|
（2014）沪二中民二(民)终字第1949号 上诉人(原审被告)潘杰。 委托代理人龚冬兰，上海久光律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海金网文化传播有限公司。 法定代表人孟超。 委托代理人李德权，上海海德安达律师事务所律师。 委托代理人高峻，上海海德安达律师事务所律师。 原审第三人周庭明。 上诉人潘杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2006年10月1日，上海金网文化传播有限公司(以下简称金网公司)与潘杰签订《乐士尼MACAGA娱乐新天地租赁合同》，约定：金网公司将本市兰溪路XXX号五楼(注红线)场地(以下简称系争房屋)出租给潘杰，面积为810平方米；租赁期限自2006年10月1日起至2014年9月30日止，共计8年(2006年10月1日至2006年11月15日止为装修免租期)；租金标准为每日每平方米人民币2.8元(以下币种均为人民币)，每次支付三个月租金合计204,120元，租金付款实行先付后用(提前一个月)，第三年开始每年租金按5%递增；物业管理费每月每平方米2元，由潘杰进场日起支付给金网公司，与租金同步支付；如潘杰未按时付款，应每日向金网公司支付延迟租金0.2%的违约金；除有明确约定外，金网公司不得干涉潘杰正常经营活动；潘杰将场地转让给第三人或者其他租户交换场地的，应先征得金网公司的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借、出卖营业执照，潘杰应按照金网公司要求提供有关本人或本企业的备案资料；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，潘杰应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁场地及金网公司提供的配套设施以良好、适租的状态恢复原状后交还金网公司，金网公司不承担潘杰的装修费用。上述合同签订后，金网公司向潘杰交付了房屋，潘杰亦支付每季度的租金及物业管理费，直至2013年9月30日。之后，潘杰未再支付过租金，为此，金网公司诉至原审法院，请求法院判令：1、潘杰支付房屋租金210,000元(2013年10月1日至2013年12月31日期间)；2、潘杰支付物业管理费4,860元(2013年10月1日至2013年12月31日期间)；3、潘杰支付逾期付款违约金(按欠付金额的每日0.2%计算，从2013年9月1日起算，算至潘杰实际付款之日止)。原审审理中，金网公司变更诉请为：1、要求潘杰支付2013年10月1日至2014年5月16日期间的租金，按每月70,000元的标准计算；2、潘杰支付2013年10月1日至2014年5月16日期间的物业管理费，按每月1,620元的标准计算；3、潘杰支付逾期付租金的违约金，其中2013年第四季度的租金210,000元自2013年9月1日起算，2014年第一季度的租金210,000元自2013年12月1日起算，2014年4月1日起至2014年5月16日期间的租金(按每月租金70,000元计)自2014年3月1日起算，均按每日0.2%计算，均算至潘杰实际履行之日止。 原审审理中潘杰辩称：金网公司与潘杰于2006年10月1日签订租赁合同，虽然合同载明的期限是到2014年9月30日止，但在2011年6月，金网公司与潘杰之间已经口头约定解除了租赁关系。2011年7月之后，周庭明与金网公司重新建立了租赁关系，租金也是由周庭明向金网公司支付，故潘杰既不是合同约定的承租人，也不是实际使用人。同时根据合同约定，第三年开始租金每年递增5%，现金网公司就本案主张的租金并未递增，说明这是周庭明与金网公司之间约定的租金标准，可见金网公司与潘杰之间的租赁关系已经解除，双方已不存在任何关系，其应向周庭明主张租金。不同意金网公司的诉讼请求。 在原审案件审理过程中，周庭明申请要求作为被告或第三人参加本案诉讼，理由是其本人与金网公司在2011年7月达成口头协议，约定由周庭明租用系争房屋，租期为2年(2013年6月届满)，租金为每月70,000元，每季度支付一次；金网公司向其交付房屋后，周庭明进行了大规模装修及设备更新(总费用达300多万元)，并通过银行转账及现金方式支付了2011年7月之后的租金；租期届满后，因本人经营状况不理想，于2013年8月向金网公司法定代表人提出降低租金标准，但未获答复；2013年12月2日，周庭明致函金网公司，通知提前解除双方的不定期租赁关系，周庭明将于2014年1月5日前搬出，办理房屋交接手续，但仍未获答复。故周庭明认为其与金网公司就系争房屋存在租赁关系。在周庭明成为本案当事人参与诉讼后，周庭明又称是上海亮茂电脑科技实业部(以下简称亮茂实业部)与金网公司存在租赁关系，本人与金网公司无租赁关系。对此，金网公司表示，金网公司与周庭明或亮茂实业部均不存在租赁关系，亦未曾达成过任何口头或书面协议，本案中，金网公司坚持向合同相对方即潘杰主张权利，至于2011年7月之后有两笔款项确系通过周庭明账户划至金网公司法定代表人妻子的账户，但同时也有他人以现金方式支付过租金，当时潘杰告知上述款项均系其向金网公司支付的租金，故就金网公司而言，与潘杰签订的租赁合同从未解除过，无论是哪一方支付租金或管理费，金网公司始终认为是潘杰在履行合同义务。