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（2014）沪二中民二(民)终字第1388号 上诉人(原审第三人)上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会。 负责人周修安。 委托代理人桑黎，上海市联合律师事务所律师。 委托代理人马永健，上海市联合律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)秦家彦。 委托代理人陶志强，上海市金浦律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)上海精文城上城置业有限公司。 法定代表人成建林。 委托代理人杨勇，上海市华诚律师事务所律师。 委托代理人李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。 上诉人上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会(以下简称精文业委会因买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2013)闸民三(民)初字第2915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人精文业委会负责人周修安及其委托代理人马永健,被上诉人秦家彦及其委托代理人陶志强，被上诉人上海精文城上城置业有限公司(以下简称精文公司)委托代理人李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：秦家彦系上海市闸北区虬江路1488弄精文城市家园21号1002室房屋的权利人，精文公司为上海市闸北区虬江路1488弄精文城市家园(以下简称精文小区)南块车库1层车库22室车位(以下简称系争车位)的权利人。2013年8月16日，精文公司(甲方、卖方)与秦家彦(乙方、买方)签订《上海市商品房出售合同》，约定：甲方依法取得闸北区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，投资建造的精文城市家园商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)证书号闸XXXXXXXXXX；乙方向甲方购买虬江路1488弄精文城市家园南块车库1层车库22室；该房屋建筑面积为44.17平方米，其中套内建筑面积为0平方米、公用分摊建筑面积为44.17平方米，另有地下附属面积0平方米；甲方在收到乙方全部房价款之日起7天内，甲方向乙方交付该房屋；甲方向乙方保证在交付该房屋时已缴纳了甲方应缴纳的房屋维修基金；该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担；2014年12月31日前，由乙方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；甲方出售的该房屋仅作特种用途使用。同日，秦家彦取得《商品住宅维修资金单笔交款通知(购房人专用)》，由于精文业委会未在上述通知上加盖精文小区业主大会公章，秦家彦未能向收款银行交纳维修资金。秦家彦已将购买车位的价款全部支付给精文公司。故秦家彦向原审法院提起诉讼，请求判令精文公司配合秦家彦办理系争车位的产权过户手续，将系争车位从精文公司名下过户至秦家彦名下。原审审理中原审法院追加精文业委会为本案第三人参加诉讼。 原审中精文公司辩称，其已经提供了办理过户手续的相关资料，无法过户是因为精文业委会不协助秦家彦缴纳维修资金，因此责任在精文业委会；实际操作中维修资金由业主自行交纳；精文业委会改选前都是配合办理的，但改选后不予配合；车库确实在自然地面之上，但低于基地标高；其同意秦家彦的诉讼请求。 原审中精文业委会述称，其对秦家彦的诉讼请求不发表意见；系争车位在小区地面架空层里，用途注明是特种用途，按照相关法律及司法解释，建筑区划内的土地使用权属于全体业主，精文公司无权将系争车位出售给秦家彦；根据有关规定，维修资金应当由精文公司交纳，不需要业主交纳，所以精文业委会不予盖章。 原审审理中，原审法院向上海市闸北区住房保障和房屋管理局询问相关情况，该单位工作人员表示：车位过户之前必须交纳维修资金；业委会成立之前，交款通知由该单位盖章，业委会成立之后，需加盖业主大会公章；业主大会盖章相当于确认维修资金金额，但没有盖章的相关规定；业委会成立之日起十五日内，开发商应将尚未出售车位的维修资金交纳到专户银行，但精文小区的开发商没有交纳，所以由业主交纳，这种做法实际操作中是允许的。