|
（2014）沪一中民二(民)终字第2892号 上诉人（原审原告）陈嘉辉，*生，汉族，住***。 委托代理人陈*（系陈嘉辉之父），，住****。 委托代理人许建斌，上海升通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）陈再银，*生，汉族，住***。 原审第三人上海振南物业公司，。 法定代表人**，总经理。 委托代理人李明，该公司工作人员。 上诉人陈嘉辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，陈再银和陈嘉辉系叔侄关系，本市浦东新区港机新村*号*室房屋（以下简称系争房屋，使用面积15.8平方米）为陈再银之父陈**原工作单位于1955年分配并由陈**承租的公房，系争房屋的受配人员为陈再银的父母、陈再银两兄长、陈再银之妹及陈嘉辉的父亲陈*共六人。1997年９月，陈嘉辉作为知青子女迁入系争房屋内居住。1999年，陈**去世。自2000年起，陈嘉辉的母亲退休后入住系争房屋至今。2006年，陈嘉辉的父亲回本市后住入系争房屋至今。2006年，陈再银的母亲去世。2008年，陈再银将系争房屋的承租人变更为其本人。自2006年起，系争房屋的租金均由陈嘉辉的父亲承担；承租人变更后的租金收据载明房屋承租人为陈再银。2007年9月，陈嘉辉的父母出资购置了上海市浦东新区康士路*弄*号401室商品房（建筑面积102.19平方米），自2012年1月起由陈嘉辉居住使用。 原审另查明，因系争房屋居住困难，故陈再银自1991年结婚起居住于其岳母处。期间，陈再银岳母原居住的房屋被有关单位动拆迁，动迁单位将陈再银作为拟进安置人员予以安置，并将****房屋（建筑面积51.72平方米）安置给陈再银家庭使用。 原审又查明，陈再银曾向上海市浦东新区人民法院起诉要求陈*迁出系争房屋，上海市浦东新区人民法院判决对其诉讼请求不予支持，陈再银不服上诉，上海市第一中级人民法院判决维持原判。 陈嘉辉诉称，系争房屋系其爷爷陈**原工作单位于1955年分配所得，由陈**承租。其作为知青子女，户口于1997年9月25日迁入系争房屋并实际居住。陈**夫妇分别于1999年、2006年去世。陈再银的户口于1963年2月25日迁入系争房屋，陈再银自结婚起居住在其岳母处，其岳母房屋动迁时，陈再银作为被安置人员获得了安置房屋。2008年初，陈再银在其不知情的情况下，私自向振南物业申请将房屋承租人变为陈再银。根据法律规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行房屋租赁合同。陈再银并非系争房屋共同居住人，无权继续履行房屋租赁合同，陈嘉辉拥有法定租赁资格。遂诉至法院，要求撤销振南物业确定陈再银为系争房屋承租人的行为。 陈再银辩称，因陈嘉辉的父亲承诺将陈嘉辉的户口迁到系争房屋是为解决陈嘉辉的读书问题，家庭成员考虑到亲情关系才同意陈嘉辉的户口迁入。由于系争房屋面积小、居住困难，其也不给父母增加负担，故于1991年结婚后住在岳母处。1997年，陈嘉辉住进系争房屋，客观上其也无法再入系争房屋内共同居住，但其从没放弃过对系争房屋的居住权。2000年，其岳母的房屋动迁，由于其户口不在被拆迁房屋内，不作为安置对象，动迁组考虑到当时的实际居住情况给予其一次性人头补助费（人民币，下同）24,000元。其母亲去世后，系争房屋内有其和陈嘉辉及案外人宋倩(陈再银的外甥女)共三人的户口，陈嘉辉对将系争房屋承租人变更为其是明知且同意的，况且按顺序也应由其承租系争房屋。故不同意陈嘉辉的诉讼请求，要求法院予以驳回。 振南物业述称，系争房屋原承租人死亡后，陈再银在系争房屋内有常住户口且系原承租人儿子，具备继续租赁房屋的资格，其是按照《上海市房屋租赁条例》第41条的规定办理系争房屋租赁户名变更手续，要求驳回陈嘉辉的诉讼请求。 原审认为，公房承租关系的变更应符合相关法律、法规、规章的规定。系争房屋系陈再银的父亲陈**原工作单位于1955年分配，当时陈嘉辉和陈再银均尚未出生。根据《上海市房屋租赁条例》及公有居住房屋变更、分列租赁户名的相关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；在本市有常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：a.原承租人的配偶；b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；c.