|
（2014）沪二中民(行)终字第124号 上诉人(原审原告)曾维旺。 被上诉人(原审被告)上海市普陀区住房保障和房屋管理局。 法定代表人胡月华。 委托代理人胡贤德，上海普世律师事务所律师。 委托代理人殷子坚，上海普世律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司。 法定代表人朱伟。 委托代理人刘光荣。 原审第三人曾飞。 上诉人曾维旺因房屋征收补偿合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民(行)初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾维旺，被上诉人上海市普陀区住房保障和房屋管理局(以下简称“普陀房管局”)的委托代理人胡贤德，被上诉人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“普陀一征所公司”)的委托代理人刘光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：本市普陀区洵(旬)阳新村XXX号XXX室房屋(以下简称“被征收房屋”)系公房，租赁面积24.3平方米(换算成建筑面积40.095平方米)，原承租人为曾金文，其于1974年5月6日报死亡后，承租人未变更。2013年8月5日上海市普陀区人民政府作出普府房征[2013]2号房屋征收决定，对包括被征收房屋在内的洵(旬)阳新村地块实施征收补偿。征收决定作出时，该户在册户籍四人，分别为曾维旺、曾嶒、曾飞、曾婷。曾维旺和曾飞向普陀房管局提交了《同住人代表确定书》、《授权委托书》以证明曾维旺和曾飞的签约资格。其中，《同住人代表确定书》的主要内容为“旬阳新村XXX号XXX室原承租人曾金文于1974年5月4日死亡。在本次房屋征收安置中经本户同住人商定一致，同意确定曾维旺、曾飞为本户同住人代表，全权处理房屋征收相关事宜。签章处有曾维旺、曾飞、曾婷的签名及捺印。落款时间为2013年4月18日。”《授权委托书》的主要内容为“委托人姓名：曾嶒、曾婷，被委托人姓名：曾维旺、曾飞，委托人与被委托人关系：父女和叔侄，现委托曾维旺、曾飞为合法代理人，代理委托人处理坐落于旬阳路XXX号XXX室房屋的如下1-7项房屋征收事项：1、代为签收与征收相关的文书；2、代为选举房地产价格评估机构；3、代为协商房屋征收补偿方案；4、代为订立房屋征收补偿协议；5、代为领取被征收房屋补偿款及相关奖励、补贴等费用；6、代为办理产权调换房屋的入户及房地产权证；7、其他与征收有关的一切事宜。委托人签章处有曾婷的签名及捺印，落款时间2013年4月18日。被委托人签章处有曾维旺、曾飞的签名及捺印，落款时间2013年4月17日。”2013年11月28日，曾维旺、普陀房管局、普陀一征所公司及曾飞签订了征收编号为洵(旬)征-0357的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称“《征收协议》”)，协议记载的主要内容为“甲方：上海市普陀区住房保障和房屋管理局，房屋征收实施单位：上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司，乙方：被征收人或公有房屋承租人：曾金文(亡)、曾维旺(户)，代理人：曾维旺、曾飞，被征收房屋地址：洵(旬)阳新村XXX号XXX室，公有房屋租赁凭证号：住房面积证明。第一条(房屋征收决定)因普陀区洵(旬)阳新村地块旧城区改建项目(征收类别旧城区改建)，普陀区人民政府于2013-08-05作出《房屋征收决定》，编号为：普府房征[2013]2号。第二条(被征收房屋)乙方(所有人或承租人)的房屋坐落于洵(旬)阳新村XXX号XXX室，属于上述征收决定的征收范围。房屋类型职工住宅3，房屋性质公房，房屋用途居住。公房租赁凭证记载居住面积24.3000平方米，换算建筑面积40.0950平方米。第三条(房屋评估)被征收房屋经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估。(一)房地产市场评估单价为人民币(以下币种均为人民币)24,442.00元/平方米(建筑面积)。(二)评估均价经评估公司计算，并已在本征收基地公布，本基地范围内被征收房屋评估均价为24,448.00元/平方米(建筑面积)。被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估价格。第四条(补贴参数)根据普陀区人民政府确定(文号：普府房征[2013]2号)，房屋征收价格补贴系数为0.30，套型面积补贴为建筑面积15.0000平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为11,000.00元/平方米(建筑面积)。