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（2014）沪一中民二(民)终字第3028号 上诉人（原审被告）顾先彦。 委托代理人刘裕忠。 上诉人（原审被告）沈志高。 上列两上诉人共同委托代理人毛嘉，上海市联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）夏志英。 委托代理人钱前，上海虹桥正瀚律师事务所律师。 上诉人顾先彦、沈志高因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第25069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人顾先彦及其委托代理人刘裕忠，上诉人沈志高及其与上诉人顾先彦的共同委托代理人毛嘉，被上诉人夏志英的委托代理人钱前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2013年9月5日，案外人（甲方）与夏志英（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定甲方同意将房屋建筑面积183平方米房屋出租给乙方使用。租赁期限自2013年12月10日至2018年12月9日止，共计5年整。2013年12月10日至2015年12月9日止的年租金为60万元整；2015年12月10日至2016年12月9日止的年租金为63万元整；2016年12月10日至2017年12月9日止的年租金为66万元整；2017年12月10日至2018年12月9日止的年租金为69万元整。 2013年10月16日，夏志英（甲方）与顾先彦、沈志高（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定甲方同意将房屋建筑面积130平方米左右的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2013年12月10日至2018年12月9日止，共计5年整。2013年12月10日至2015年12月9日止的年租金为35万元整；2015年12月10日至2016年12月9日止的年租金为367,500元整；2016年12月10日至2017年12月9日止的年租金为385,000元整；2017年12月10日至2018年12月9日止的年租金为402,500元整。乙方每叁个月为期支付甲方租金，以先付后用为原则，每期提前10天向甲方支付下期租金。合同第4条约定：乙方同意于签订本合同的同时支付给甲方叁万元作为保证金，乙方在租赁期内不准以保证金抵作乙方其它应付款项。甲方应于租赁关系终止时，乙方付清该房屋的租金及相关款项后，5天内将保证金全额无息退还乙方，逾期支付的，每逾期一日则应按日向乙方支付保证金全额的万分之二作为违约金。合同第5条约定：乙方于租赁期内，使用的水费、电费、电话通讯费、物业管理费等以及乙方经营产生的相关费用由乙方承担。上述费用的支付方式和时间按相关公用事业部门或物业公司确定的方式和时间支付。合同第8条约定：乙方应按合同约定，按时支付租金、保证金及其他各项费用。在租赁期间若乙方逾期支付物业费、水电费、电话通讯费等费用而产生的一切后果由乙方承担。逾期支付租金的，每逾期一天，则应按日向甲方支付未付租金的千分之一作为滞纳金。租赁期满或本合同单方面终止时，乙方需在三天内将添置的动产部分拆离，如期交还房屋，否则甲方有权处理全部遗留物。乙方租用的租赁部位限于乙方经营其经营范围相关的商品。合同第9.2条约定：乙方如有下列情况之一的，甲方有权单方面终止并解除本合同：……3）逾期支付房租超过3日，经甲方书面催告后3日内仍未缴付的；4）逾期支付物业费或水、电费、通讯费超过半个月，经甲方书面催告后半个月内仍未缴付的。合同第9.3条约定：甲乙双方如有一方提前解除合同，则应向另一方提前三个月书面告知对方，并向另一方赔偿15万元整作为违约金，及由此造成的相关损失。合同签订后，夏志英按约将系争房屋交付给顾先彦、沈志高使用。 2014年6月21日，夏志英向顾先彦、沈志高发送了一份催告函，内容为：你们承租的位于房屋中的门面，所付租金已于2014年6月9日到期。