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（2014）松民三(民)初字第3657号 原告庄燕。 原告胡思燕。 法定代理人庄燕。 法定代理人胡飞。 两原告的共同委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。 两原告的共同委托代理人晁汐，上海新松律师事务所律师。 被告周广权。 被告封琦。 原告庄燕、胡思燕与被告周广权、封琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告胡思燕的法定代理人胡飞及两原告的共同委托代理人谢静宇，被告周广权、封琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄燕、胡思燕诉称：2013年9月30日，原、被告签订《居间(买卖)》合同一份，约定原告以161万元的价格购买被告所有的位于上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“讼争房屋”)。嗣后，双方于2013年10月9日就讼争房屋签订正式的《上海市房地产买卖合同》。原告支付定金及首付款49万元，并于2014年2月27日与北京银行上海分行签订了公积金及商业贷款合同，满足了房屋过户条件。原告即向被告提出办理房屋过户，被告却以原告付款逾期以及不可能办理出贷款为由，要求解除房屋买卖合同。原告只得提起诉讼，要求被告办理房屋过户手续。该案审理期间，北京银行上海分行向法院表示，其已于2014年2月底审批同意了原告的贷款申请并向原告出具了贷款抵押合同，但因原、被告存有纠纷，故于2012年5月通知原告后续的贷款手续不再办理。法院于2014年9月2日作出民事判决，认为原、被告之间的房屋买卖合同原则上应继续履行，但由于合同对何时过户等缺乏具体明确的约定，并且原贷款程序已难以为继，原告重新申请贷款需要经历一定的程序和被告的配合，贷款能否发放以及何时发放均无可知，判决解除双方之间的房屋买卖合同。判决同时指出，双方之间若因合同解除仍有其他争议的，均可另行再诉。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，可以履行。原告申请贷款已获批准，具有支付全部房款的能力，但是贷款的发放需要被告的配合，即共同申请贷款及配合办理过户手续。被告以不正当的理由拒绝配合过户，导致银行终止贷款，并导致双方之间的房屋买卖合同关系被法院判令解除，其责任完全归于被告。故原告诉至本院请求判令：被告支付违约金16.1万元。 被告周广权、封琦共同辩称：不同意原告的诉讼请求，被告不存在任何违约行为。 经审理查明：被告周广权、封琦系讼争房屋产权登记人。 2013年9月30日，原告庄燕作为乙方与被告周广权、封琦作为甲方签订《居间合同(买卖)》一份，约定甲方将讼争房屋转让给乙方，转让价款为161万元，甲方应于2013年10月15日前支付首付42万元，于2013年12月31日前支付18万元，贷款100万元以银行放款为准，借款合同大约2014年2月20日。等购房款到帐后，甲方腾出房屋，搬出时间为十天。甲方承诺房屋满五唯一，乙方承诺征信良好。如果甲乙双方任一方违约，赔偿守约方总房价的10%。该《居间合同(买卖)》另对其它相关事项作了相应约定。 2013年10月9日，原告庄燕、胡思燕与被告周广权、封琦就讼争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定的转让价格为155万元，双方于2014年4月8日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续，原告庄燕、胡思燕应于2013年10月15日前支付45万元，于2014年1月10日前支付1万元，于2014年4月8日前支付108万元。该《上海市房地产买卖合同》另对其它相关事项作了相应约定。 原告支付房款的情况为：2013年9月25日支付定金1万元，2013年10月12日支付房款48万元。 2014年4月2日，原告庄燕、胡思燕在本院起诉被告周广权、封琦，案号为(2014)松民三(民)初字第1073号(以下简称1073号案件)。该案中，原告诉称其已按约支付定金及首付款共49万元，并于2014年2月27日签订了公积金及商业贷款合同，满足了房屋过户条件，其于2014年2月28日向被告提出要求办理过户手续，但被告不同意配合。故请求判令：1、被告周广权、封琦配合办理讼争房屋的过户手续，将讼争房屋过户至原告庄燕、胡思燕名下，并将讼争房屋交付给原告庄燕、胡思燕；2、被告周广权、封琦支付原告庄燕、胡思燕逾期过户违约金；3、撤销双方于2013年10月9日签订的《上海市房地产买卖合同》。该案中被告周广权、封琦辩称原告庄燕、胡思燕存在逾期支付房款的行为，构成根本违约，并提起反诉请求判令：1、解除双方于2013年9月30日签订的《居间合同(买卖)》；2、原告支付解约违约金16.1万元。 