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（2014）沪二中民二(民)终字第2217号 上诉人(原审被告、反诉原告)王建波。 被上诉人(原审原告、反诉被告)叶彬。 被上诉人(原审原告、反诉被告)刘某。 被上诉人(原审原告、反诉被告)叶甲。 法定代理人刘某。 被上诉人(原审原告、反诉被告)叶乙。 法定代理人刘某。 上列四名被上诉人之共同委托代理人汤红梅，上海市凌云永然律师事务所律师。 上诉人王建波因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第2093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人王建波、被上诉人叶彬、刘某、叶乙、叶甲之共同委托代理人汤红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的所有权人为叶彬、刘某、叶甲、叶乙。2012年5月19日，叶彬、刘某、叶甲、叶乙与王建波订立《房屋租赁合同》，约定：“叶彬、刘某、叶甲、叶乙将系争房屋出租给王建波使用，租赁期限为两年，自2012年5月25日起至2014年5月25日止，月租金人民币(以下币种均为人民币)3,900元，保证金3,900元，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、燃气、固定电话、网络宽带、有线电视收视费等公用事业费由王建波承担，物业管理费、保安保洁费等其他费用由叶彬、刘某、叶甲、叶乙承担。除叶彬、刘某、叶甲、叶乙同意王建波续租外，王建波应在合同租赁期限届满后七日内腾空该房屋返还给叶彬、刘某、叶甲、叶乙，未经叶彬、刘某、叶甲、叶乙同意逾期返还房屋的，每逾期一日，王建波应向叶彬、刘某、叶甲、叶乙支付房屋占用费150元。租赁期间，非合同规定情形叶彬、刘某、叶甲、叶乙擅自解除合同，提前收回房屋的，叶彬、刘某、叶甲、叶乙应按提前收回天数的租金的三倍向王建波支付违约金。自2013年5月25日起，月租金上涨5%，即自2013年5月25日后月租金为4095元。”合同订立后，叶彬、刘某、叶甲、叶乙与王建波按照合同约定履约至2014年5月25日。2014年5月25日前，叶彬、刘某、叶甲、叶乙向王建波明确表示不再续租，王建波表示租期未至要求继续履行合同。 2014年6月，叶彬、刘某、叶甲、叶乙以王建波拒不退还系争房屋损害了叶彬、刘某、叶甲、叶乙利益为由，起诉至原审法院，请求判令：一、王建波支付叶彬、刘某、叶甲、叶乙房屋使用费(自2014年5月26日起至王建波实际搬离之日止，按每天150元计算)；二、王建波搬离房屋；三、王建波结清水、电、煤气、电话等公用事业费用。 王建波辩称并提起反诉称，王建波租房时提出要长期租借系争房屋，至少5年。叶彬、刘某、叶甲、叶乙明确表示同意后王建波才租下系争房屋。双方之间的租赁合同期限应为5年，现租赁期限未至，故要求继续履行租赁合同，不同意叶彬、刘某、叶甲、叶乙的诉讼请求。并且，王建波已支付租金至2014年11月25日。而在双方就租赁房屋进行协商时明确提出，叶彬、刘某、叶甲、叶乙必须保证能够长期稳定出租，至少5、6年不能收回，叶彬、刘某、叶甲、叶乙表示同意并作出承诺，王建波才承租系争房屋。双方在协商租金时，叶彬、刘某、叶甲、叶乙提出租金需逐年上涨5%，王建波认为租赁合同期内变更价格不合理，不能涨房租，且房地产市场行情无法预测，叶彬、刘某、叶甲、叶乙坚持逐年上涨令王建波感到很不舒服，为避免和叶彬、刘某、叶甲、叶乙发生争吵，王建波提出先签两年的书面合同，先确定前两年的租金，后三年的租金由双方再协商。叶彬、刘某、叶甲、叶乙表示同意。现叶彬、刘某、叶甲、叶乙提出已到租赁期限要求王建波搬离，违背了双方当初的约定，属于恶意违约，为此王建波提出反诉，请求判令：一、确认王建波与叶彬、刘某、叶甲、叶乙之间的房屋租赁合同期限为5年，自2012年5月25日起至2017年5月25日止；二、叶彬、刘某、叶甲、叶乙继续履行房屋租赁合同，不得干扰、妨害王建波的正常家居生活和对系争房屋的正常占有居住使用，剩余租期内的租金标准按照每月4,100元计算；三、叶彬、刘某、叶甲、叶乙向王建波书面赔礼道歉，并支付违约金4,428元，精神损害赔偿1元。 原审另查明，王建波于2014年5月底及8月底打入叶彬账户24,600元。 原审庭审中，王建波表示同意支付其使用系争房屋期间的水、电、煤气、电话费等费用，按实结算。叶彬、刘某、叶甲、叶乙表示王建波结清所有费用后同意退还24,600元及保证金3,900元。王建波为证明双方约定的租期为5年，申请两名证人出庭。叶彬、刘某、叶甲、叶乙对证人证言不予认可，认为证人与王建波有利害关系，证人虽然可能参与了前期洽谈，但签订合同的时候证人并未在场。 原审法院经审理后认为，本案一审争议焦点为：双方之间的租赁关系的期限如何确定。关于本诉，叶彬、刘某、叶甲、叶乙提出双方的租期已经届满，并提供双方均认可的《房屋租赁合同》。王建波虽辩称双方约定的租期为5年，但未提供任何书面证据。王建波提供的证人证言不能证明签订合同时双方的真实意思表示，故法院对王建波辩称租赁期限为5年的意见不予采纳。王建波获悉叶彬、刘某、叶甲、叶乙不再向其出租房屋后，仍向叶彬账户内划款系其单方行为，且叶彬、刘某、叶甲、叶乙已表示愿意退还该款，故不能视为叶彬、刘某、叶甲、叶乙同意继续履行合同。