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（2013）青民三(民)初字第3822号 原告（反诉被告）吴培成，男，1970年1月14日出生，汉族。 委托代理人王浩，上海仲悦律师事务所律师。 委托代理人蒲剑，上海仲悦律师事务所律师。 被告（反诉原告）熊振井，男，1982年12月19日出生，汉族。 委托代理人何应，上海创远律师事务所律师。 委托代理人杨成，上海创远律师事务所律师。 原告吴培成诉被告熊振井房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。2013年11月18日，被告提起反诉。2014年1月20日，因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2014年2月26日公开开庭进行审理，原告委托代理人王浩、蒲剑，被告委托代理人何应到庭参加诉讼。2014年3月5日，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海沪港建设咨询有限公司对位于上海市青浦区夏阳街道新阳村260号房屋内的装饰装修设备设施现值价进行评估。收到情况说明后，本案于2014年11月19日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人王浩，被告委托代理人何应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴培成诉称，2010年8月1日，原、被告就涉案房屋签订房屋租赁协议书，约定被告自2010年9月1日至2011年9月1日以年租金人民币7万元承租涉案房屋。在租赁期限到期后，原告提出终止租赁协议并要求被告搬出涉案房屋，但被告以未找好场地为由拒不搬出，仍然坚持支付租金至2013年2月底，此后的租金至今未付。原告多次催告无果后提出解除租赁关系，并要求被告搬离涉案房屋，但被告均不予理睬，其实际占用涉案房屋至今为期6个月，欠付租金共计43,000元。据此，原告请求判令解除原、被告之间的租赁协议；判令被告腾退涉案房屋；判令被告支付租金43,000元（2013年3月1日起至2013年9月1日止的租金），对于之后的租金本案中不作主张。 在审理中，原告撤回要求解除原、被告之间的房屋租赁协议的诉讼请求。 被告熊振井答辩并反诉称,原告同意被告将租赁房屋作为开办幼儿园使用，为此，被告在租赁期间陆续投入各类装修费用累计达218,440元。租赁协议到期后，双方仍按照协议的约定继续履行，被告于2012年9月1日提前将房屋租金支付到2013年2月底。2013年2月7日，涉案房屋所在地青浦区夏阳街道办事处以被告承租的房屋属农业设施用房而收回，被告于当日停止办学。由于原告明知涉案房屋属于农业设施用房，仍然以欺骗、隐瞒的方式告知被告其合法拥有涉案房屋并同意开办幼儿园，致使被告进行投资造成了装修损失，为此提起反诉请求判令原告赔偿装修损失218,440元。 反诉被告吴培成针对反诉请求辩称，不同意反诉请求。反诉原告开办幼儿园与反诉被告无关，反诉原告开办幼儿园是其投资的风险，不应该转嫁至反诉被告。 经开庭审理查明，2010年8月1日，原告与被告签订房屋租赁协议书一份。协议约定，原告将其合法拥有的位于上海市青浦区夏阳街道新阳村260号房屋（场地）出租给被告使用，其中房屋面积360平方米，场地面积900平方米；租赁用途中约定被告向原告承诺，租赁房屋仅作为幼儿园使用；租赁期限自2010年9月1日起至2011年9月1日止，租赁期1年；年租金为7万元，全年分两次将租金支付原告；在租赁期间需改建修缮等费用，均由被告自行支付；租赁期满，根据书面约定，被告拆除添置的设备，不得损坏房屋结构。协议另行约定了其他事项。因原、被告于2009年即有系争房屋的租赁协议书，故原告已将租赁物交付被告使用。2011年9月协议约定的租赁期满后，被告未将租赁物退还原告。2012年3月6日，被告出具欠条一份，表示欠原告房租8,000元。后被告向原告支付租金至2013年2月底，2013年3月起被告未再支付租金。 另查明，在被告租赁使用期间，被告未有申办幼儿园的相关资料。期间，被告对系争租赁房屋进行必要的装潢，并根据其用途添置了部分设施，部分收据上客户名称为绿贝儿幼儿园。2013年2月20日，青浦区夏阳街道办事处张贴相关告示，表示根据上海市农委《关于农业设施生产用房不得移作它用的有关规定》，绿贝儿幼儿园用房属农业设施用房不得用于办学，自去年起有关部门已多次告知园方要求其停止办学，另寻园址，并已将此情况于最近通知有关家长。该幼儿园已于2013年2月7日被街道农业服务中心收回，即日起停止办学。 还查明，2007年12月20日，上海市青浦区夏阳街道农业综合服务中心（下简称“甲方”）与上海青浦培成农业专业合作社（下简称“乙方”）签订仓库租赁协议一份。协议约定，乙方承租甲方仓库720平方米，租赁时间为6年，从2008年1月1日至2013年12月31日止，每年租金39,420元；租金支付方式为实行先付后用。协议另行约定了其他事项。2014年2月27日，上海市青浦区夏阳街道农业综合服务中心出具证明一份，言明：关于吴培成所租用的农业露地蔬菜基地的农用仓库（后租给“绿贝尔”幼儿园）的库房，原租赁协议到2013年12月底，但吴培成在夏阳街道新阳村的土地流转期满到2029年5月，故农用仓库2014年延续租赁给吴培成使用。 