原审审理中，秦家彦称其愿意交纳维修资金，但需要精文业委会配合，希望法院一并处理。精文业委会则表示其无配合义务，也无需配合；本届业委会刚成立，没有精文业委会与精文公司约定车库归全体业主共有的书面材料。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。系争车位已办理了产权初始登记手续，权利人为精文公司，精文公司有权进行相应的处分。秦家彦与精文公司签订的《上海市商品房出售合同》合法有效，双方当事人均应恪守履行。现秦家彦办理过户申请手续的期限虽然尚未届满，但精文公司同意配合秦家彦办理过户手续，系精文公司对于自身权利的处分，可予准许。精文公司应待《商品住宅维修资金单笔交款通知》上加盖精文小区业主大会公章后配合秦家彦办理产权过户手续。精文业委会如对精文小区内车位产权的权属持有异议，可依法另行主张权益。住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金，现秦家彦购买系争车位需交纳维修资金，精文业委会应代表精文小区业主大会核算秦家彦应交纳维修资金的数额，使秦家彦能将维修资金解入专户银行从而具备办理产权过户的条件。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：精文公司应于秦家彦将维修资金解入后三日内配合秦家彦办理系争车位的产权过户手续，将上址车位的权利人由精文公司变更为秦家彦(相关税费按有关规定由秦家彦、精文公司各自承担)。精文业委会应在判决生效之日起三日内协助秦家彦办理维修资金解入手续。 原审法院判决后，精文业委会不服，向本院提起上诉称：1、原审程序错误，将上诉人明确列为无请求权的第三人，但是在判决中却判令精文业委会承担义务；2、原审将办理产权初始登记手续(大产证)等同于产权证(小产证)，认定车位买卖合同有效，明显错误。地下车库实为地面架空层，精文公司用欺骗的方式取得地下车库预售证和产权初始登记手续。车库系利用已经分摊到业主头上的属于小区全体业主共同使用的土地建设而成，没有分摊相应土地使用权份额，不计算容积率，无法办理相应权属证书，为小区共有部分，属于小区全体业主共有。车库面积不计入容积率，故架空层车库属于全体业主共有。已经过户的产证土地状况信息里，使用权面积为0、独用面积为0、分摊面积为0，这些异常情况也证明了精文公司将属于业主共有或共同使用的车位转让给他人，损害了小区全体业主的权益，属于无权转让；3、如系争车位完全属于精文公司所有，则过户不需要上诉人的配合，被上诉人也未提供上诉人有义务予以配合的相关依据。综上，精文业委会请求，二审法院撤销原审判决依法改判驳回秦家彦在原审中的诉讼请求。 被上诉人秦家彦辩称：1、同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。秦家彦与精文公司签订的合同合法有效，如果上诉人对系争车位的权属问题有异议也应该另案诉讼。综上，秦家彦请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人精文公司辩称：1、原审程序合法，原审中上诉人没有以独立请求权的第三人要求参加诉讼；2、上诉人如对车位的权属有异议，应该另案诉讼；3、上诉人有义务协助小业主办理维修资金的解入手续。综上，精文公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 本院认为，精文业委会虽上诉认为精文公司用欺骗的方式取得车库预售证和产权初始登记手续，但并无相关证据证明。现已有部分车库经过买卖转让后，产证办理在业主名下。系争车位也已办理了权利人为精文公司的产权初始登记手续，精文公司有权对其予以处分出售业主。精文业委会上诉还称，车库面积不计入容积率，故架空层车库属于全体业主共有的观点也无相应依据，本院不予采纳。原审法院认为精文业委会如对车库产权权属有异议，可另行主张权利的观点并无不当，本院予以认同。现根据相关政策要求，精文业委会应核对秦家彦交纳的维修资金数额并在相关交款通知上加盖精文小区业主大会公章，秦家彦才能将维修资金解入专户银行，从而具备办理产权过户的条件，故精文业委会理应协助办理上述手续。精文业委会作为无独立请求权的第三人也可以依法承担相应的义务，原审程序并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，本院均不予支持，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会承担。 本判决系终审判决。 审 判 长 刘建颖 代理审判员 成 皿 代理审判员 王晓梅 二○一五年一月五日 书 记 员 孙幸冬 |
