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（2014）沪二中民二(民)终字第1865号 上诉人(原审被告)袁德琼。 被上诉人(原审原告)王开。 被上诉人(原审原告)蒋春晖。 委托代理人王开。 上诉人袁德琼因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民(2014)宝民三(民)初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，王开、蒋春晖系夫妻关系，蒋春晖登记为上海市宝山区何家湾路111弄1号1204室房屋(以下简称“系争房屋”)的房地产权利人。2013年9月18日，王开、蒋春晖(出租方、甲方)与袁德琼(承租方、乙方)签订租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期为六年，自2013年11月1日起至2019年10月30日止，月租金人民币(以下币种均为人民币)1,600元，租金缴纳方式为首期付六个月，另付1,600元押金。以后按每六个月结算一次，提前10天支付下次房租，押金不变。其中第七条第3款约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。第九条第1款约定，甲乙双方如无故违约则向对方支付违约金1,600元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款第2款约定，甲乙双方约定在本租约期内，如甲乙双方3年内提出收房或退房，则违约金为6万元。合同签订后，袁德琼向王开、蒋春晖支付2013年11月1日至2014年4月30日共计6个月的租金9,600元及押金1,600元。2014年4月，袁德琼向王开、蒋春晖指定账户存入2014年5月1日至2014年10月30日共计6个月的租金9,600元。 2014年6月，王开、蒋春晖以袁德琼未经其同意，擅自转租钱磊的行为已构成违约为由，起诉要求解除双方的租赁合同，袁德琼搬离并将系争房屋返还给王开、蒋春晖，并按补充条款约定由袁德琼支付违约金，出于实际情况考虑，王开、蒋春晖自愿降低违约金数额，仅要求袁德琼支付3万元违约金。 原审法院另查明，2013年12月，袁德琼的姐姐袁德华(出租方、甲方)与案外人钱磊(承租方、乙方)签订租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为半年，自2013年12月20日至2014年6月25日止。月租金2,500元，首期付3个月，另付2,500元押金，以后按每3个月结算一次，提前10天支付下次房租。补充条款约定：半年合同到期之前，如乙方不继续续租，必须由乙方将此房转租后，甲方退还乙方押金2,500元。 原审法院审理中，钱磊曾于2014年6月5日来院谈话，表示，确实于2013年年底与袁德华签订了租赁合同，并实际入住系争房屋。该合同于2014年6月25日到期，钱磊会搬离系争房屋。袁德琼表示，钱磊已经于2014年6月20日搬离，也与袁德华结清房租及押金，袁德琼已经于2014年6月27日左右搬进系争房屋。 原审法院审理过程中，袁德琼提出，王开、蒋春晖曾口头同意袁德琼装修，故袁德琼花费34,464元用于固定装修，包括人工费和材料费，此外，袁德琼还购买了电器、家具等，共计花去6万余元，如果王开、蒋春晖要求解除合同，袁德琼可以搬走可移动的物品，但要求王开、蒋春晖对固定添附进行补偿。对此，王开、蒋春晖表示，袁德琼装修未经王开、蒋春晖同意，也未经物业办理装修许可证，解除合同后王开、蒋春晖不需要利用袁德琼的装修，故不同意对袁德琼进行补偿，除固定添附外的其他物品袁德琼可以搬走。 原审法院认为，王开、蒋春晖与袁德琼签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁合同明确约定，未经王开、蒋春晖同意，袁德琼不得将系争房屋转租。根据查明的事实，案外人钱磊于2013年12月至2014年6月租住在系争房屋内，并支付租金，该期间内，系争房屋实际由钱磊使用，转租已经成立，王开、蒋春晖据此主张解除合同，于法不悖，予以准许。