原承租人的父母；d.其他人。本案中，系争房屋原承租人死亡时，陈再银虽未居住在系争房屋内，但当时在15.8平方米的房屋内已有原承租人、陈嘉辉及陈嘉辉的父母共四人居住，陈再银再居住于系争房屋势必造成居住更加困难，引发家庭矛盾，陈再银自婚后因系争房屋狭小就居住在岳母处，并不意味其已丧失了对系争房屋的居住使用权。即使陈再银家庭因其岳母原居住房屋动拆迁而获得建筑面积51.72平方米的房屋一套，但该房屋并非为陈再银取得的福利性质房屋。原承租人的配偶已经去世，陈再银作为在系争房屋内有常住户口的原承租人之子，具备继续履行租赁合同的资格。因此，陈再银取得系争房屋的承租权符合相关规定，陈嘉辉的诉讼请求难以支持。同时，系争房屋承租人自2008年变更为陈再银后，陈嘉辉的父亲可以从租金收据载明的承租人得知该情况，陈嘉辉应已知道承租人变更事实，但在长达六年的时间内一直未提出异议，表明当时已接受了承租人变更为陈再银的事实。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，于二○一四年九月十一日作出判决：驳回陈嘉辉要求撤销振南物业公司确定陈再银为上海市浦东新区港机新村*号*室房屋承租人的行为的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由陈嘉辉负担。 判决后，陈嘉辉不服，上诉于本院称，市房地局发布的《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》中明确规定，所谓公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上并且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。而被上诉人并未在系争房屋内实际居住，所以系争房屋的原承租人陈**及其配偶相继死亡后，系争房屋内的共同居住人只有上诉人一人，上诉人是唯一可以继续履行公房租赁合同的人，上诉人没有必要与任何人协商。并且，被上诉人在其岳母房屋动迁时已经获得了安置补偿，被上诉人作为他处有房的人员，不能作为系争房屋的共同居住人继续履行租赁合同。本案当事人并未提出诉讼时效的抗辩，原审法院不应主动适用时效规定进行裁判。上诉人是于2014年4月才知道被上诉人侵害了自己的房屋承租权，故本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。 被上诉人陈再银辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人振南物业述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是振南物业确定被上诉人为系争房屋的承租人是否具有合法依据。就此，上诉人认为被上诉人未在系争房屋中居住，不符合共同居住人的相关标准，且被上诉人已在他处获得拆迁安置补偿，属于他处有房人员，故其不具有承租系争房屋的资格。本院认为，虽然被上诉人于1991年起便未再居住于系争房屋内，但其确因结婚后系争房屋过于狭小、居住困难而搬入其岳母处，其户口也并未从系争房屋中迁出，被上诉人一家虽因其岳母原居住房屋拆迁而获得安置房屋一套，但该房屋也并非被上诉人一人获配的福利性质房屋，故不能因此视为被上诉人就此放弃了其在系争房屋内的权益。根据原审法院已引述的关于公有住房变更租赁户名的相关规定，被上诉人作为在系争房屋内有常住户口的原承租人陈**之子，具有继续履行租赁合同的资格，且其位阶列于上诉人之前，故振南物业确定被上诉人为系争房屋的承租人于法不悖，合法有效。况且，原审法院依据被上诉人自2008年变更为系争房屋承租人后便支付房屋租金的事实，推断上诉人及其父亲理应知晓承租人变更的情况，但其在长达六年的时间内未提出异议，故而认定上诉人已接受了被上诉人作为系争房屋的承租人的事实，该认定并无不妥，本院予以支持。上诉人主张原审法院主动适用诉讼时效违法，系未能正确理解判决本意，故本院对其上述主张，不予采信。 综上，原审法院依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人陈嘉辉的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈嘉辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一五年一月二十三日 书 记 员 周 勰 |