审理中，原告除向本院提供立项的批复外，未能向本院提供本案所涉房屋的合法报建手续或房地产权证及相关职能部门认可其合法性的相关证据。本院根据原告之申请，依法对位于上海市青浦区夏阳街道新阳村260号房屋内装饰装修设备设施现值价通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司进行评估，上海沪港建设咨询有限公司于2014年3月15日书面通知被告支付司法审价费，被告拒绝支付审价费。经法庭释明，被告仍不愿意支付审价费。 以上查明的事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁协议书、仓库租赁协议、欠条、证明、上海沪港建设咨询有限公司出具的情况说明、告示等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。 审理中，原告表示：被告出具8,000元欠条系2011年9月1日起至2012年2月8日期间尚欠的租金，被告出具欠条后未曾支付。原告诉请中43,000元即是2013年3月1日起至2013年9月1日的租金35,000元及8,000元的欠款。原告还表示被告曾承诺愿意搬离系争房屋，原告提供2011年11月被告出具的承诺书复印件一份,内容为因本案系争租赁房屋属农业设施用房，不能作幼儿园用房。为此，被告另行租赁他处。故承诺即日起申请办理他处的幼儿园，将无条件取消本人在新阳村擅自开办的幼儿园，并将房屋恢复原样归还给街道农业服务中心。 被告对原告提供的承诺书不予确认。被告表示2013年3月底前幼儿园已被取缔，且房屋也不是原告的，被告不认可2013年3月起的租金，对于欠条上的8,000元，被告已经付清。街道书面告示上写有房屋自2013年2月底已经被夏阳街道收走，但现在被告还在实际使用，被告没有转租，系争房屋内已无学生。被告提供：发票17张；证明被告装修所花费的费用，期间为2009年至2010年。 原告对被告提供的发票认为真实性无异议，关联性有异议，该些费用的产生，风险应该由被告承担，此系经营风险。对发票上的金额也无法认定，发票上载明的项目，不清楚是否与承租房屋有关，发票的抬头也不能认定是否是被告的。 根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议书，因本案所涉房屋未有合法报建手续或房地产权证或有关职能部门认可其合法性的证据，故该房屋租赁协议书无效。对于合同无效的过错责任，因原告出租的房屋不具备合法建筑，故其对合同无效存在过错，被告在签订租赁合同时应对房屋合法性进行必要的审查义务，特别其是作为开办幼儿园之用，更应持审慎的态度。故被告对合同无效也存在一定的过错。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现系争房屋仍由被告占有，其应将房屋返还原告，其对系争房屋内添置的与房屋本身不形成附合的设施、设备，被告可自行搬走。合同虽被认定无效，但被告确实使用了本案所涉房屋（场地），被告应当支付使用期间的使用费，使用费的标准可以参照原告与被告在协议中约定的租金标准。原告现主张被告应付的租金为2013年3月1日起至2013年9月1日期间的使用费及原结欠的租金8,000元，被告抗辩原告不是房屋的所有权人，且2013年3月起幼儿园已被取缔，其不应支付租金给原告。因被告原使用系争房屋是基于与原告间的租赁合同，街道也已明确表示系争房屋仍属原告的租赁期间，被告也未有证据证明现其使用系争房屋不是基于与原告的租赁关系，而是基于与他人的法律关系，故被告的意见，本院不予采信。被告认为其已付清欠条上的8,000元，因未提供证据，本院不予采信。被告主张其对系争房屋进行必要的装修，其装修费用属其损失，原告对被告主张的装修费用未予以确认。在此情况下，被告可通过本院委托有关部门进行鉴定的方式确定租赁房屋中的被告装修费用，被告在法庭释明的情况下仍不愿意通过审计的方式确定装修金额，致使本院对装修费用无法通过鉴定结论予以认定，则被告应当对该事实承担举证不能的法律后果，被告主张装修损失218,440元缺乏相应的证据予以证明，本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定，判决如下： 一、被告熊振井应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市青浦区夏阳街道新阳村260号的房屋（场地）腾退后返还原告吴培成； 二、被告熊振井应于本判决生效之日起十日内支付原告吴培成计至2013年9月1日前的房屋使用费人民币43,000元; 三、反诉原告熊振井要求反诉被告吴培成赔偿装修损失人民币218,440元的诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币1,665元，由本诉被告熊振井负担；本案反诉受理费人民币2,288.30元，由反诉原告熊振井负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 王美芳 审 判 员 孙佑正 人民陪审员 俞逸辉 二〇一四年十二月二十五日 书 记 员 姜 瑞 |
