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（2014）松民三(民)初字第3469号 原告上海瑞家房产经纪事务所。 法定代表人张亮。 委托代理人李贤文。 委托代理人李梦圆，上海市光明律师事务所律师。 被告叶华蕾。 原告上海瑞家房产经纪事务所(以下简称“瑞家房产”)与被告叶华蕾居间合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告瑞家房产的委托代理人李贤文、李梦圆，被告叶华蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞家房产诉称：2012年3月初，被告委托原告购买房屋，后在原告居间介绍下，原、被告与案外人三某于2012年3月19日签订《房地产买卖居间协议》，约定案外人将某于上海市松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，总价款为198万元。该协议虽然约定在被告与卖方应分别按居间协议约定房价款的1%即19,800元支付原告佣金，但还约定三某在交易过程中所产生的所有税费及费用由被告承担，故被告应该负担的佣金总金额为39,600元。应被告的要求原、被告就被告作为买方一方的佣金即19,800元签订了佣金确认书，因卖方未要求故未签订书面的佣金确认书。2012年3月20日，被告与卖方签订了《上海市房地产买卖合同》。2012年3月24日,被告向原告支付佣金10,000元。此后原告协助被告完成了房屋过户，就剩余的佣金29,600元，经原告多次催讨，被告仍然未予支付。现原告起诉至法院请求判令：1、被告支付原告尚欠的佣金29,600元；2、被告支付原告上述欠付佣金的逾期支付利息，以29,600元为本金，自2012年3月20日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付。 被告叶华蕾辩称：不同意原告的诉讼请求。关于佣金，首先，原告主张的佣金数额不对，应该是19,800元，因为被告在购买房屋同时自己有套房屋要出售，也是委托原告办理的，所以原、被告经过协商原告同意减少收取佣金，双方签订了佣金确认书，佣金确认书明确的19,800元是被告在本次交易中应承担的全部佣金。其次，被告已经支付了10,000元，对于尚欠的9,800元不应再支付，因为原告提供的房源在2012年5月2日被发现查封了，之后被告花费了大量的人力、财力进行诉讼，原告并没有提供干净的房源和顺畅的交易，故原告也无权主张剩余佣金。关于逾期支付利息，因原、被告的佣金确认单明确佣金在签订合同和过户时各付一半，在签订合同时被告已经按约支付了1万元，故原告利息起算从2012年3月20日不能成立，况且根据前述理由余款也不应再予支付。 经审理查明：2012年3月19日，被告作为买受人(乙方)、原告作为居间方(丙方)与案外人郑某(甲方)作为出售方签订《房地产买卖居间协议》。合同第二条约定，房屋坐落于松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积114.58平方米。第三条约定，房价款为198万元。第七条约定，……在甲乙双方签订上海市房地产买卖合同当天，乙方应按照合同第三条约定的房价款1%支付丙方佣金。第九条约定，……在甲乙双方签订上海市房地产买卖合同当天，甲方应按照合同第三条约定的房价款1%支付丙方佣金。第十条约定，本协议签订后，如甲方或乙方未能履行本协议，导致双方的上海市房地产买卖合同无法签订的，违约方应向丙方支付违约金，数额为本次交易中丙方应收甲乙双方总佣金之和计39,600元。第十六条约定，补充条款：该房屋198万元的价格为甲方的到手价，在交易过程中所产生的所有税费和费用都由乙方承担并支付。买卖合同的价格为1,598,000元，其余382,000元为装修补偿款。该协议另对付款付款方式、签订房屋买卖合同的时间等进行了约定。 原、被告还签订了一份佣金确认书，该确认书载明：佣金支付人(甲方)被告，佣金收受人(乙方)原告；成交地产为涉案房屋；交易方式成交金额198万元；甲方在交易中的地位买受方；支付佣金金额19,800元；支付日期签订买卖合同和过户各付一半；甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索滞纳金(按照迟延支付佣金数额每天0.05%计算)。该确认书尾部甲方处由被告签字，日期为2012年3月19日；乙方处由原告盖章，日期为2012年3月8日。 2012年3月20日，被告作为买受人与案外人郑某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给郑某；转让价为1,598,000元；郑某于2012年4月30日腾出涉案房屋并通知被告进行验收交接；双方确认在2012年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第一条约定，郑某承诺对本合同房地产具有的权利，该房地产没有被查封、冻结或受到其他的司法行政限制，没有产权或债务纠纷。