第五条(价值补偿款)根据相关规定及本基地征收补偿安置方案，被征收房屋价值补偿款为1,444,986.82元，被征收房屋价值补偿款计算公式如下：980,242.56×0.8+294,072.77+366,720.00，其中：1、评估价格为：980,242.56元，计算公式如下：24,448.00×40.0950。2、价格补贴为294,072.77元，计算公式如下：24,448.00×0.30×40.0950。3、套型面积补贴为366,720.00元，计算公式如下：24,448.00×15。第六条(居住困难保障补贴)乙方不符合居住困难户的条件。第七条(装潢补偿)根据本基地征收补偿方案，被征收房屋装潢补偿为30,000.00元。第八条(补偿方式)乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的本协议第五条、第六条合计款项1,444,986.82元，甲方提供给乙方产权调换房屋计3套，房屋总建筑面积234.5800平方米。1、青浦区崧泽华城华中苑崧漪一路46弄24幢东单元4号1004室，建筑面积81.17(预测面积)，封闭阳台面积7.5100，房屋单价9,555.00，房屋总价739,700.33，预计交房日期2015/2/28；2、宝山区罗店中冶美平路696弄8幢东单元5号1002室，建筑面积68.1400(暂测面积)，房屋单价9,555.00，房屋总价651,077.70，预计交房日期2015/8/31；3、宝山区罗店中冶美平路745弄7幢东单元6号804室，建筑面积85.2700(暂测面积)，房屋单价9,535.00，房屋总价813,049.45，预计交房日期2015/12/31；以上房屋价格合计：2,203,827.48元。房屋产权调换差价为758,840.66元，由乙方向甲方支付。注：保障性住房每套房屋总价=建筑面积×房屋单价－封闭阳台面积×房屋单价×50%，非保障性住房每套房屋总价=建筑面积×房屋单价。第九条(其他各类补贴、奖励费用)1、搬迁奖励费40,000.00，2、建筑面积奖励费40.0950×5,000=200,475.00，3、签约奖励费40.0950×8,000=320,760.00，4、协议生效奖励费40.0950×5,000=200,475.00，5、搬家补助费800×2=1,600.00，6、家用设施移装费1,790.00，7、临时安置费3,000×3=9,000.00，8、无证建筑面积补贴50,000.00，补贴奖励合计824,100.00元……第十一条(权证移交)乙方应当在本协议生效后1日内将被征收房屋的《公有租赁凭证》或《房地产权证》及相关权属证明材料(原件)交甲方报有关部门办理注销手续。第十二条(搬离原址)乙方应当在本协议生效后15日内搬离原址，并负责共同居住人/房屋使用人按期搬迁，共同居住人/房屋使用人未搬迁的，乙方承担未按期搬迁的相关责任。第十三条(空房移交)乙方应在搬离原址后的1日内将空房完整移交甲方，不得拆除房屋中的房屋设备和建筑材料。第十四条(款项支付)本协议生效后，乙方搬离原址60日内，甲方应向乙方支付本协议第七条、第八条、第九条约定的款项，共计95,260元。第十五条(违约责任)甲方未按照本协议第十四条约定支付乙方款项的，每延迟一日，应当按照未支付款项的万分之3.0向乙方支付违约金……第十七条(争议解决)甲乙双方在履行本协议的过程中发生争议，应当协商解决。协商不能解决的，选定下列第1种方式解决：1、由当事人向人民法院提起诉讼；2、由当事人向上海仲裁委员会申请仲裁。第十八条(其他约定)甲乙双方其他约定事项1、在签约期限内，本地块签约比例超过85%的，签约比例86%至100%的部分每满一个百分点，已在签约期限内签约的被征收人、公有房屋承租人，每户奖励2万元；2、被征收人/公有房屋承租人如委托代理人与房屋征收部门代为签订《上海市国有土地上房屋征收与补偿协议》的，需提供合法有效地委托手续。如因委托人及委托代理人提交虚假证明材料或委托书，导致纠纷，造成损失的，由相关责任人共同承担由此产生的法律责任。造成甲方损失的，甲方保留追偿的权利；3、协议生效后，乙方未在本协议约定期限内搬离、腾空并办理完毕交房手续的视为违约。每逾期一天应按搬迁奖励费总额2.5%的比例承担违约责任，并从搬迁奖励费总额中扣除；4、对于选择房屋产权调换的被征收人、公有房屋承租人每三个月发放一次临时安置费，首次发放的三个月临时安置费已计入本协议的第九条(其他各类补贴、奖励费用)。临时安置费的发放标准按本地块征收补偿方案执行；5、若被征收人死亡的，其遗产根据相关法律文书、协议及法律规定由合法的继承人按继承份额继承。参与签约的继承人共同承诺，该遗产再无其他继承人享有继承权。如因隐瞒事实或提供虚假证明材料，导致纠纷，造成损失的，由上述继承人承担相应法律责任。造成甲方损失的，甲方保留追偿的权利；6、产权调换房屋为期房的，房屋交付使用时房屋总价款按房屋实测面积计算，房款多退少补。