该案审理过程中，原告庄燕、胡思燕的贷款银行北京银行上海分行松江支行的工作人员陈述：原、被告双方于2013年12月到该行申请贷款，并提交了包含网签买卖合同在内的申请资料，该行受理后于2014年2月底审批完结并向原告出具了抵押贷款合同，但后因原、被告之间有纠纷，该行已于2014年5月通知原告后续的贷款手续不再办理，并将相关材料退还了原告。另外，网签买卖合同是贷款申办时的必备材料，如果申请贷款时提交的网签合同无效、解除或终止的，原贷款流程将难以为继，双方仍需办理贷款的，可签订合法有效的网签买卖合同重新申请。 针对1073号案件双方的本、反诉请求，本院于2014年9月2日作出一审民事判决，该判决认为：首先，双方签订的《居间合同(买卖)》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。而对于双方签订的《上海市房地产买卖合同》，双方均在审理中确认并非双方当事人的真实意思表示，该合同的签订仅是为了办理审税等手续的需要，双方真实的意思表示是《居间合同(买卖)》，但行为意思表示真实是民事法律行为的基本条件之一，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方真实意思表示，依法应属无效而非可撤销；其次，在《居间合同(买卖)》中并未约定逾期付款情况下守约方可以行使合同解除权，庄燕、胡思燕迟延支付12万元房款的行为不构成根本违约，属于迟延履行，周广权、封琦并无证据表明其在庄燕、胡思燕迟延履行后进行过合理催告，故对于周广权、封琦要求解除《居间合同(买卖)》并要求庄燕、胡思燕支付解约违约金的反诉请求不予支持。因庄燕、胡思燕未付清全款，故对于其要求交房的诉讼请求不予支持。因《居间合同(买卖)》中对于过户时间没有约定，故对于庄燕、胡思燕要求房屋过户的诉讼请求不予支持。且本案中系庄燕、胡思燕违约而非周广权、封琦违约，故对于庄燕、胡思燕要求支付逾期过户违约金的诉讼请求，亦不予支持；最后，因周广权、封琦解除《居间合同(买卖)》的理由不成立，原则上《居间合同(买卖)》应继续履行，但因该《居间合同(买卖)》对于房屋何时办理过户等缺乏具体明确的约定，这些内容需要通过合同解释或者双方进一步磋商才能确定，且合同继续履行要建立在原告具备付款能力的基础上，否则有失公允，现庄燕、胡思燕表示其有付款能力，却无充分证据加以证明，且其明确表示无法一次性现金支付剩余房款112万元，而是必须通过银行贷款方式支付其中的106万元。经查实，原贷款程序已难以为继，庄燕、胡思燕即便能重新申请贷款，也需要经历一定的程序和被告的配合，贷款能否发放以及何时发放均无可知。考虑到交易成本和原告的履行能力，结合合同自由、公平和诚实信用原则，为使双方之间的交易关系尽快得以稳定，双方之间的《居间合同(买卖)》应予解除，合同解除后，周广权、封琦将房款49万元返还给庄燕、胡思燕，至于双方之间因合同解除仍有其他争议的，另行再诉。据此，判决确认双方于2013年10月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，双方于2013年9月30日签订的《居间合同(买卖)》于判决生效之日解除，被告周广权、封琦返还购房款49万元，驳回原告庄燕、胡思燕的其余本诉请求以及被告周广权、封琦的其余反诉请求。 本院作出一审判决后，被告周广权、封琦提起上诉。针对周广权、封琦要求庄燕、胡思燕支付16.1万元违约金的上诉请求，上海市第一中级人民法院认为，双方间的《居间合同(买卖)》在合同性质上属于预约，该合同约定的10%违约金条款应是针对一方存在根本性违约，守约方行使单方解除权的情形。虽然庄燕、胡思燕未能按照约定支付第二笔房款，但是其贷款已经足额获得审批，不排除双方在签订正式买卖合同时对付款时间另行协商，故庄燕、胡思燕即便违约也不构成根本性违约。2014年10月28日，上海市第一中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。 以上事实，由《居间合同(买卖)》、民事判决书及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：根据生效民事判决的认定，原、被告双方之间《居间合同(买卖)》的解除并非由于被告的违约行为造成，原告要求被告支付解约违约金没有依据。虽然原告延迟支付房款的行为不构成根本性违约，但是迟延履行仍属违约，因为原告延迟支付房款的违约行为，原、被告产生争议，致使银行贷款审批受阻，该不利后果由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告庄燕、胡思燕的诉讼请求。 案件受理费3,520元，减半收取1,760元，由原告庄燕、胡思燕负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 方美玲 二〇一五年一月二十七日 书 记 员 林梅均 |