潘杰称，其租用系争房屋后就借用亮茂实业部的营业执照从事经营活动，在周庭明于2011年成为亮茂实业部的股东后，潘杰就退出经营，潘杰只知道是周庭明与金网公司建立租赁关系，其他并不清楚，至于金网公司陈述潘杰曾指派他人向金网公司交付租金的情况潘杰不予认可。 原审审理中，金网公司陈述，虽然合同中约定第三年开始，租金按5%递增，但之后因潘杰提出经营不善要求予以减免，故同意租金按每月70,000元计算。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金网公司与潘杰就系争房屋签订的《乐士尼MACAGA娱乐新天地租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，法院予以确认。本案的争议焦点在于自2011年7月之后，金网公司与潘杰签订的合同是否解除，金网公司与哪一方存在租赁合同关系。根据法律规定，当事人对自己主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，潘杰辨称其已于2011年6月与金网公司解除了上述租赁合同，然，在案件审理过程中，潘杰无证据加以证明。虽然其申请追加周庭明参与诉讼，以证明租赁合同的履行主体发生了变化，但周庭明就其与金网公司是否存在租赁关系的陈述内容互相矛盾，故难以得出潘杰所述解除合同的事实能有效成立的结论，法院仍认定潘杰为租赁合同的履行主体，确认金网公司与潘杰之间就系争房屋存在权利义务关系，潘杰应按合同约定履行义务，金网公司要求潘杰支付租金及物业管理费的诉讼请求符合合同约定，法院予以支持。因潘杰自2013年10月1日起至今未向金网公司支付上述费用，系违约，应当承担相应责任。审理中，潘杰请求法院调低违约金的标准，经审核，合同中约定的日0.2%的标准确属过高，根据相关法律规定，法院酌情调整为按每日万分之三的标准计算逾期支付租金的违约金。需要指出的是，潘杰辨称其借用亮茂实业部的营业执照从事经营活动，系其与亮茂实业部之间的关系，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。即使其所述事实成立，经营者身份的变化也不能当然推定出潘杰承租人的身份会发生变化的结论。基于本案金网公司提出的诉讼请求，结合各方当事人的陈述，本案中对周庭明在涉案租赁关系中的法律地位不作认定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条的规定，判决如下：一、潘杰应于判决生效之日起十日内支付金网公司自2013年10月1日起至2014年5月16日期间的租金，按每月租金70,000元标准计算；二、潘杰应于判决生效之日起十日内支付金网公司自2013年10月1日起至2014年5月16日期间的物业管理费，按每月1620元标准计算；三、潘杰应于判决生效之日起十日内支付金网公司逾期支付租金的违约金，其中2013年第四季度的租金210,000元自2013年9月1日起算，2014年第一季度的租金210,000元自2013年12月1日起算，2014年4月1日起至2014年5月16日期间的租金(按每月租金70,000元标准计)自2014年3月1日起算，均按每日万分之三计算，均算至潘杰实际履行之日止。 原审法院判决后，潘杰不服，向本院提起上诉称：1、2011年6月，金网公司与潘杰的租赁合同已经口头解除；2、2011年7月之后的租金都是由周庭明实际支付，且租金没有递增，说明金网公司与周庭明之间存在租赁关系；3、原审中周庭明、王少云也主动到法院明确表示是他们和金网公司建立租赁关系，与潘杰无关；4、2011年7月之后周庭明和王少云经工商变更成为亮茂实业部股东，并一直以亮茂网吧名义对外经营。综上，潘杰请求二审法院驳回金网公司在原审中的诉讼请求。 金网公司辩称：1、金网公司与潘杰的租赁协议并未解除；2、金网公司收到的租金应是上诉人潘杰支付的，租金没有递增5%是双方口头约定，没有递增并不导致合同解除；3、金网公司与周庭明没有任何法律关系，周庭明的单方陈述金网公司未予以认可，该陈述也不会导致双方法律关系的变更；4、亮茂实业部股东的变更不会引起金网公司与潘杰之间租赁关系的解除。综上，金网公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人周庭明述称：2011年后由己方与金网公司订口头合同。同意原审判决，同意房租由潘杰支付。 本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 本院认为，上诉人潘杰虽认为其与金网公司签订的租赁合同于2011年6月口头解除，但仅有原审第三人周庭明的陈述而无其他确凿证据证明租赁合同口头解除的事实。因此本院对潘杰该观点不予采纳。金网公司与潘杰就系争房屋签订的租赁合同并未解除的情况下，潘杰仍应依据合同约定按期支付租金及物业管理费。现潘杰未按期支付相应费用构成违约，原审判决潘杰应支付相应租金和物业管理费并无不当。原审法院对金网公司诉请中的违约金金额的调整亦属合理，本院也予以维持。综上，潘杰的上诉理由均缺乏依据，本院不予支持。原审判决均无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,837元，由上诉人潘杰承担。 本判决系终审判决。 审 判 长 刘建颖 代理审判员 成 皿 代理审判员 邬海蓉 二○一四年十二月二十六日 书 记 员 王小玥 |
