|
（2014）沪一中民二(民)终字第3261号 上诉人（原审原告、反诉被告）上海金鸿不锈钢制品有限公司。 委托代理人宋建，上海浦汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）上海新泰杰金属制品有限公司。 委托代理人何俞明，公司员工。 委托代理人陈天任，公司员工。 上诉人上海金鸿不锈钢制品有限公司（以下简称金鸿公司）因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市****区人民法院（2014）奉民三(民)初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月5日受理后，依法组成合议庭于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人金鸿公司的委托代理人宋建，被上诉人上海新泰杰金属制品有限公司（以下简称新泰杰公司）的委托代理人何俞明、陈天任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2013年1月18日，金鸿公司（乙方）与新泰杰公司（甲方）签订《厂房租赁合同》约定，乙方租赁甲方坐落于上海市****区****镇大叶公路内门卫、食堂、办公楼底层、1号车间、2号车间部分底层房屋，建筑面积约8431.9平方米。租赁期限：自2013年3月1日至2018年2月28日止，共五年。首年租金人民币（下同）1,077,000元，第二年1,230,900元，第三年以后每年1,538,600元。先付后用，合同签约后，乙方缴纳首年租金1,077,000元，2014年3月1日之前缴纳第二年租金1,230,900元。以此类推。关于水电费：乙方租赁期间所用水电费自理，由甲方提供清单开具发票按月结算。关于合同履行保证金：乙方在本合同签订时，向甲方支付100,000元作为合同履行保证金。合同第二条还约定，本租赁物产权：属上海****经济发展有限公司所有，由产权人授权委托新泰杰公司经营管理和收益。乙方已知租赁物没有房地产权证。 2013年1月15日，金鸿公司与新泰杰公司签订了《厂房租赁移交清单》，2013年1月21日，金鸿公司支付新泰杰公司1,177,000元的首年租金和保证金。期间，金鸿公司收到上海*******料理器具有限公司开具的内容为电费，开票日期自2013年5月始至11月止的增值税专用发票6张，总金额为379,576.54元。2013年8月26日，金鸿公司支付****公司电费82,629.35元。 2014年3月25日，新泰杰公司复函金鸿公司，要求金鸿公司配合做好四点工作，同时要求金鸿公司派代表前来办理厂房移交、经书面验收认可后，办理退租手续，签订提前终止租赁协议书。2014年3月31日，金鸿公司与新泰杰公司签订了《厂房租赁交还验收单》。 2014年5月，金鸿公司起诉至原审法院，请求判令：1、确认金鸿公司与新泰杰公司2013年1月18日签订的《厂房租赁合同》无效；2、新泰杰公司返还金鸿公司已经支付的2013年6月至2014年2月的租金807,750元；3、新泰杰公司返还金鸿公司已经支付2013年3月至2013年5月的租金134,625元（以扣除场地使用费134,625元）；4、新泰杰公司返还金鸿公司已支付的合同履行保证金100,000元。 新泰杰公司则提起反诉，请求判令：1、金鸿公司支付2014年3月1日起至2014年3月31日止的房屋租金102,575元；2、金鸿公司支付拖欠的电费512,742.26元。 原审另查明，2002年11月18日，上海****经济发展有限公司与上海市****区****镇人民政府签订了《土地批租合同》，批租土地位置：****区****镇叶大公路北侧****地块，****镇泰顺经济园区。2003年7月14日，上海市****区发展计划委员会出具《关于上海泰杰厨具有限公司等单位新建厂房项目可行性研究报告的批复》，同意下列建设单位新建厂房项目可行性研究报告：一、上海泰杰厨具有限公司新建厂房工程，总建筑面积5500平方米，二、上海****料理器具有限公司迁建厂房工程，总建筑面积6840平方米，三、上海****经济发展有限公司迁建厂房工程，总建筑面积7600平方米。2003年10月9日，上海****经济发展有限公司取得《建设用地规划许可证》，用地位置为：****区****镇明星村，用地面积为15768.00平方米。 原审庭审中，新泰杰公司确认，诉争厂房至今未取得《建设工程规划许可证》。 原审认为，本案的争议焦点在于《厂房租赁合同》效力及相关法律后果的处理。