第十九条(协议生效)本协议经甲乙双方签字或盖章后成立。本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效。本协议一式5份，甲方执1份，乙方执1份，房屋征收事务所3份。甲方在本协议成立后60工作日内送达乙方。”《征收协议》甲方(盖章)处盖有普陀房管局征收与补偿专用章、普陀一征所公司洵(旬)阳新村征收补偿协议专用章，乙方(签章)处有曾维旺、曾飞的本人签名。签约时间2013年11月28日，签约地点上海。《征收协议》签订后，包括曾维旺及曾飞在内的被征收人户已履行搬迁和交房义务，普陀房管局尚未向其履行补偿安置义务。曾飞于2014年1月25日向普陀一征所公司出具借条预支征收补偿款余额中的40,000元。曾维旺不服，起诉至法院，请求判令《征收协议》无效。 原审另查明，2013年11月29日，关于洵(旬)阳新村地块房屋征收成功的公告记载：“2013年11月21日14时50分，洵(旬)阳新村地块房屋征收补偿协议共签约1114产，洵(旬)阳新村地块被征收居住房屋共1310产，签约比例达到85%……”。 原审法院认为：根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称“《实施细则》”)的规定，房屋征收部门与被征收人依照本细则的规定，就补偿方式等事项订立补偿协议。普陀区洵(旬)阳新村XXX号XXX室系公房，属于征收范围，该房屋原承租人为曾金文，在其死亡后承租人未发生变更，曾维旺、曾飞作为该户代表行使签约权，不违反相关的法律规定。经查，该《征收协议》确定的安置方案符合《实施细则》及相关规定，对补偿金额、奖励费、价格补贴等事项的约定未侵犯包括曾维旺在内的该户整体补偿利益，亦未损害国家、集体、第三人或者社会的公共利益，而且在最大范围内实现该户利益最大化，充分保障包括曾维旺在内的被征收户的合法权益。庭审中，曾维旺对《征收协议》确定的补偿金额及安置方案予以认可，但以应由其一人行使签约权而主张《征收协议》无效的理由不符合合同无效的法定条件。综上，曾维旺要求判令其与普陀房管局、普陀一征所公司、曾飞签订的《征收协议》无效的诉讼主张，缺乏事实证据和法律依据，不予支持。需要指出，根据《实施细则》第四十四条，“征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”曾维旺若要主张其作为唯一同住人享有补偿安置利益可与其他在册户籍人员协商解决，也可通过其它民事诉讼途径解决。原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决驳回曾维旺的诉讼请求。判决后，曾维旺不服，上诉于本院。 上诉人曾维旺上诉称：一审认定在册户籍人口有误，曾飞、曾婷的户口不在被征收房屋内，《同住人代表确定书》、《授权委托书》缺少曾嶒的授权。被上诉人明知受托已经解除，仍然欺诈、胁迫、诱使上诉人签订《征收协议》，造成目前协议无法履行。虽然上诉人对《征收协议》的补偿款、安置房源无异议，但是签约主体不适格，应由上诉人单独签约。原审判决错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的原审诉请。 被上诉人普陀房管局辩称：《征收协议》合法有效，签约主体适格，补偿到位。上诉人实际是对补偿款的分割有异议，可以通过分割诉讼予以解决。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人普陀一征所公司辩称：同意被上诉人普陀房管局的意见。请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 二审审理中，本院曾主持各方当事人进行调解，但因各方当事人意见不一致，致调解不成。 本院认为，依照《实施细则》第二十三条的规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订，而公有房屋承租人以租用公房凭证所载明的承租人为准。被征收房屋的原承租人死亡后，由同住人确定的代表，即上诉人曾维旺、原审第三人曾飞作为签约主体，并无不当。《同住人代表确定书》、《授权委托书》虽缺少曾嶒的签字，但是在签约当日的协调会上曾嶒对此予以了追认，并且，《征收协议》是各方真实意思的表示，协议内容符合相关法律法规及基地政策的规定，并未侵害上诉人相应的权利。上诉人的上诉请求，缺乏事实证据和法律依据，本院难以支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币80元，由上诉人曾维旺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金刚 代理审判员 田 华 代理审判员 张晓帆 二○一五年一月二十七日 书 记 员 沈 倪 |
