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（2014）沪一中民二(民)终字第3456号 上诉人（原审原告）叶伟。 委托代理人朱荣泰。 委托代理人刘赟，上海海航律师事务所律师。 上诉人（原审原告）叶嫣。 被上诉人（原审被告）叶富荣。 被上诉人（原审被告）陈玲宝。 上列两被上诉人之共同委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。 上列两被上诉人之共同委托代理人朱松年，上海李东方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）上海市浦东新区房地产（集团）有限公司。 法定代表人，董事长。 委托代理人王文星。 被上诉人（原审第三人）陈兴宝。 被上诉人（原审第三人）宋珺。 上列两被上诉人之共同委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。 上列两被上诉人之共同委托代理人朱松年，上海李东方律师事务所律师。 上诉人叶伟、叶嫣因其他所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第17838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人叶伟的委托代理人朱荣泰、刘赟，被上诉人叶富荣、陈玲宝及其与被上诉人陈兴宝、宋珺的共同委托代理人李东方，被上诉人上海市浦东新区房地产（集团）有限公司（以下简称浦东房地产公司）的委托代理人王文星到庭参加诉讼。上诉人叶嫣经本院依法传唤未到庭，按撤诉处理。本案现已审理终结。 原审查明，叶伟、叶嫣系兄妹关系，为叶富荣、陈玲宝所育。****（以下简称系争房屋）原系租赁公房，为1990年12月调配所得，承租人系叶富荣，调配时家庭主要成员为陈玲宝、叶嫣、案外人叶某。 2001年2月11日，出售人浦东房地产公司（甲方）与购房人叶富荣（乙方）、代理人陈玲宝签订《上海市公有住房出售合同》，由乙方自愿购买甲方出售的系争房屋，该房屋建筑面积计63.34平方米；乙方在签订本合同前已与上述房屋承租人（受配人）、同住成年人协商一致、共同确定上述房屋一经转移，其房地产权利为乙方享有；甲、乙双方确认乙方购买上述房屋的价格，以一九九九年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为人民币（币种下同）25,573元。扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为20,458元。除此之外，乙方还需支付房屋首期维修基金1,140元、手续费128元、其他税费84元。该份合同显示乙方（购房人）原还有叶伟、叶嫣，后被划去。同时，系争房屋的《共有住房出售价格计算表》及《购房人缴付费用计算》中登记的购房人为叶伟，后被划去变更为叶富荣。2000年12月30日的《职工家庭购买公有住房协议书》载明：“……房屋承租人或受配人姓名叶富荣，经与本户成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋的房地产权利确定为叶富荣、陈玲宝所有……经约定的所有权人同意，委托叶富荣代为办理购买公有住房一切手续……”该协议书落款处承租人或受配人处有叶富荣的签章，同住成年人处签有陈玲宝的签章、叶伟字样的签章、叶嫣字样的签章、陈兴宝字样的签章、宋珺字样的签章。之后，系争房屋经房地产登记部门核准登记在叶富荣、陈玲宝名下，为两人共同共有。 2014年5月15日，叶伟、叶嫣向原审法院提起诉讼，请求判令：1、浦东房地产公司与叶富荣签订的关于系争房屋的《上海市公有住房出售合同》（合同编号：99-3681）无效，恢复上海市浦东新区房屋为公有住房状态；2、案件受理费由叶富荣、陈玲宝等承担。 原审另查明，1、叶伟的户籍于1995年2月27日迁入系争房屋地址，叶嫣的户籍于1995年11月23日迁入系争房屋地址。上海市浦东新区潍坊街道微山新村居民委员会出具证明，载明：“，父叶富荣、母陈玲宝、子叶伟、女叶嫣，四个人户口。但子女长期不居住在家中。” 2、2011年11月16日，系争房屋的租赁情况在房地产登记部门进行备案，出租人为叶富荣、陈玲宝、承租人为案外人黄某即叶嫣的丈夫，租赁期限自2007年11月1日至2017年10月31日止。 对于系争房屋的购买过程，叶富荣、陈玲宝称2000年底，其和叶嫣三个人一起去办理购房手续，当时工作人员告知要户口上所有人同意才能购房。叶嫣说因为叶富荣、陈玲宝百年以后过户的费用很贵，要把叶伟、叶嫣也登记为房屋的产权人，即在产证上登记叶富荣、陈玲宝、叶伟、叶嫣共四个人的名字。叶嫣曾打电话通知叶伟，陈玲宝打电话给陈兴宝，均获得同意。去办手续时，陈玲宝通知了叶嫣，但叶嫣放弃未去，叶嫣通知了叶伟，叶嫣、叶伟均同意系争房屋登记在叶富荣、陈玲宝名下的。房款为叶富荣支付的，且用了叶富荣的工龄及公积金。叶富荣称《职工家庭购买公有住房协议书》上，自“委托叶富荣代为办理购买公有住房一切手续”以下的所有书写内容都是其书写的，但所有私章均为本人各自所盖。