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（2014）沪二中民二(民)终字第2148号 上诉人(原审被告)黄士成。 委托代理人林红斌，上海利歌律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)陈黎虹。 委托代理人徐磊。 上诉人黄士成因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2014年3月19日，陈黎虹(乙方，承租方)与黄士成(甲方，出租方)签订《房屋租赁合同》，其中约定，经上海中原物业顾问有限公司居间服务，甲方将上海市宝山区牡丹江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，租赁期限自2014年3月20日起至2015年3月19日止。租金每月人民币(以下币种均为人民币)7,000元。租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年3月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前。租赁合同第5条约定，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。乙方应在本合同签订后当日内，自行或通过居间方向甲方支付定金7,000元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为(部分)租赁保证金。乙方需支付给甲方租赁保证金7,000元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时予以书面签收。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。第6条约定，租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费、保安、保洁等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳。合同第七条约定，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。第9条约定，本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，则乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。 2014年3月19日，陈黎虹向黄士成支付定金7,000元，双方签订《房屋交接书》。2014年3月20日，陈黎虹支付租金21,000元。此后，陈黎虹返还黄士成保证金1,000元用于购买桌椅，桌椅现已由陈黎虹的保姆取走。2014年6月10日，陈黎虹支付租金21,000元。双方一致确认，陈黎虹于2014年7月13日提出已搬离房屋、要求黄士成交接，但此后双方未实际交接。陈黎虹于2014年7月22日提出要求转租，黄士成不同意，黄士成于2014年7月22日收回房屋。 2014年8月，陈黎虹起诉要求黄士成返还2014年7月22日至9月20日的房屋租金14,000元，保证金6,000元，并支付违约金14,000元。 原审审理中，黄士成提供上海置富行房地产经纪有限公司业务员王素珍的证人证词，证明陈黎虹的保姆曾带租客上门看房并表示可以转租。黄士成表示，在其干预下，陈黎虹才没有转租掉。此外，合同约定的违约金标准不高，不要求法院调整。陈黎虹表示，因证人未出庭，故不认可证人证词，且系争房屋尚未转租。关于违约金，考虑到本案实际情况，自愿调整为10,000元。 原审法院认为，陈黎虹、黄士成间的房屋租赁合同是双方真实之意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。根据查明的事实，陈黎虹曾于2014年7月13日提出双方交接房屋，但此后双方并未实际交接，故双方租赁合同尚未解除、仍应继续履行。陈黎虹于2014年7月22日向黄士成提出转租意向，但转租行为尚未发生，并不符合双方租赁合同约定的合同解除条件，黄士成以陈黎虹转租为由收回房屋，缺乏依据，并已构成违约。现陈黎虹要求黄士成返还7月22日起的租金、保证金并支付违约金，合法有据，应予准许。关于违约金，黄士成表示认可违约金标准，陈黎虹自愿降低违约金为10,000元，与法不悖，应予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、黄士成于判决生效之日起十日内，返还陈黎虹租金13,548元；二、黄士成于判决生效之日起十日内，返还陈黎虹保证金6,000元；三、黄士成于判决生效之日起十日内，支付陈黎虹违约金10,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元，由黄士成负担。 黄士成不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2014年7月1日陈黎虹电话通知黄士成要求提前终止租赁合同，同月13日又发短信确认已搬离系争房屋并要求办理交接，3日后双方完成交接，至此，双方已经提前终止了租赁合同。但在协商违约赔偿时，陈黎虹提出要求退还租金和保证金，只同意承担一个月的租金作为违约金，与租赁合同约定的2个月租金作为违约金相悖，黄士成没有同意。7月22日陈黎虹向黄士成明确提出转租意向，在黄士成不同意的情况下，仍然通过中介公司带租客上门看房，该行为表明陈黎虹已经不再履行租赁合同，已找下家替代她履行合同以避免支付违约金，这与不得转租的合同约定也是不符的，原审法院以转租行为未发生，黄士成收回房屋缺乏依据为由，认定黄士成违约是不符合事实的。请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判，不同意支付陈黎虹违约金。 被上诉人陈黎虹辩称，2014年7月13日，陈黎虹是提出过房子不想租了，其已搬离系争房屋，要求与黄士成交接，但双方对违约金没有谈妥，故此事一直耽搁，双方未办理交接。7月22日黄士成直接更换门锁，收回房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，陈黎虹、黄士成签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，与法无悖，合法有效，双方当事人均应正确履行。根据查明的事实，陈黎虹于2014年7月13日即租赁合同履行期内提出不再继续租赁，且已搬离系争房屋，要求双方交接房屋。陈黎虹称，由于双方对违约金没有谈妥，故此事就一直耽搁，双方未办理交接。但嗣后，陈黎虹并没有明确向黄士成表示仍继续租赁系争房屋，故黄士成在2014年7月22日收回房屋的行为虽然存在瑕疵，但并不构成违约，陈黎虹要求黄士成承担违约责任，依据不足，上诉人黄士成的上诉请求，理由成立，原审判决有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、维持上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1201号民事判决第一、二项； 二、撤销上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1201号民事判决第三项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币275元，由陈黎虹负担人民币90元，黄士成负担人民币185元；二审案件受理费人民币50元，由陈黎虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘海邑 审 判 员 周刘金 代理审判员 高 胤 二○一五年一月八日 书 记 员 朱丹丹 |
