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（2014）沪二中民二(民)终字第2495号 上诉人(原审原告)单燕琴。 委托代理人徐勤，上海徐勤律师事务所律师。 委托代理人刘赟，上海徐勤律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)上海保利建锟房地产有限公司。 法定代表人陈冬桔。 委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。 上诉人单燕琴因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年8月21日，单燕琴与上海保利建锟房地产有限公司(以下简称保利公司)签订了《上海市商品房预售合同》，约定单燕琴向保利公司购买上海市宝菊路133弄保利叶城178号1层1-3层室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积241.13平方米，单价人民币22,571.08元每平方米(以下币种均为人民币)，总价款为5,442,565元。补充条款第三条约定，本合同签订前任何书面或口头说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料(如楼书、模型等)，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力；第二十五条约定，若乙方提供相关部门出具证明甲方在小区包括各户花园及周边种植的乔木及其它绿化品种有害或妨碍其正常生活，甲方负责将其迁移……。合同签订后，单燕琴付清了房款，保利公司于2014年1月11日将系争房屋交付给了单燕琴。目前系争房屋的产权仍登记在保利公司名下，小产证还未办理。 单燕琴诉至法院，请求判令保利公司按售楼楼书标示的形状和面积恢复单燕琴房屋的附属花园。 原审法院审理中，单燕琴表示，双方在签订合同时保利公司向业主承诺附属花园是赠送性质的，补充条款中有对花园的约定，称作“各户花园”。单燕琴虽然没有针对花园单独支付过房款，但花园和房价是有关的。单燕琴为此提供了系争房屋所在小区的平面规划图、售楼楼书、模型图的照片以及B、C、D户型实物照片，用以证明原本的小区规划中D户型的附属花园的面积被缩减。但上述证据中，平面规划图反映不出附属花园的情况；售楼楼书、模型图照片虽然可以看出庭院的存在，但未标明庭院的具体面积和范围；户型实物照片可以看出，保利公司在交房时提供了室外庭院。保利公司表示，规划图、售楼楼书的真实性无异议，但合同中已经明确在签订合同前任何的宣传资料包括楼书，在合同中没有约定的以合同为准，照片无法体现拍摄的时间及地点。单燕琴主张的花园属于公共绿地，并不计算产权面积，保利公司并未承诺过公共绿地可以成为私人附属花园。 原审法院认为，单燕琴与保利公司签订的《上海市商品房预售合同》所指向的标的物为系争房屋，并未约定有附属花园，而且附件二系争房屋平面图也未反映有花园部分，仅在补充条款第二十五条有“各户花园”的表述。单燕琴提供的小区平面规划图无法证明附属花园的存在，保利公司在售楼楼书、模型图中标明了系争房屋所属户型带有室外庭院，但并没有标明该室外庭院的具体面积和范围。根据合同补充条款第三条的约定，相关宣传资料(如楼书、模型等)，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。事实上，保利公司在交付系争房屋给单燕琴时，已经提供了室外庭院。因此，单燕琴要求保利公司按售楼楼书标示的形状和面积恢复单燕琴房屋的附属花园的诉请，没有合同及法律依据，难以支持。据此，原审法院判决：单燕琴要求上海保利建锟房地产有限公司按售楼楼书标示的形状和面积恢复上海市宝菊路133弄保利叶城178号1层1-3层室房屋附属花园的诉讼请求，不予支持。 原审法院判决后，上诉人单燕琴不服，向本院提起上诉称：保利公司在销售房屋时承诺D户型附有一楼南面私家花园，且根据售楼时的宣传、楼书、模型等约定，从合同条款及商业习惯等来说，各户花园应当存在，被上诉人应当按售楼楼书标示的形状和面积恢复单燕琴房屋的附属花园。请求本院撤销原判，改判支持其诉请。 被上诉人保利公司辩称：被上诉人签订的预售合同标的物为房屋，并不包括花园。售楼楼书只是示意图，而且合同上也明确声明并不以花园交付为合同履行的内容。本案的法律关系是单燕琴与其相邻业主之间公共花园如何分配使用的问题，而不是单燕琴与保利公司之间所产生的相关争议。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，单燕琴与保利公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。保利公司在交付系争房屋时，已经提供了室外庭院，单燕琴要求保利公司按售楼楼书标示的形状和面积恢复单燕琴房屋的其余花园，因单燕琴主张的其余花园属于公共绿地，不在被上诉人可以转让的范围之内，不论双方的合同中对此是否有约定，单燕琴的该诉请均无法获得法院的支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人单燕琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 代理审判员 马忆蔺 代理审判员 陈 俊 二○一五年一月二十六日 书 记 员 彭奕佳 |
