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（2014）松民三(民)初字第3361号 原告孙雪忠。 委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。 委托代理人李威杰，上海敏诚善律师事务所律师。 被告金取花。 委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。 委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。 被告顾春娥。 原告孙雪忠与被告金取花、顾春娥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法适用简易程序分别于2014年11月4日、2014年11月11日、2014年11月25日三次公开开庭进行了审理。原告孙雪忠及其委托代理人郑健、李威杰，被告金取花及其委托代理人诸巨明、许静雯以及被告顾春娥到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告孙雪忠诉称：原告孙雪忠与被告顾春娥系夫妻关系，被告金取花与被告顾春娥系邻居关系，且被告顾春娥曾经是被告金取花工作上的领导。原告孙雪忠自1991年以来就是位于上海市松江区车墩镇米市渡村10队625号房屋(以下简称“讼争房屋”)宅地基使用证登记的权利人。1997年，在原告毫不知情的情况下，两被告就讼争房屋达成了《房屋转让协议》，将讼争房屋转让给被告金取花。原告得知后多次要求被告金取花将讼争房屋返还给原告，但被告金取花拒不返还。且被告金取花一家另外还拥有一处宅基地，违反了“一户一宅”的原则。故原告诉至本院请求判令：1、确认两被告就讼争房屋签订的《房屋转让协议》无效；2、被告金取花将讼争房屋返还原告。 被告金取花辩称：不同意原告的诉讼请求。两被告之间的《房屋转让协议》合法有效，被告顾春娥作为家庭代表出面出售讼争房屋。被告金取花已经全额支付了房款，并且实际入住讼争房屋长达18年之久，户口也早已迁入讼争房屋，《房屋转让协议》已经实际履行完毕，不存在返还房屋之说。 被告顾春娥辩称：同意原告的诉讼请求。因为当时被告金取花家中存在较大的家庭矛盾，其作为金取花的领导参与协调金取花的家庭矛盾。金取花提出要求另行购买房屋与公婆分开居住，而村里知道顾春娥家中的讼争房屋空关无人居住的事实，故提出让其将讼争房屋出售给金取花。顾春娥的丈夫以及公婆均表示反对，但顾春娥抱着同情金取花的心态，还是与金取花签订了《房屋转让协议》，将讼争房屋出售给了金取花。但出售的仅仅是房屋，而不是宅基地。因为讼争房屋出售的事情，顾春娥与原告还发生了家庭矛盾。 经审理查明：讼争房屋系农村宅基地房屋，宅基地使用证上登记的户主为原告，获准用地时人口为5人。该宅基地使用证于1991年10月15日颁发。原告孙雪忠与被告顾春娥系夫妻关系，于1982年11月23日登记结婚。被告金取花与案外人金乙系夫妻关系。 1997年10月25日，被告顾春娥与被告金取花签订《房屋转让协议》一份，载明的转让方为原告孙雪忠(甲方)，受让方为被告金取花(乙方)。该《房屋转让协议》约定：为了调剂房屋的余缺，甲方愿意将产权属于自己的房屋出让给乙方，双方根据有关房产管理的规定，经过充分协商，特制订本协议，以便共同遵守。1、甲方出让给乙方的房屋，座落在米市渡村10队，建筑面积约为196平方米，计三上三下，猪棚一间，水泥场一块。2、房屋价格为人民币2.8万元。3、3年内由于国家征用土地而拆迁所得款超2.8万元之余，甲乙双方各50%，三年后归乙方。4、付款分两次，1997.10.25付20,000元，1998.10付8,000元。全部付清后，产权归乙方。5、本协议共2份，甲乙双方必须严格履行，不得变更和解除。如一方违约，除须继续履行各自的义务外，违约方应承担由于其违约而造成的损失。甲方处系被告顾春娥签名，乙方处系被告金取花签名。 1997年10月26日，被告顾春娥出具收条一份，载明收到金取花房屋第一次付款应20,000元，实付16,000元。 1998年2月5日，被告顾春娥出具收条一份，载明收到金乙房屋款4,000元。 1999年2月20日，被告顾春娥出具收条一份，载明收到金乙房屋款8,000元。特此证明。另外注明房产证已遗失，特此证明。 1999年3月26日，被告金取花及丈夫金乙户口由“华阳镇米市渡村XXX号”迁入讼争房屋内，户别为农业家庭户。 2002年7月10日，上海市松江区车墩镇米市渡村村民委员会在被告金取花持有的《房屋转让协议》复印件上盖章，并载明“按双方协议商定办理，见证单位米市渡村委会”。 2010年11月17日，原告孙雪忠、被告顾春娥及相关家庭成员户口迁入讼争房屋内，但住址为上海市松江区车墩镇米市渡村XXX号-1，户别为非农家庭户，其中原告孙雪忠户口于2007年6月8日“农转非”。 原告为证明被告顾春娥出售讼争房屋之后，其与父母均是表示反对并一直要求被告金取花返还讼争房屋的事实，申请证人朱某某、张甲、张乙、韩某某出庭作证。被告金取花为证明其购买讼争房屋以来，原告从未提出异议直至讼争房屋面临动迁的事实，申请证人金甲、蒋某某出庭作证。 以上事实，有宅基地使用证、《房屋转让协议》、3份收条、户口簿以及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：两被告之间就讼争房屋签订的《房屋转让协议》系两被告的真实意思表示，依法成立，合法有效。原告以被告顾春娥对讼争房屋没有所有权或者处分权为由主张《房屋转让协议》无效，本院不予支持。原告作为讼争房屋宅基地使用权证登记的户主虽未在《房屋转让协议》上签字，但被告金取花于1997年付第一笔房款之后就入住了讼争房屋，至今约18年之久，原告称其知晓后与其父母均提出异议，但仅凭现有的证人证言尚不足以证明此观点，本院难以采信。假若原告不同意被告顾春娥出售讼争房屋的做法，为何不在顾春娥收受房款之时或之后即行向被告金取花通过法律途径提出异议，而在18年之后再提起诉讼主张权利，此举有违常理和诚实信用原则。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 驳回原告孙雪忠的诉讼请求。 案件受理费580元，减半收取290元，由原告孙雪忠负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 方美玲 二〇一四年十二月二十九日 书 记 员 林梅均 |
