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（2014）沪一中民二(民)终字第2796号 上诉人（原审被告）石跃钧。 委托代理人胡卡瞰，上海胡菁律师事务所律师。 委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）石俭钧。 被上诉人（原审原告）石联钧。 上列两被上诉人共同委托代理人江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。 上诉人石跃钧因确认合同效力纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四(民)初字第1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理，上诉人石跃钧之委托代理人胡卡瞰，被上诉人石俭钧、石联钧及其共同委托代理人江永茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，案外人为夫妻关系，共育有三子：石俭钧、石联钧、石跃钧。报死亡于2010年12月2日，报死亡于2014年4月21日。 上海市房屋（以下简称系争房屋）原为公有住房，建筑面积为63.20平方米。1995年2月10日公司的本户人员情况表、购买公有住房委托书显示，系争房屋承租人为，在户人员为、石联钧、石跃钧，同时备注栏载明石跃钧的妻子（户口在浙江宁波）、女儿已在系争房屋居住三年，购买公有住房委托书确认系争房屋购买人为，、、石联钧、石跃钧在承租人或受配人、同住成年人栏签章。同年4月20日，作为购房人签署《公有住房买卖合同》，按照1994年价格购买系争房屋产权。同年6月30日，系争房屋登记于名下。 2013年4月9日，与石跃钧签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1703505），将系争房屋以人民币（以下同）130万元转让给石跃钧，除房屋总价款、过户日期外，合同并未约定具体付款期限、付款方式、交房日期、违约责任等，已购公房参加房改购房时的同住成年人签章处为空白。石跃钧于2013年4月21日、24日（两笔）、28日、30日共五次银行转账支付款项，账面总金额共计130万元。同年5月2日，、石跃钧共同提交房屋买卖转移登记申请。同年5月20日，系争房屋过户登记至石跃钧名下。 2014年5月，石俭钧、石联钧起诉至原审法院，请求判令：确认石跃钧与签订的关于上海市房屋的买卖合同无效，并将上述房屋恢复至原始登记状态，即恢复登记至名下。石跃钧辩称，房屋已经登记至名下超过20年，享有对房屋的完全产权，可以行使处分权，且石跃钧已经支付全部房款，并且完成过户登记，故不同意石俭钧、石联钧的诉讼请求。 另，系争房屋并未设定抵押，审理过程中已由法院司法查封。 原审认为，根据规定，婚姻存续期间购得产权的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记，但除有书面约定外，该房屋应为夫妻共同财产。本案系争的上海市房屋于1995年购买产权，此时为婚姻存续期间，亦无证据表明存在关于房屋产权的其他书面约定，故系争房屋虽登记于名下，但的产权份额实为夫妻共同财产。享有的份额在死亡后，石俭钧、石联钧作为继承人可享有继承权。将系争房屋产权全部转让与石跃钧，实属侵害了继承人的权利。 石跃钧系之子，与石俭钧、石联钧为兄弟关系，故其对于父母亲婚姻关系、母亲死亡、是否继承等事实理应知晓，但并无证据表明将系争房屋出售给石跃钧曾得到的同意；且虽然与石跃钧签订了房屋买卖合同，但是关于付款期限、付款方式、交房日期、违约责任等条款却均无约定；且虽有130万元房屋价款的支付凭证，但根据石跃钧最后陈述可知，上述支付凭证其实是通过循环转入、转出实现，并非实际支付了130万元款项，故法院很难认定石跃钧在受让系争房屋时为善意。 石跃钧与的房屋买卖合同侵害了石俭钧、石联钧的权利，且石跃钧受让房屋时并非善意，故石俭钧、石联钧要求确认系争房屋的买卖合同无效，具有事实和法律依据，法院予以支持。 根据法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。故石俭钧、石联钧要求将系争房屋恢复至合同签订前的原始登记状态，于法有据，法院予以支持，但因原登记权利人已经死亡，则该房屋所涉继承问题应由相关当事人另行主张权利。