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（2015）嘉民一(民)初字第464号 上 海 市 嘉 定 区 人 民法 院 民 事 判 决 书 （2015）嘉民一（民）初字第464号 原告上海贝成物业管理有限公司， 法定代表人韩良，总经理。 委托代理人武惠芬，该公司员工。 委托代理人陶敏，该公司员工。 被告王学忠，男，XXXX年XX月XX日生，汉族，住XXXXX，法律文书送达地XXXXXXXXXXX。 原告上海贝成物业管理有限公司诉被告王学忠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员梁滨凤独任审判，于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人武惠芬、陶敏及被告王学忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，要求被告立即支付自2011年12月1日至2013年12月31日物业管理费2,667.83元及滞纳金883.59元。 被告辩称，小区环境脏、乱、差，原告提供的前期物业合同已过期，续约合同中无开发商法人签字，应属无效；原告没有履行物业服务合同中规定的义务，日常管理不规范，管理人员无相关资质，将物业办公用房出租给他人，地下停车库至今未启用，侵害了广大业主的利益，要求原告返还已缴的物业费1,853元、支付违约金222.36元、赔偿被告因地下车库未启用造成的经济损失8,232.69元。 基于庭审查明的事实，被告王学忠系XXXXXX业主。2009年9月17日原告上海贝成物业管理有限公司与开发商上海嘉定城市建设投资有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告对嘉定区裕民南路1777弄《远香舫一期》提供物业服务，以每平方米每月0.79元向业主收取物业管理费。物业费应按季度交纳，逾期交纳的，应从逾期之日起以季度管理费为基数的千分之三作为滞纳金。合同期限为2009年10月18日至2013年10月17日止。2013年10月18日上海贝成物业管理有限公司与开发商上海嘉定城市建设投资有限公司签订了续约合同一份，明确续约期2年，即2013年10月18日至2015年10月17日。若续约期内成立业委会的，业委会与新聘物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，该合同自动终止。诉讼时，该小区业委会尚未成立。被告王学忠居住房屋建筑面积为135.08平方米，其2011年12月1日至2013年12月31日应交物业管理费2,667.83元，但被告一直未支付。 审理中，原告针对被告的辩称补充证据，证明公司服务管理规范，工作人员有相关资格证书，公司从未将物业办公用房出租给他人；地下车库权属属于开发商所有，原告将积极与开发商协调争取早日投入使用。对被告提出的返还已缴物业费、支付违约金、赔偿被告因地下车库未启用造成的经济损失的要求不予认可。而被告坚持认为原告没有提交税务登记、停车场收费许可证及小区经理的物业管理资格证书；原告与开发商的续约合同上无法人签字，属于无效合同；地下停车库应属业主所有，物业公司故意不启用等，坚持要求返还已缴物业费、支付违约金、赔偿被告因地下车库未启用造成的经济损失的请求。 本院认为，原告依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据前期物业服务合同的约定支付物业费。如业主发现物业公司没有履行《前期物业服务合同》中的相关义务或管理中有不规范、人员无相关资质等行为，可向物业公司的主管部门反映、解决，而不应以此作为拒付物业费的理由。原告要求被告支付物业费的请求于法有据，本院应予支持。前期物业服务合同中约定了滞纳金，原告主张滞纳金依法有据，金额由法院予以酌定。关于续约合同是否有效，该合同中有上海嘉定城市建设投资有限公司的公章，无法人签字，并不影响该合同的效力，故被告认为续约合同无效的理由不成立，本院不予采信；关于地下车库的权属及是否应该启用，与本案无关联性；被告提出的返还已缴物业费、支付违约金、赔偿被告因地下车库未启用造成的经济损失的请求，与本案系不同的法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告王学忠应于本判决生效之日起十日内支付原告上海贝成物业管理有限公司2011年12月1日至2013年12月31日期间物业管理费人民币2,667.83元； 二、被告王学忠应于本判决生效之日起十日内支付原告上海贝成物业管理有限公司滞纳金人民币250元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费10元，由被告负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。 本判决为终审判决。 审 判 员 梁 滨 凤 二○一五年一 月二十三日 书 记 员 崔 丽 静 审 判 员 梁滨凤 二〇一五年一月二十三日 书 记 员 崔丽静 |
