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（2014）沪一中民二(民)终字第2761号 上诉人（原审被告、反诉原告）上海宝创投资咨询有限公司。 委托代理人向磊，上海华尊律师事务所律师。 委托代理人谷良琪，上海华尊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）赵宏博。 委托代理人陈卫东，上海海一律师事务所律师。 原审第三人景秋服饰（上海）有限公司。 上诉人上海宝创投资咨询有限公司（以下简称宝创公司）因与被上诉人赵宏博、原审第三人景秋服饰（上海）有限公司（以下简称景秋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四(民)初字第2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审查明，2011年3月，宝创公司、赵宏博签订《写字楼租赁合同》，约定赵宏博将上海市宜山路汇鑫国际大厦一号楼*******室房屋出租给宝创公司，租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止，每月租金人民币（下同）41,550元，从第三年开始租金递增5%至本合同租约到期；未经赵宏博书面同意，宝创公司不得以任何形式或方式将承租房屋的全部或部分转让、分租给第三方（宝创公司关联企业除外）；合同期内，任何一方违反本协议约定的其他义务，应向守约方支付违约金200元/日，直至违约行为停止；在宝创公司正常履行合同的前提下，赵宏博要求解除合同的，除赵宏博双倍赔偿宝创公司保证金外，宝创公司有权要求赵宏博赔偿装修费用和其他损失。 合同订立后，宝创公司一直承租至2012年9月16日，从2012年9月17日起，宝创公司将系争房屋转租给原审第三人承租。 因双方纠纷，赵宏博于2013年8月12日诉诸原审法院，请求判令：解除其与宝创公司所签订的房屋租赁合同，宝创公司、景秋公司应迁出上海市宜山路汇鑫国际大厦一号楼*******单元房屋，将该房屋交还赵宏博，赵宏博并应支付违约金146,000元。宝创公司反诉请求赵宏博支付装修折价款196,602.74元。 审理中，宝创公司及原审第三人于2014年7月31日搬出系争房屋。赵宏博确认系争房屋于该日收回，宝创公司、赵宏博之间的租赁合同也于该日解除。 审理中，宝创公司称其转租行为赵宏博早就知晓，赵宏博则称自己一直居住在国外，直到起诉前二、三个月才得知宝创公司的转租行为，所以才提起诉讼。宝创公司对此未能举证。 另经宝创公司申请，原审法院依法委托上海***测量师事务所有限公司对系争房屋内装修残值进行评估，结论为系争房屋内装修项目的价值为60万元。 原审认为，赵宏博、宝创公司之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守。现宝创公司违反合同约定，擅自将系争房屋转租给原审第三人，已构成违约，应承担相应的民事责任。 赵宏博要求解除房屋租赁合同及宝创公司和第三人迁出系争房屋，宝创公司及原审第三人也表示认可并于2014年7月31日搬出系争房屋，对此法院予以确认。赵宏博要求宝创公司支付违约金，符合合同约定，但赵宏博主张的数额有误，法院依法予以调整。宝创公司称赵宏博对转租一直是知情的，但未能提供相应的证据，法院不予采信。鉴于系争合同被解除是宝创公司擅自转租的违约行为所致，而非赵宏博方违约，因而根据合同约定宝创公司无权要求赵宏博对装修作出补偿，故宝创公司的反诉请求，没有依据，法院难以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、***百零七条的规定，于二〇一四年九月三日判决：一、赵宏博与上海宝创投资咨询有限公司所签订的《写字楼租赁合同》于2014年7月31日解除；二、上海宝创投资咨询有限公司应于判决生效后十日内支付赵宏博违约金136,600元；三、驳回上海宝创投资咨询有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,380元由赵宏博负担268元、宝创公司负担3,112元；反诉案件受理费2,116元由宝创公司负担；评估费15,969元由宝创公司负担。 判决后，宝创公司不服，上诉称，原审认定错误，双方租约中转租行为未约定违约金，原审按其它违约条款确定违约金缺乏合同、法律依据；被上诉人赵宏博对转租事实清楚，其实际系欲提高租金、占有上诉人装修诉讼，其应支付上诉人适当补偿。故上诉请求撤销原判第二、三项（维持原审判决***项），支持宝创公司原审反诉请求。 被上诉人赵宏博辩称，不同意上诉请求，要求维持原判。 原审第三人景秋公司未到庭。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 另查明，2011年3月28日，宝创公司向赵宏博支付了租房保证金41,550元；2014年6月30日，宝创公司向赵宏博支付了同年7月、8月的租金5万元、32,893.2元。 原审期间，双方曾协商，赵宏博要求宝创公司不要拆除装修，待一审判决后协商补偿问题。现赵宏博已将标的房屋另行出租,并实际使用宝创公司原有装修。 2015年1月12日，宝创公司致函本院，请求在解约状态下退还其已付保证金及多付租金，并确认其已付2014年8月租金按4万元计算并返还。 本院认为，上诉人宝创公司与被上诉人赵宏博签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同约束当事人应全面履行。原审法院因宝创公司违约转租确定解约符合法律规定，本院应予确认。双方二审争议问题兹分叙如下： 关于违约金部分，查本案租约转租条款虽只直接规定解约责任，但违约责任部分明确规定“合同期内，任何一方违反本协议约定的其他义务，应向守约方支付违约金200元/日……”，原审据此确定宝创公司违约金额符合双方约定文义及正常逻辑原则，上诉人主张缺乏法律及逻辑依据，本院难以采信。 本院注意到，被上诉人已付之2014年8月租金及租约保证金部分系其二审审理期间举证主张，但考虑到本案合同业经解除而效力终止，为公平且有效保障当事人诉讼利益，合同项下之债权按惯例宜一并处理为当。本案租约于2014年7月31日解除，被上诉人亦于该日收回房屋，上诉人支付的2014年8月租金及其前之保证金，被上诉人已丧失租约项下收取之权利，应予退还，上诉人表示8月租金以人民币4万元计，少于约定租金，可予照准。 关于装修补偿问题，本案解约系宝创公司原因形成，但其后，出租人赵宏博实际同意并已利用承租人宝创公司原有装修，应该认为，该部附合形成的装修业经出租人取得，其实际同意、利用使之在社会一般条件下已形成价值，出租人该得利依法应给予承租人适当补偿，本院斟酌解约原因等确定出租人补偿部分以装修审价价值之25％计算。 原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》***百七十条***款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四(民)初字第2525号民事判决***、二项； 二、撤销上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四(民)初字第2525号民事判决第三项； 三、赵宏博应于本判决生效后十日内支付上海宝创投资咨询有限公司装修补偿款人民币150,000元； 四、赵宏博应于本判决生效后十日内退还上海宝创投资咨询有限公司保证金41,550元及租金40,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费3,380元，由上海宝创投资咨询有限公司负担；反诉案件受理费2,116元，由赵宏博负担；（审价）鉴定费15,969元，由赵宏博负担；二审案件受理费5,148元，由上海宝创投资咨询有限公司、赵宏博各半负担2,574元。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 审 判 员 叶振军 代理审判员 许 京 二○一五年一月十五日 书 记 员 李 庆 |