第一，关于本案合同的效力。本案诉争厂房至今未取得建设工程规划许可证，故本案所涉《厂房租赁合同》无效。新泰杰公司辩称，金鸿公司签订合同时明知诉争厂房无相关房地产权证，其仍然签订相关合同，理应有效。然即便金鸿公司明知诉争厂房无相关产权证，但因违反法律强制性规定，所涉合同依然无效。第二，关于合同无效后法律后果的处理。租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。本案合同无效后，金鸿公司仍应按约定租金标准支付占有使用费。2014年3月31日金鸿公司与新泰杰公司签订《厂房租赁交还验收单》，金鸿公司辩称2013年6月始，其未进行经营，新泰杰公司理应返还租金。然退而言之即便如金鸿公司所言未在诉争厂房开展经营活动，其却仍然占用诉争厂房，其庭审中自认自2014年1月始开始搬迁，故对金鸿公司此项辩解原审不予采信，对其要求返还租金的诉讼请求，原审不予支持，对新泰杰公司反诉要求金鸿公司支付2014年3月1日至3月31日占有使用费的反诉请求，予以支持。对新泰杰公司反诉要求金鸿公司支付电费的诉讼请求，因合同约定电费支付方式系新泰杰公司一方开具发票结算，虽发票开具人非新泰杰公司，然电费系金鸿公司租赁期间产生且金鸿公司也签收了部分电费发票，故原审对新泰杰公司要求金鸿公司支付电费的反诉请求予以支持，具体金额以开具的发票扣除金鸿公司支付款项计算。 据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二○一四年九月二十四日判决如下：一、确认上海金鸿不锈钢制品有限公司与上海新泰杰金属制品有限公司于2013年1月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海金鸿不锈钢制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新泰杰金属制品有限公司2014年3月1日至3月31日止的占有使用费人民币102,575元；三、上海新泰杰金属制品有限公司于判决生效之日起十日内返还上海金鸿不锈钢制品有限公司保证金人民币100,000元；四、上海金鸿不锈钢制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新泰杰金属制品有限公司电费人民币296,947.19元；五、驳回上海金鸿不锈钢制品有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14,181元，减半收取计7,090.50元，由上海金鸿不锈钢制品有限公司负担6,410.50元，上海新泰杰金属制品有限公司负担680元;反诉案件受理费人民币4,976元，减半收取计2,488元，由上海金鸿不锈钢制品有限公司负担1,615元，上海新泰杰金属制品有限公司负担873元。 原审判决后，金鸿公司不服，上诉于本院，诉称：涉案合同无效后，上诉人作为承租人虽占有房屋，但因没有使用也没有获益的情况下，不应按租金标准支付占有使用费，被上诉人应当返还已付部分租金；同时，上诉人已经全部支付了电费，无需再支付任何电费。故请求二审法院撤销原审判决的第二、四、五项判决，并改判支持上诉人的原审本诉诉讼请求。 被上诉人新泰杰公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案系争房屋未经建设工程规划许可，租赁标的物不合法，故系争厂房租赁合同属无效合同。上诉人金鸿公司提出，合同无效后，因其对租赁房屋没有使用收益，故不应支付占用使用费且被上诉人应退还已付费用。但根据本案查明的事实，上诉人实际占用房屋直至2014年3月31日双方签订《厂房租赁交还验收单》，而此前自2014年1月起，上诉人亦在陆续从该厂房内搬离相关设备。由此可见，上诉人对系争房屋确实存在占有使用的情形，并非没有占有利益，故原审参照双方的租金标准确定相应的占有使用费，并无不当。关于电费问题，双方在合同中明确约定，上诉人在租赁期间所用的水电费由被上诉人提供清单开具发票按月结算，现被上诉人主张电费符合双方的合同约定，上诉人也有签收行为，故原审对此予以支持，亦无不当。综上所述，上诉人金鸿公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币14,181元，由上诉人上海金鸿不锈钢制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 审 判 员 叶振军 代理审判员 蒋辉霞 二○一五年一月十五日 书 记 员 周璐珺 |