限你们在收到本函3日内给付下一季度租金，逾期视为违约。我方将单方面解除合同，并通过诉讼途径来解决，届时由此产生的一切费用均由你方承担。 2014年6月26日，顾先彦、沈志高向夏志英发送了一份通知函，内容为：关于您2014年6月21日发来的催收函，我们已于2014年6月23日收到。根据催收函之内容，您已于2014年6月24日解除了我们与您在2014年2月20日签署的租赁合同，鉴此，我们特发函给您，如您在收到本函后3日内，未向我们作出任何相反的意思表示，我们将基于您已解除租赁合同之法律效力，于2014年6月30日将租赁合同项下租赁房屋交还给您。 2014年7月4日，夏志英诉至原审法院，要求判令：1、顾先彦、沈志高与夏志英签署的《租赁合同书》于2014年6月30日解除；2、顾先彦、沈志高向夏志英支付自2014年7月4日起至2014年8月20日止的房屋使用费46,666元；3、顾先彦、沈志高向夏志英支付违约金15万元；4、顾先彦、沈志高向夏志英支付拖欠的2014年6月10日至2014年6月30日的租金20,417元以及拖欠租金产生的滞纳违约金（按欠租20,417元为计算基数，按每日0.10%为标准，自2014年6月2日起计算至实际支付之日止）；5、顾先彦、沈志高向夏志英支付拖欠的5月份水电费共计763.72元、6月份水费129.90元，以及拖欠水电费产生的逾期利息（按欠款893.62元为计算基数，按同期银行贷款利率为标准，自2014年6月29日起计算至实际支付之日止）。顾先彦、沈志高辩称，不同意支付2014年5月20日之后的租金、使用费、水电费以及相应的滞纳金、逾期利息，且合同约定的违约金数额过高，如果法院判决顾先彦、沈志高承担违约金，要求法院根据夏志英的实际损失相应调整违约金的数额。 另查明，系争房屋2014年5月份的水费为439.60元，电费为324.12元，6月份的水费为129.90元。上海浦东威立雅自来水有限公司出具的2014年6月水费发票联上载明的最后付款期限为2014年7月1日，2014年5月水费发票联上载明的最后付款期限为2014年5月30日。国网上海市电力公司出具的2014年5月电费发票联上载明的最后付款期限为2014年5月28日。 再查明，2014年2月20日，夏志英为了配合顾先彦、沈志高与案外人之间的诉讼，与顾先彦就系争房屋重新签订了一份《租赁合同书》。 2014年8月20日，夏志英与顾先彦、沈志高签署了一份关于系争房屋的《交接清单》，内容为：1、顾先彦、沈志高于2014年8月20日就出租房屋与夏志英办理交接手续；2、顾先彦、沈志高确认已将出租房屋内属于其方的物品全部清空；3、顾先彦、沈志高确认自本交接清单签署后，出租房屋内剩余物品均归夏志英所有，其承诺不再对出租房屋相关物品以及装修等提出主张；4、各方确认出租房屋的交接不影响相关案件的审理；5、本交接清单自各方签署后生效。 庭审中，双方当事人一致确认，顾先彦、沈志高已向夏志英支付了截止至2014年6月9日的租金、押金30,000元以及截止至2014年4月底的水电费，之后未付。关于押金的处理，夏志英要求将该押金用于抵扣顾先彦、沈志高应支付的租金、使用费、水电费及违约金。顾先彦、沈志高则要求将该押金在抵扣法院判决其应支付的费用后剩余部分由夏志英予以返还。关于系争房屋的交接问题，夏志英称2014年5月份顾先彦、沈志高称其经营困难无法继续履行双方签订的《租赁合同书》，但其可以帮忙找新的承租人以避免夏志英损失的扩大，为了方便新的承租人查看系争房屋，顾先彦、沈志高将系争房屋的钥匙主动放置在系争房屋旁夏志英经营的商铺内，但顾先彦、沈志高并未将系争房屋交还给夏志英。顾先彦、沈志高则称其在2014年5月20日已经将系争房屋的钥匙交还给了夏志英，2014年5月22日顾先彦、沈志高找夏志英拿了系争房屋的钥匙后将其在系争房屋内的物品全部搬离。2014年6月8日顾先彦、沈志高与夏志英一同进入过系争房屋，当时是协商解除合同的事宜。 原审认为，夏志英与顾先彦、沈志高签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。夏志英已履行交房的义务，顾先彦、沈志高理应按约支付房屋租金。现顾先彦、沈志高未按合同约定支付房屋租金，夏志英要求解除双方签订的《租赁合同书》符合合同约定，法院予以支持。