现租赁期间已届满，王建波应当腾退房屋，王建波拒不搬离的行为侵害了叶彬、刘某、叶甲、叶乙的合法权益，王建波应当根据合同约定承担相应后果。故对叶彬、刘某、叶甲、叶乙要求王建波搬离并支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。王建波同意支付其实际使用期间产生的水、电、煤气、电话费等公用事业费用，符合合同约定，可予准许。叶彬、刘某、叶甲、叶乙愿意在王建波结清房屋使用费、公用事业费用后返还王建波24,600元及保证金3,900元，亦无不妥，为防止当事人讼累，法院一并判明。关于反诉，基于本诉阐明的理由，王建波要求继续履行租赁合同于法无据，法院对王建波的诉讼请求不予支持。 原审法院据此作出判决：一、王建波应于判决生效之日起十日内搬离上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋交还给叶彬、刘某、叶甲、叶乙；二、王建波应于履行完毕判决第一项主文当日向叶彬、刘某、叶甲、叶乙给付房屋使用费(自2014年5月26日起计算至实际搬离之日止，按每日150元计算)，并结清水、电、煤气、电话费等公用事业费用(按实结算)；三、叶彬、刘某、叶甲、叶乙应于王建波履行完毕判决第一、二项主文之日返还王建波24,600元；四、叶彬、刘某、叶甲、叶乙应于王建波履行完毕判决第一、二项主文之日返还王建波保证金3,900元；五、对王建波的全部诉讼请求不予支持。 原审判决后，上诉人王建波不服，向本院提起上诉称：1、王建波租赁系争房屋，是基于叶彬、刘某、叶甲、叶乙确保能稳定出租五年以上的前提条件，因王建波对刘某提出的房租要每年增长5%不能认同，且双方对后四年的具体租金标准水平未能协商一致，故而先签订了租期两年的书面合同，约定后三年的租金水平稍后再协商，但双方一再反复确认约定的租期为五年。后因双方工作均忙，且出于对叶彬、刘某、叶甲、叶乙的信任，王建波未及时让叶彬、刘某、叶甲、叶乙重新签订确认约定租期为五年的房屋租赁合同或补充协议。2、王建波基于双方租期约定和房东五年内不会收回的承诺，对系争房屋做了一定的装修装饰并定制了全套新的家具家电。原审中王建波提供的证人证言真实可信，应予采信。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回叶彬、刘某、叶甲、叶乙在原审中的全部诉讼请求，支持王建波在原审中的全部反诉请求。 被上诉人叶彬、刘某、叶乙、叶甲共同答辩称：如要签订五年合同，需经双方当事人协商一致，事实上双方对于是否签订五年合同并未达成一致，最后双方当事人签订了两年期的合同。合同没有就两年后合同租期的时间进行过约定，且涉案的两年期合同范本也是王建波提供的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审审理中，王建波提供2012年5月20日刘某出具的房屋租金收据及房屋租赁保证金收据各两份，其主张上述收据上载明的“第三年到第五年的租金双方再协商”等内容可证明其与叶彬、刘某、叶乙、叶甲之间就系争房屋约定的租期是五年。对此，叶彬、刘某、叶乙、叶甲表示对收据上刘某签名的真实性没有异议，但刘某在签署相关收据时，当时均没有约定租期等一系列内容，且王建波关于双方就租金等内容未达成一致意见、双方签署了两年期租赁合同的陈述，也印证了刘某主张的未见过相关五年期约定的意见。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2012年5月20日由刘某签字的《房屋租赁保证金收据》备注内容载明，“该房屋双方约定租期五年。因对后三年的租金水平暂未协商一致，暂先签订了前两年的书面合同。双方确认，稍后将在叶彬补签名时协商确定后三年度(2014年5月26日至2017年5月25日)的租金水平，并重新签订五年的书面合同”。 本院认为，双方当事人于2012年5月19日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间为2012年5月25日至2014年5月25日。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。王建波上诉称其与叶彬、刘某、叶乙、叶甲约定的租期为五年，但王建波未提供书面证据予以证实，且《房屋租赁保证金收据》上的备注内容也仅表明在《房屋租赁合同》签订次日王建波与系争房屋权利人之一的刘某曾就租赁期限及后三年度的租金有过磋商，但并无证据表明王建波与叶彬、刘某、叶乙、叶甲就磋商结果达成了合意，结合叶彬、刘某、叶乙、叶甲已在庭审中表明其不同意继续履行合同，故王建波认为双方之间就租期为五年已达成合意的主张，于法无据，本院不予采信。鉴于王建波与叶彬、刘某、叶乙、叶甲签订的租赁合同期限已届满，按照合同法规定，王建波应当履行返还系争房屋的义务，但其仍占有使用系争房屋，故原审法院在查明事实的基础上，判决王建波按合同的约定向叶彬、刘某、叶乙、叶甲支付房屋使用费并结清实际使用期间的公用事业费用，叶彬、刘某、叶乙、叶甲在王建波结清上述费用后向其返还24,600元及保证金3,900元，并无不妥。王建波的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币100元，由上诉人王建波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 俞 璐 代理审判员 姚 跃 二○一四年十二月二十九日 书 记 员 汪汝珏 |