袁德琼抗辩称将钥匙交给姐姐袁德华，是袁德华将房屋转租。但交钥匙的行为并不能免除袁德琼对作为出租人的王开、蒋春晖继续遵守合同约定的义务，况且，钱磊居住、使用系争房屋长达半年之久，袁德琼称对此毫不知情，也显然有违常理，法院难以采信。合同解除后，袁德琼应将系争房屋返还给王开、蒋春晖，并支付租金至房屋实际返还之日止。袁德琼租金付至2014年10月30日，双方应根据实际返还房屋的日期据实结算租金。袁德琼擅自将房屋转租，已构成违约，王开、蒋春晖要求袁德琼承担违约责任，合法有据，予以准许。根据合同第九条约定，单方违约的违约金为1,600元，即，如袁德琼违约，王开、蒋春晖有权不退还押金，故袁德琼已经支付的1,600元押金，可作为违约金由王开、蒋春晖没收。王开、蒋春晖主张应按补充条款的约定支付违约金，但该条款系针对王开、蒋春晖主动提出收房或者袁德琼主动提出退房的情况，并不适用本案情形，法院不予采纳。关于房屋装饰装修，袁德琼称王开、蒋春晖曾口头允许袁德琼装修，并要求对装修进行补偿，王开、蒋春晖对此予以否认。鉴于袁德琼未能提供证据证明其观点，且导致租赁合同解除系袁德琼违约所致，故，袁德琼要求王开、蒋春晖对固定装修进行补偿，缺乏法律依据，法院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、第十三条的规定，判决如下：一、解除王开、蒋春晖与袁德琼就上海市宝山区何家湾路111弄1号1204室房屋签订的租赁合同；二、袁德琼于判决生效之日起十日内，搬离上述房屋并将房屋返还给王开、蒋春晖；三、袁德琼于判决生效之日起十日内，按月租金1,600元标准计算，向王开、蒋春晖支付租金至实际返还上述房屋之日止(袁德琼袁德琼已支付租金至2014年10月30日，双方据实结算)；四、王开、蒋春晖没收袁德琼支付的1,600元押金；五、王开、蒋春晖的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为275元，由王开、蒋春晖与袁德琼各半负担。 袁德琼不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院仅以系争房屋由案外人使用，便认为转租成立，在没有任何证据证明上诉人袁德琼即是转租人的情况下判决解除租赁合同，有违法律规定，袁德琼只是把钥匙交给姐姐袁德华，装修及转租的事情都是袁德华操作的，袁德琼并不知情，也没有委托袁德华装修及转租，原审法院认定上诉人袁德琼违约，依据不足，双方租赁合同应继续履行，请求二审法院撤销原审判决第一、二、四项，依法改判。 被上诉人王开、蒋春晖共同辩称，王开、蒋春晖将系争房屋出租给袁德琼，即使系袁德琼的姐姐袁德华转租，袁德琼也构成违约。根据双方签订的租赁合同约定，未经王开、蒋春晖同意，袁德琼不得转租。原审法院判决正确，不同意上诉人袁德琼的上诉请求，请求维持原判。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。王开、蒋春晖与袁德琼签订的租赁合同系双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应正确履行。根据查明的事实，2013年12月至2014年6月期间，系争房屋由钱磊租赁使用，并支付租金，原审法院认定转租成立，并无不当，袁德琼认为其只是把钥匙交给姐姐袁德华，装修及转租的事情都是袁德华操作，袁德琼都不知情，也没有委托袁德华装修及转租，但袁德琼作为系争房屋的承租人，应承担合同义务，案外人使用系争房屋长达半年之久，袁德琼对此毫不知情，有悖常理，且即便系争房屋的转租由袁德华所为，袁德琼作为承租人，对该行为的后果也应承担合同责任，王开、蒋春晖主张解除合同，有法可依，应予支持，原审法院据此所作的判决并无不当，对租金及押金的处理亦无不妥。上诉人袁德琼的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币550元，由上诉人袁德琼承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘海邑 审 判 员 周刘金 代理审判员 高 胤 二○一五年一月八日 书 记 员 朱丹丹 |