鉴于夏志英于2014年6月21日发给顾先彦、沈志高的催告函中明确告知顾先彦、沈志高在收到本函3日内给付下一季度租金，逾期视为违约，夏志英将单方面解除合同，而顾先彦、沈志高于2014年6月26日发给夏志英的通知函中亦明确告知夏志英如其在收到本函后3日内未向顾先彦、沈志高作出任何相反的意思表示，顾先彦、沈志高将基于夏志英已解除租赁合同之法律效力，于2014年6月30日将租赁合同项下租赁房屋交还给夏志英，故法院确认合同解除日为2014年6月30日。顾先彦、沈志高辩称其在与夏志英签订《租赁合同书》之前已明确告知夏志英租赁系争房屋的用途为从事餐饮业，之后因系争房屋的地理环境不符合《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》的规定，导致顾先彦、沈志高无法通过承租系争房屋开展饮食经营活动，《租赁合同书》的目的无法实现，顾先彦、沈志高于2014年5月20日与夏志英商讨解决办法时，与夏志英达成初步合意，鉴于夏志英对于《租赁合同书》的无法履行存在过错，可由顾先彦、沈志高再支付一个半月的租金，双方即和平解除合同。但顾先彦、沈志高为避免《租赁合同书》的解除手续出现争议，要求与夏志英签署一份《解除协议书》，在签署《解除协议书》的同时由顾先彦、沈志高当面向夏志英交付一个半月的租金。之后因夏志英一直未具体安排签署解除协议书的时间，故顾先彦、沈志高未向夏志英支付相应的租金，遭夏志英否认。顾先彦、沈志高对此亦未能提供充分证据予以证明，故法院对此抗辩意见，不予采纳。 合同解除后，顾先彦、沈志高继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。顾先彦、沈志高辩称其在2014年5月20日已经将系争房屋交还给了夏志英，故不同意支付2014年5月20日之后的租金、使用费、水电费以及相应的滞纳金、逾期利息，遭夏志英否认，顾先彦、沈志高对此亦未能提供充分证据予以证明，故法院对此不予采信。鉴于双方当事人在庭审后于2014年8月20日办理了系争房屋的交接手续，故夏志英要求顾先彦、沈志高按照合同约定的租金标准支付自2014年7月4日至2014年8月20日的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。 《租赁合同书》因顾先彦、沈志高未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，夏志英要求顾先彦、沈志高支付解约违约金和拖欠租金产生的滞纳违约金，符合合同约定。顾先彦、沈志高认为合同约定的违约金数额过高，要求法院根据夏志英的实际损失相应调整违约金的数额。鉴于合同约定的解除合同违约金过分高于因顾先彦、沈志高的违约事实给夏志英造成的实际损失，同时，合同约定的每日千分之一的滞纳违约金计算标准亦显属约定过高，故法院根据公平原则和诚实信用原则，将解除合同违约金调整至按三个月租金计87,500元，将滞纳违约金计算标准调整为日万分之五。 夏志英要求顾先彦、沈志高支付拖欠的水电费893.62元，符合双方合同约定，法院予以支持。夏志英要求顾先彦、沈志高支付拖欠水电费产生的逾期利息，缺乏合同依据，且夏志英未能提供充分证据证明其曾向顾先彦、沈志高发送过缴纳水电费的通知，故法院对此不予支持。 关于顾先彦、沈志高交付的押金30,000元，夏志英要求将该押金用于抵扣顾先彦、沈志高应支付的租金、使用费、水电费及违约金，符合合同约定，法院予以支持。 原审法院审理后于二〇一四年九月三日判决：一、原告夏志英与被告顾先彦、沈志高签订的《租赁合同书》于2014年6月30日解除；二、被告顾先彦、沈志高应支付原告夏志英自2014年6月10日起至2014年6月30日止的房屋欠租20,417元及自2014年7月4日起至2014年8月20日止的房屋使用费46,666元，扣除被告顾先彦、沈志高已支付的押金30,000元，余款37,083元被告顾先彦、沈志高应于本判决生效之日起十五日内支付给原告夏志英；三、被告顾先彦、沈志高应于本判决生效之日起十五日内向原告夏志英支付违约金87,500元；四、被告顾先彦、沈志高应于本判决生效之日起十五日内支付原告夏志英拖欠租金产生的滞纳违约金（按欠款20,417元为计算基数，按每日万分之五为标准自2014年6月2日起计算至判决生效之日止）；五、被告顾先彦、沈志高应于本判决生效之日起十五日内向原告夏志英支付水电费893.62元；六、驳回原告夏志英的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,739元，减半收取计1,869.50元，由被告顾先彦、沈志高负担。 