第八条约定，被告与郑某按照国家规定及税务相关确认的房屋总价，应缴纳的交易税费(双方的中介费)全部由被告承担并支付，不得以国家及税务相关调整交易税费为由，损害对方及第三某利益。合同另对被告的付款方式，买卖双方的违约责任等进行了约定。 同日，被告与郑某签订《装修补偿协议》一份，约定被告与郑某签订的《上海市房地产买卖合同》的合同价为1,598,000元，另外双方约定，被告在上述房价款的基础上再直接支付给郑某房屋装修补偿款382,000元，该笔装修补偿款于2012年5月30日前支付。2013年3月28日，被告与郑某签订《房屋买卖补充协议》一份，约定房屋实际成交金额为198万元，郑某应在补充协议签订之日起一个月内将该房屋的抵押注销。协议另对付款及交房时间等进行补充约定。 合同签订后，被告已向原告支付了佣金10,000元，原告于2014年3月24日出具收条一份。 另查明：涉案房屋登记的原权利人是郑某，建筑面积为114.58平方米，类型公寓，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，核准登记日期为2004年3月20日。该房屋于2008年7月3日设定的抵押于2012年3月29日被注销。2012年5月2日，涉案房屋因郑某涉讼而被查封，涉讼的案号为(2012)松民一(民)初字第2841号。2014年4月3日，针对被告提出的执行异议，本院作出裁定中止了对于涉案房屋的执行。2014年6月4日，本院就扣留并提取了郑某在被告处剩余房款20万元。2014年9月3日，涉案房屋被登记至被告名下。 审理中，原、被告确认涉案房屋过户系原、被告及出卖人一起到交易中心办理的。 以上事实，有房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、装修补偿协议、房屋买卖补充协议、房屋交接清单、上海市房地产登记簿、佣金确认书、收据、执行裁定书、民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告作为居间人促成了被告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，故被告理应按约支付佣金。至于被告抗辩的涉案房屋因查封而无法按约过户的问题，首先查封系因出卖人诉讼纠纷引发且发生在买卖合同签订之后，故此情况不可归责于原告，被告以此拒付佣金难以成立。更何况现涉案房屋已经过户至被告名下，过户当日原告也至交易中心协助办理，原告已经完成了其全部的居间义务，理应主张全额的佣金。 本案的争议焦点在于，佣金确认单确定的是被告作为买方一方的佣金，还是整个交易中被告应负担的全部佣金？本院认为应系被告应负担的全部佣金，理由如下：首先，纵观居间协议虽然涉及到了佣金，但对于被告所应承担的全部佣金数额实际并未予以明确，原告主张的数额也仅是通过多个条款推导出来，并非直接的约定，相反佣金确认书对于被告应负担的佣金作了明确的约定。该确认书系与居间协议同一天签订，在居间协议第十六条已经明确交易所产生的税费和费用均由被告承担的情况下，原、被告签署的该份佣金确认书应是对于被告在本次交易中所应负担的全部佣金的约定，而非原告主张的被告作为买方一方的佣金；其次，如果如被告所述买卖双方分别与原告确定佣金数额，则正常情况下原告与案外出卖人应也有相应的佣金确认书，原告明确表示未予签订过，显然有违常理；最后，佣金确认书系对于佣金的特别约定，相对于事先拟好的居间协议的格式版本，应优先适用佣金确认书，而且根据房产居间的一般惯例，佣金确认书约定的数额即为当事人应支付的全部佣金。综上，本院确认被告应支付佣金应以佣金确认书为准，金额为19,800元，因原告已经支付了10,000元，故尚余9,800元理应支付。同时，按照该佣金确认书确定的付款时间被告逾期的应承担相应滞纳金，原告主张的逾期利息并无不当，但时间有误本院予以更正，应从过户次日即2014年9月4日起算，原告主张的标准低于佣金确认书的约定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、被告叶华蕾于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞家房产经纪事务所佣金9,800元； 二、被告叶华蕾于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞家房产经纪事务所逾期付款的利息(以9,800元为本金，自2014年9月4日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费540元，减半收取270元，由原告上海瑞家房产经纪事务所负担245元(已付)，由被告叶华蕾负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 张 莉 二〇一四年十二月二十五日 书 记 员 黄 燕 |
