原审诉请。 被申请人郁国君辩称，郁国卿的户籍一直不在系争房屋内，系争房屋的出售无须征得其同意，故相应的公房出售合同是有效的，请求维持原一、二审判决。 被申请人宝房集团未发表意见。 原审第三人吴淞物业未发表意见。 本院再审查明，吴淞物业代宝房集团(甲方)与郁国君(乙方)就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》第二条载明，乙方在签订本合同前已与上述房屋的承租人(受配人)、同住成年人协商一致、共同确定购买上述房屋。 再审另查明，郁国卿的户籍在上海市浦东新区崂山五村XXX号XXX室，该房建筑面积29.84平方米，权利人为郁德宝、任连弟。 原一、二审判决认定的其余事实无误，再审予以确认。 本院再审认为，购买公有住房的购买人限定于具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。动迁中原租用公有住房的住户重新安置住房时，如拆迁户愿意购买，可视同先分后买的政策。系争房屋的受配人为郁德龙和郁国卿，郁国卿对系争房屋有当然的居住权利。虽然郁国卿未居住系争房屋，户籍也未迁入系争房屋，但均系接受教育及系争房屋面积、郁德龙再婚等客观因素所致，特别需要指出的是，受配房屋之时，郁国卿为未成年人，其不能自主决定自身的相关事务。郁国卿成年之后也未另享受到福利分房待遇，属于他处无房的情况。因此，不能无视郁国卿作为原始受配人对于系争房屋的权利。并且，系争房屋的出售合同中明确载明购房需征得承租人(受配人)的同意，在承租人郁德龙死亡且尚未变更承租人的情况下，出售单位不但要审核户籍情况，还应当注意审核原始受配情况。涉案的房屋出售合同既未变更承租人，也未征得原始受配人郁国卿的同意，相应合同应为无效。原一、二审判决认定系争房屋的出售合同有效有误，再审予以纠正。宝房集团系系争房屋的出售单位，吴淞物业为代理人，故宝房集团应当将系争房屋恢复至公有状态，将收取的房款及维修基金退还郁国君。因原承租人郁德龙已去世，系争房屋恢复公有状态后，郁国卿与郁国君应当协商解决变更承租人事宜。如果协商不成，双方当事人可根据承租人变更的相应规定另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)终字第2619号民事判决和上海市宝山区人民法院2013)宝民三(民)初字第1445号民事判决； 二、确认上海宝房(集团)有限公司与郁国君就上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市公有住房出售合同》无效； 三、上海宝房(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内退还郁国君购房款7,035元及维修基金537元； 四、上海宝房(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区淞兴路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复为公有住房租赁状态。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被申请人郁国君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪 毅 审 判 员 顾 梅 审 判 员 承怡文 二○一五年一月二十八日 书 记 员 周晓璐 |
