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（2014）沪一中民二(民)终字第3407号 上诉人（原审被告）费连富。 上诉人（原审被告）徐文莉。 上诉人（原审被告）费炜。 被上诉人（原审原告）林瑶玮。 被上诉人（原审原告）汤嘉华（TangJiahua）。 上诉人费连富、徐文莉、费炜因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋（以下简称系争房屋）产权登记于费连富、徐文莉、费炜名下，产权登记日为2009年1月5日，产权证附记栏内登记有幢号为“某某弄某某号”、部位为“地下*层车位（人防）**”、建筑面积为31.51平方米的车位一个。2013年8月28日，林瑶玮作为购买方（乙方）、费炜作为出售方（甲方）、上海世上居房地产经纪事务所作为丙方（居间方），三方签订《购房定金合同》一份，约定甲方将系争房屋以人民币（以下币种除特别标注币种外均相同）290万元的价格出售给乙方，合同约定乙方支付定金4万元、2013年9月5日前签订合同当日支付86万元、银行贷款195万元等。当日，林瑶玮向费炜支付定金4万元。 2013年8月31日，双方共同至交易中心，汤嘉华称当日咨询了涉及汤嘉华外籍问题的过户、贷款事宜，没有提及车位问题；费连富称当日双方将签订的买卖合同提交交易中心，交易中心发现产证上有车位，买卖合同无车位，将买卖合同退回。 2013年9月3日，汤嘉华、林瑶玮向费连富、徐文莉、费炜支付购房款86万元。 2013年9月4日，汤嘉华、林瑶玮作为买受人（乙方），费连富、徐文莉、费炜作为出售人（甲方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，合同约定：系争房屋转让价款为290万元；合同第六条约定，甲乙双方于2014年1月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2013年8月28日支付购房定金4万元；2、乙方于2013年9月5日前支付86万元作为首付款；3、乙方于2014年2月28日前向银行申请贷款195万元支付给甲方；4、乙方于2014年1月31日前房屋交接当日支付尾款5万元整。买卖合同中对合同解除的违约责任未作约定。 合同签订当日，双方办理了买卖合同的公证手续，林瑶玮、汤嘉华支付公证费7,600元。 2013年11月8日，林瑶玮、汤嘉华与某某银行（中国）有限公司某某支行签订了《房地产抵押贷款合同》，以系争房屋为抵押向后者贷款323,785.80美元（等同于人民币195万元）。 2013年12月18日，费炜向林瑶玮手机发送短信，内容为：“我爸觉得你们太搞，叫我把钱还掉，他不卖了。”次日，费炜再次向林瑶玮手机发送短信，内容为：“原来那个合同肯定是没效了，你现在可以去外面再看下房子，你有更好的选择我马上把钱还给你，要是你还是比较喜欢我这套房子，我跟我爸再说说看，不过房子和车位一起卖，你那个贷款是一月底的，你春节前给我个答复，到时可以直接来找我……。” 2014年1月，林瑶玮、汤嘉华向原审法院提起诉讼，以费连富、徐文莉、费炜因为房价上涨等因素，向林瑶玮、汤嘉华表示不愿意继续履行交易等理由，请求法院判令：费连富、徐文莉、费炜继续履行买卖合同；向林瑶玮、汤嘉华交付系争房屋、办理过户手续；要求费连富、徐文莉、费炜承担自2014年2月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。庭审中，林瑶玮、汤嘉华表示，因银行贷款期限已过，林瑶玮、汤嘉华无法以现金方式支付余款，变更诉讼请求为：解除林瑶玮、汤嘉华与费连富、徐文莉、费炜之间签订的买卖合同；费连富、徐文莉、费炜返还林瑶玮、汤嘉华已支付的房款90万元；费连富、徐文莉、费炜向林瑶玮、汤嘉华支付房款90万元的利息损失（以90万元为本金、参照逾期交房违约金日万分之五的计算标准，自2013年9月3日起至判决生效之日止）；费连富、徐文莉、费炜承担公证费7,600元及房产评估费4,000元；诉讼费及保全费由费连富、徐文莉、费炜承担。 费连富、徐文莉、费炜共同辩称，双方签订的买卖合同仅为林瑶玮、汤嘉华办理银行贷款，并非办理过户，费连富、徐文莉、费炜不存在违约，同意解除合同及返还房款，但不同意承担利息损失及公证费、评估费。在合同解除的情况下，要求林瑶玮、汤嘉华配合费连富、徐文莉、费炜撤销房屋买卖合同的网签备案手续；同时，系争房屋的产证在中介处，中介要经过林瑶玮、汤嘉华同意才返还产证，要求林瑶玮、汤嘉华返还产证。 一审庭审中，就林瑶玮、汤嘉华与费连富、徐文莉、费炜签订《上海市房地产买卖合同》时对车位问题如何约定，林瑶玮、汤嘉华称，签订合同时费连富、徐文莉、费炜称车位问题自行解决，双方签订房屋买卖合同时对车位问题未作补充，费连富、徐文莉、费炜应于房屋过户前转移车位；费连富、徐文莉、费炜称，双方签订该份买卖合同仅为林瑶玮、汤嘉华办理贷款需要，车位问题双方尚未协商，费连富、徐文莉、费炜一直在等林瑶玮、汤嘉华协商。 