判决后，顾先彦、沈志高不服，上诉至本院称：一、上诉人已于2014年5月将系争房屋的钥匙放在了被上诉人经营的商铺内，同年6月系争房屋未再出现过用电情况，且被上诉人亦于6月21日向上诉人发送过催告函要求上诉人支付租金，并表示逾期则解除合同，上诉人也回函表示同意，因此双方的租赁合同已于6月30日协议解除。原审法院认定上诉人2014年6月30日至8月20日仍然占用系争房屋。缺乏依据。二、按照常理，出租房屋都会询问房屋租赁用途，被上诉人掌控系争房屋多时，应当知道不能用于餐饮，才故意在《租赁协议》中避免书写租赁用途，导致上诉人签订合同的目的不能实现。原审却将3个月的违约金全部判由上诉人承担，明显不合理。请求二审依法将租金改判到2014年6月30日止，并适当降低违约金。 被上诉人夏志英辩称：一、上诉人于2014年5月交付钥匙，不是交接房屋，因为双方并未达成解除合同的书面协议，上诉人也没有主动提出解除合同，而是被上诉人催告上诉人支付租金，上诉人才在回函中明确表示要求解除合同，但直至8月20日才签署交接清单、完成交接，因此之前的租金应由上诉人承担。同时由于上诉人没有支付租金，构成根本违约，被上诉人不仅有解除合同的权利，且按照合同约定及法律规定也能够追究上诉人的违约责任。系争房屋现仍空置，3个月的租金不足以弥补被上诉人遭受的损失。二、上诉人应当了解商铺是否符合其租赁使用系争房屋的目的，且合同也没有约定租赁系争房屋的目的，仅约定被上诉人不能影响上诉人的经营，被上诉人也没有违反该约定，因此被上诉人对此没有任何过错。上诉人将被上诉人的损失转嫁到被上诉人身上，明显不合理。请求二审依法维持原判。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人顾先彦、沈志高与被上诉人夏志英就系争房屋签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且于法不悖，故双方均应按约履行。现因顾先彦、沈志高未在合同约定的租赁期限届满时即于2014年5月将钥匙放在系争房屋旁的商铺内，亦未按合同约定支付剩余租金，故夏志英起诉要求顾先彦、沈志高支付相应租金并承担违约金，对此，本院认为，首先，《租赁合同书》并未明确夏志英有必须满足顾先彦、沈志高租赁使用系争房屋特定目的之义务约定，且顾先彦、沈志高也未提供证据证明夏志英对其租赁使用系争房屋有不当之处，因此，顾先彦、沈志高于2014年6月10日起未按约支付租金，顾先彦、沈志高已构成违约。之后，夏志英于2014年6月21日发函给顾先彦、沈志高要求支付租金，并表示如逾期支付则解除合同。顾先彦、沈志高于6月26日回函表示同意解除。在此情况下，原审法院确认双方于2014年6月30日解除《租赁合同书》客观有据，本院予以维持。但原审确认该日为双方解除合同之日，并非免除顾先彦、沈志高仍应支付自2014年6月10日至同年8月20日实际交接房屋时的租金及使用费，因为顾先彦、沈志高自述5月时将钥匙放在系争房屋旁的商铺内，但并非交予夏志英，夏志英也未实际接收钥匙及系争房屋，因此并不能认定顾先彦、沈志高已于该时完成系争房屋的交接手续，因此，顾先彦、沈志高仍应支付相应费用。另鉴于本案系顾先彦、沈志高违约致提前解约，故应承担相应的违约金。原审根据本案双方合同约定的租赁期限、违约事实等情况酌情判决顾先彦、沈志高承担相应责任，客观有据，并无不当，应予维持。上诉人顾先彦、沈志高的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3,739元，由上诉人顾先彦、沈志高负担。 本判决系终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一四年十二月二十三日 书 记 员 周 益 |