当时，叶伟、叶嫣的私章均在叶富荣、陈玲宝家中，叶伟、叶嫣来叶富荣、陈玲宝家中吃饭，用私章在协议书上盖章。陈玲宝则称叶伟、叶嫣的私章是当时叶伟、叶嫣委托其所刻，叶伟、叶嫣盖完章后就收回了私章。叶伟、叶嫣对叶富荣、陈玲宝所述均不予认可，认为叶伟、叶嫣自己加盖私章，签字却由叶富荣所签，不符常理。同时，叶伟称，其长期在外地工作，无人通知其购房事宜，对购房完全不知情。 原审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。叶伟、叶嫣提起诉请的依据为未经作为共同居住人即叶伟、叶嫣同意的情况下，叶富荣、陈玲宝私自将系争房屋转为产权房，侵犯了其合法权益。该依据能成立的条件为叶伟、叶嫣为共同居住人且对系争房屋购买情况并不知情。首先，叶伟、叶嫣是否为系争房屋共同居住人的问题。根据有关规定，只有在系争房屋具有常住户口，并实际居住生活一年以上，且在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人才能被认定为共同居住人。叶伟、叶嫣的户籍虽然在系争房屋内，但叶富荣、陈玲宝认为仅为空挂户口，并提供证据证明叶伟、叶嫣长期不居住在家中。叶伟、叶嫣并未提供证据证明在购买系争房屋前其已在系争房屋中居住满一年。因此，叶伟、叶嫣并不符合系争房屋的共同居住人的条件。其次，叶伟、叶嫣对叶富荣、陈玲宝购买系争房屋的情况是否知晓的问题。叶富荣、陈玲宝表示购买系争房屋曾与叶嫣商议，并由叶嫣通知叶伟，准备将叶伟、叶嫣也登记为产权人，之后因故变更，叶伟、叶嫣同意并知晓系争房屋购买登记于叶富荣、陈玲宝名下。该陈述得到了《上海市公有住房出售合同》、《共有住房出售价格计算表》及《购房人缴付费用计算》中购房人变更情况的部分印证。由此可见，叶富荣、陈玲宝当时确欲将叶伟、叶嫣登记为产权人，按常理，购买公有住房为家庭重要事项，确定产权人一般会由家庭成员商议。若叶伟、叶嫣可能成为产权人，那么叶富荣、陈玲宝会向其告知情况并商议办理购房手续事宜。现陈兴宝、宋珺亦陈述知晓购买系争房屋的情况，并委托叶富荣、陈玲宝办理手续。叶伟、叶嫣称对此不知情，不符常理。叶富荣、陈玲宝的陈述及提供的证据欲证实的情况盖然性较高，法院予以采信。此外，叶嫣丈夫黄某曾经办理系争房屋的租赁备案手续，因此叶富荣、陈玲宝主张叶嫣对系争房屋的产权状况为明知，符合常理，法院予以采信。由此可见，叶伟、叶嫣知晓购买系争房屋及系争房屋产权人状况。据此，叶伟、叶嫣要求确认《上海市公有住房出售合同》无效缺乏事实依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年11月5日作出判决：驳回原告叶伟、叶嫣的全部诉讼请求。案件受理费439元，减半收取计219.50元，由叶伟、叶嫣共同负担。 原审判决后，叶伟、叶嫣不服，上诉至本院称，原审认定事实不清，适用法律有误：一、原审认定其不是系争房屋的共同居住人错误。叶富荣与浦东房地产公司签订关于系争房屋的《上海市公有住房出售合同》时，该房屋中有6个人的户口，微山新村居委会所出具的证明根本不能证明购买时系争房屋内的居住情况。二、原审认定叶伟、叶嫣应当知晓购买系争房屋及系争房屋产权人状况错误，该认定不符合常理。因此，叶伟、叶嫣要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由叶富荣、陈玲宝、陈兴宝、宋珺等承担。 被上诉人叶富荣、陈玲宝、陈兴宝、宋珺共同辩称，不同意叶伟、叶嫣的上诉请求，要求维持原判。 被上诉人浦东房地产公司辩称，不同意叶伟、叶嫣的上诉请求。 本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，首先，系争房屋购买为产权房时，未有充分证据显示叶伟、叶嫣已在该房屋中居住满一年，故该两人均不符合系争房屋承租人的共同居住人的条件。其次，根据系争房屋购买时叶富荣与浦东房地产公司所签的《上海市公有住房出售合同》中购房人处曾填写的叶伟、叶嫣的名字又被划去的情况，以及作为前述合同构成部分的《职工家庭购买公有住房协议书》中加盖有包括叶伟、叶嫣、陈兴宝、宋珺印章印文的事实，并结合叶富荣、陈玲宝、叶伟、叶嫣、陈兴宝、宋珺对于系争房屋购买过程的陈述，本院认为，系争房屋购买时，户口在其中的人确曾就房屋产权最终登记为叶富荣一事进行过协商并达成一致，叶伟、叶嫣对于系争房屋的购买情况应当早已知晓并予以同意。故叶伟、叶嫣在系争房屋已经由叶富荣购买为产权房后的十几年后方主张其不知情和不同意购买，明显有违诚实信用原则。原审综合以上两点对叶伟、叶嫣的诉请不予支持，并无不当，本院亦难以支持上诉人叶伟的上诉请求。上诉人叶嫣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，按撤回上诉处理。 综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币439元，由上诉人叶伟、叶嫣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一五年一月十五日 书 记 员 周 益 |