林瑶玮、汤嘉华提供了开票时间为2014年5月9日、金额为2,900元的评估费发票，以证明其为办理银行贷款花费评估费4,000元，费连富、徐文莉、费炜对该证据关联性不予认可。 庭审中，林瑶玮、汤嘉华申请的证人陆光梅向法庭陈述：“林瑶玮、汤嘉华与费连富、徐文莉、费炜房屋买卖合同是我们中介居间的，签定金合同时费连富、徐文莉、费炜没提到车位，签买卖合同时费连富、徐文莉、费炜才提到车位，费连富、徐文莉、费炜说可以把车位卖给亲戚朋友，或者把车位挂在林瑶玮、汤嘉华名下，等以后费连富、徐文莉、费炜找到买主，由林瑶玮、汤嘉华协助把车位卖给买主；双方对车位价格没有说，费连富、徐文莉、费炜起草了一份关于车位的协议，后来双方没签，房东说反正车位也不急，等房子过户好以后再签也无所谓；后来房子涨价了，房东又把房子开价300多万元挂在网上卖，我们去费连富、徐文莉、费炜处三四次要求费连富、徐文莉、费炜来协商，费连富、徐文莉、费炜不开门不肯谈；后来费连富、徐文莉、费炜开价40万元出售车位，我们觉得太离谱了……。” 原审认为，林瑶玮、汤嘉华和费连富、徐文莉、费炜就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。因系争房屋的房地产权证上附属车位产权，根据上海市的相关规定，房屋过户时产证上附属车位应一并转让或过户前单独转让给特定买受人。费连富、徐文莉、费炜作为系争房屋的出售方，就系争房屋的实体和权利交付系其主要合同义务。现双方买卖标的明确为系争房屋并不包括车位，且双方于2013年9月4日签订买卖合同时均已知晓车位对房屋过户的影响，在此情况下双方既签订了买卖合同，则费连富、徐文莉、费炜负有消除房屋上过户障碍的义务即将车位产权转移，至于费连富、徐文莉、费炜辩解买卖合同仅为林瑶玮、汤嘉华办理银行贷款而签订的意见，其未提供相应证据，法院不予采信。现费连富、徐文莉、费炜未于买卖合同约定的房屋过户期限内积极处理车位问题，更通过短信向林瑶玮、汤嘉华明确表达了拒绝履约的意思表示，致双方最终未能于约定期限内完成房屋过户，系费连富、徐文莉、费炜违约。林瑶玮、汤嘉华据此提出解除房屋买卖合同，于法有据，法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述买卖合同解除后，费连富、徐文莉、费炜已收取的房款90万元应返还给林瑶玮、汤嘉华，双方办理系争房屋的网签撤销手续，至于费连富、徐文莉、费炜提出的产证返还问题，因费连富、徐文莉、费炜自述产证交予中介而非林瑶玮、汤嘉华，非本案合同解除双方应承担之后果，现其要求林瑶玮、汤嘉华返还，无相应事实及法律依据。因买卖合同解除系费连富、徐文莉、费炜违约造成，虽双方在买卖合同中对合同解除的违约责任未作约定，但林瑶玮、汤嘉华仍有权要求费连富、徐文莉、费炜赔偿因合同解除导致的实际损失。现林瑶玮、汤嘉华要求费连富、徐文莉、费炜支付房款的利息损失，于法有据，但林瑶玮、汤嘉华主张利息的计算标准按逾期交房的违约责任计，无相应合同依据，法院根据合同履行情况及违约情形，确定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。至于林瑶玮、汤嘉华诉请要求费连富、徐文莉、费炜支付评估费及公证费，因公证费的发生确系合同解除的实际损失，法院予以支持，但评估费林瑶玮、汤嘉华未提供评估发生依据，且金额及开票时间均与林瑶玮、汤嘉华主张不符，故法院对林瑶玮、汤嘉华主张的评估费不予支持。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二○一四年十月二十九日作出判决：一、解除林瑶玮、汤嘉华（TangJiahua）与费连富、徐文莉、费炜就上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，双方于判决生效之日起十日内办理上述合同的网上备案撤销手续；二、费连富、徐文莉、费炜于判决生效之日起十日内返还林瑶玮、汤嘉华（TangJiahua）房款90万元；三、费连富、徐文莉、费炜于判决生效之日起十日内支付林瑶玮、汤嘉华（TangJiahua）房款利息（以90万元为基数，从2013年9月3日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、费连富、徐文莉、费炜于判决生效之日起十日内赔偿林瑶玮、汤嘉华（TangJiahua）7,600元；五、驳回林瑶玮、汤嘉华（TangJiahua）的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,000元，财产保全费5,000元，共计35,000元，由费连富、徐文莉、费炜负担。 