石跃钧要求本案一并处理合同确认无效后的款项返还问题，关于石跃钧实际支付的购房款金额，根据石跃钧最后一次陈述可知，其中第一笔购房款，石跃钧陈述系其向女婿等人借款30万元现金，并将30万元现金支付作为购房款，但借款、支付房款的事实均无相应证据予以佐证，且其他款项无论是否真实付款均有银行转账凭证或银行明细对应，而该笔30万元款项却全部现金往来，实不合常理，故该第一笔30万元购房款的支付事实，法院不予认可；此后购房款的支付存在多次循环转入转出，结合此后款项交易过程，可算出石跃钧最终实际支付4万元，该部分款项在买卖合同确认无效后应由房屋出售人予以返还。现已死亡，则此款项应由的继承人在被继承人遗留的财产范围内予以返还。据此，原审法院审理后于2014年9月4日作出判决：一、确认与石跃钧签订的关于上海市房屋的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1703505）无效；二、上海市房屋恢复至上述《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1703505）签订前的原始登记状态；三、的继承人于本判决生效之日起十五日内在被继承人遗留的财产范围内返还石跃钧40,000元。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费5,000元，合计5,040元，由石跃钧负担。 判决后，石跃钧不服，上诉至本院称：一、作为上海市房屋的唯一登记产权人，有权将系争房屋出售给上诉人，该《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1703505）系真实意思表示，依法应受法律保护；二、一审法院仅仅以上诉人130万元购房资金并非上诉人自有资金支付为由判令合同无效，属于误判，故请求二审撤销原判，驳回被上诉人的一审诉请。 被上诉人石俭钧、石联钧辩称，系争房屋的实际产权人是，两被上诉人对母亲的份额有继承权，对此上诉人理应知晓，且上诉人并没有实际支付购房款，故上诉人买受房屋的行为不构成善意取得，故请求二审驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人系善意取得的除外。故本案的争议焦点为：一、出售系争房屋的行为是否构成无权处分；二、上诉人石跃钧买受系争房屋的行为是否构成善意取得。 关于争议焦点一，本院认为，本案系争的上海市房屋虽然产权登记在一人名下，但是该房屋系与婚姻关系存续期间根据“94方案”通过公有住房买卖方式取得，根据规定应属于与的夫妻共同财产。去世后，以及本案上诉人、两被上诉人均享有法定继承权，在未经两被上诉人同意的情况下将系争房屋出售给上诉人，显然侵害了两被上诉人的共有权，其行为构成无权处分。上诉人关于对系争房屋拥有完全产权，故出售行为属于有权处分，应受法律保护的主张，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，根据相关法律规定，不动产的善意取得需同时满足四个条件：1、出售人无权处分；2、买受人是善意的；3、以合理的价格转让；4、转让的不动产已经依法登记。首先，这里所谓的“善意”是指买卖合同签订时买受人不知道或者不应当知道出售人无权处分。本案中，上诉人与两被上诉人系同胞兄弟关系，理应知晓系争房屋有其母亲的份额，在其母亲去世后，也应当知晓两被上诉人享有继承权，故本院很难认定上诉人在买受系争房屋时是善意的。其次，上诉人与签订房屋买卖合同后，并没有足够的资金支付购房款，而是以资金循环转入转出的方式付清了购房款，实际上并没有支付合理的对价。故上诉人买受系争房屋的行为不能构成善意取得。上诉人关于其系遵从遗愿，善意取得系争房屋的主张，属于对法律上“善意取得”的曲解，本院实难采信。 综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出确认房屋买卖合同无效、系争房屋恢复至合同签订前原始登记状态的判决是正确的，本院依法予以维持。关于合同确认无效后的购房款返还及上诉人实际支付金额的问题，本院认同原审法院关于购房款支付情况的事实认定，具体理由原审判决做了详尽陈述，两被上诉人对原审该项判决没有提出异议，故本院不再赘述，原审判决应予维持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币80元，由上诉人石跃钧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 谢 猛 二○一五年一月十九日 书 记 员 周 益 |