判决后，费连富、徐文莉、费炜不服，上诉于本院称，1、一审法院查明事实不清。上诉人在合同签订后搬离系争房屋准备交房，表明上诉人出售房屋的诚意；双方签订的房屋买卖合同中未对房屋附属车位如何处理作出约定也是中介公司告知可以此种操作，并非上诉人的故意；其被浦东新区房产交易中心告知该份买卖合同不能办理房屋过户手续属于客观原因，双方为此进行交涉和等待，表明上诉人主观上并没有拒绝履行合同的故意。2、一审法院将解除合同的责任归咎于上诉人，认定上诉人违约错误。被上诉人起诉本案时一审法院明确告知法律文书可以解决过户障碍，上诉人也表示愿意继续履行合同，因此双方之间的房屋过户障碍事由不复存在，在此情况下被上诉人以银行贷款合同到期无法办理贷款为由变更诉讼请求要求解除合同，则违约方应为被上诉人一方。上诉人对一审法院判令双方之间的买卖合同解除未提出上诉，是基于被上诉人在无银行贷款的情况下无力承担全额房款，无力继续履行合同之考虑，并非上诉人承认自己违约。3、一审法院判令上诉人返还被上诉人房款的同时还应支付利息和赔偿公证费并无依据。双方在买卖合同中对合同解除的违约责任未作约定，上诉人也没有违约，因此房款利息不属于上诉人赔偿范围；公证费的发生是被上诉人履行合同的义务，故也不属于上诉人赔偿范围。上诉人未追究被上诉人解除合同的违约责任，但不能因此认定上诉人违约并承担违约责任。据此，请求二审撤销原审判决第三、四项判决，改判驳回被上诉人主张返还房款利息及赔偿公证费的两项原审诉讼请求。 被上诉人林瑶玮、汤嘉华辩称，1、上诉人的合同义务是保证房屋产证过户及交房等，因上诉人对车位问题没有及时解决的原因导致房屋产权过户无法办理，责任应归咎于上诉人，一审认定上诉人违约是正确的。2、上诉人认为中介公司告知其可以此种操作，上诉人由此产生违约赔偿损失也是上诉人向中介公司追究的范围，在本案中不能免除上诉人的违约赔偿责任。3、基于上诉人违约导致合同无法履行，被上诉人实际支付的7,600元公证费应由上诉人予以赔偿。上诉人还应对占有被上诉人房款产生的利息承担赔偿责任。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人费连富、徐文莉、费炜名下的系争房屋产权证上记载有附属车位产权，对此上诉人在出售系争房屋时应就车位产权一并转让给买受人，如果买受人不需要车位的，上诉人应在系争房屋产权过户之前将车位产权单独转让给特定买受人。上诉人在与被上诉人林瑶玮、汤嘉华签约时，被上诉人就系争房屋附属车位产权问题询问过上诉人，显然双方知晓车位产权可能对系争房屋产权过户存在的影响，上诉人告知被上诉人由其另行解决，导致双方在买卖合同中未对车位问题进行约定，由于房屋产权过户时必须就车位产权问题处理完毕，而车位问题属于上诉人履行合同的附随义务，即便双方在买卖合同中就车位问题未作约定，也不能就此否认上诉人在双方约定的房屋过户之前负有解决车位产权转移之义务，故上诉人未按时处理车位问题，应认定其构成违约，一审法院对违约责任认定并无不当，本院予以维持。上诉人提出的合同中对车位问题未作约定以及车位问题导致的房屋无法过户属于客观原因，以此主张其在签约及履行合同过程中不存在违约的上诉意见，本院不予采信。 本院也注意到，被上诉人提起诉讼时的诉请为要求上诉人继续履行合同，但被上诉人在一审审理中变更诉讼请求为要求解除合同，一审法院根据被上诉人的诉请进行审理判决，并认为被上诉人提出的解除合同主张符合合同约定，据此作出的解除双方签订的买卖合同之判决是正确的，本院予以维持。虽然上诉人在一审审理中对被上诉人要求继续履行合同表示同意，但双方之间的表述并不具有法律效力，在一审未作出合同继续履行之判决情况下，上诉人诉称的房屋过户障碍可以解决仅为其单方面的假设，本院难以采信。至于上诉人提出的被上诉人提出解除合同构成违约一节，因被上诉人行使合同解除权符合合同约定，故被上诉人在一审审理期间变更诉请的行为不构成违约，据此，上诉人主张被上诉人违约解除合同的该项上诉意见，本院亦不予采信。 根据法律规定，合同解除后，上诉人应将被上诉人已付的房款予以返还；同时，基于对合同未能履约的原因及责任的认定，上诉人还应在返还房款时赔偿被上诉人占用房款期间的利息损失，并对被上诉人支付的公证费予以赔偿。一审法院对利息及公证费的认定亦属合理，本院予以维持。上诉人不同意承担房款利息及公证费的上诉意见，理由不足，本院不予采信。综上所述，上诉人费连富、徐文莉、费炜的上诉请求，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,688元，由上诉人费连富、徐文莉、费炜共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一五年一月二十日 书 记 员 赵 樱 |
