|
（2014）沪一中民二(民)终字第2501号 上诉人（原审原告）祝莉萍。 委托代理人何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）郑乃会。 委托代理人林雅月。 上诉人祝莉萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三(民)初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，郑乃会于2013年8月26日出具委托书一份，委托林雅月办理关于房屋（以下简称系争房屋）提前还贷、签订买卖协议、代收房款、过户等的所有手续并进行了公证。2013年10月7日，祝莉萍丈夫郝明金与林雅月签订《房屋转让居间协议》一份，约定郝明金购买郑乃会所有的系争房屋，总价为1,288,000元，郝明金于2013年10月7日支付定金50,000元，2013年10月20日前支付首付款300,000元，2013年12月30日前支付房款930,000元（以银行房贷时间为准），2013年11月20日前支付8,000元（交易过户当天付清）。之后郝明金按约于2013年10月7日、10月20日共向林雅月支付购房款350,000元。2013年10月20日，祝莉萍及其丈夫郝明金作为买受人（乙方）与郑乃会（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由祝莉萍夫妻向郑乃会购买系争房屋，转让价为1,330,000元，双方在附件三的付款协议中约定：一、乙方于2013年10月20日前支付购房首付款共计人民币肆拾万元整。二、乙方于2013年12月15日前以银行贷款的方式支付人民币玖拾叁万元整。另在合同的补充条款（一）中约定：针对银行贷款争取于2013年11月30日前到达林雅月账户上，若超过2013年12月15日到帐的，郝明金支付补偿利息3,000元，并于2013年12月16日以现金先垫付给林雅月，垫付金额为郝明金实际批复的贷款金额。2013年11月21日，祝莉萍、郑乃会又签订《上海市房地产买卖合同》，但在附件三付款协议一页是空白的。之后双方因合同履行事项等产生争议，祝莉萍在未得到郑乃会的同意下强行占有系争房屋，但未进行装饰装修。 2013年12月27日，祝莉萍向原审法院提起诉讼，要求判令：1、郑乃会继续履行《房屋转让居间协议》及《上海市房地产买卖合同》；2、郑乃会涤除系争房屋上设立的抵押权后协助祝莉萍办理产权过户手续。 原审审理过程中，法院依法向中信银行股份有限公司上海闵行支行职员作谈话笔录，其表示祝莉萍向该银行申请贷款的事宜是由其操办的，如果祝莉萍、郑乃会之间的买卖合同能继续履行并过户的话，该银行可以根据与祝莉萍签订的借款合同向卖家发放贷款。 原审法院认为，本案的争议焦点为：一、祝莉萍、郑乃会之间所达成的购房款系1,288,000元还是1,330,000元？二、祝莉萍、郑乃会之间的买卖合同能否继续履行？ 针对第一个争议焦点，法院认为，根据查明的事实，祝莉萍实际支付的房款共计350,000元，至于房屋总价的争议只在合同继续履行情况下方有判断意义，故该争议以争议焦点二的成立与否为前提条件，否则并无探究之必要。针对第二个争议焦点，法院认为，在双方因办理贷款需要签订《上海市房地产买卖合同》后，因祝莉萍家人信用方面原因，致使银行贷款审核未通过，后双方重新签订了《上海市房地产买卖合同》，合同载明购房人、过户时间等均发生变化，信贷银行亦发生变更，致使双方为履行发生争议。根据祝莉萍表述，《上海市房地产买卖合同》约定的房价是为了满足自己的贷款金额，此举本身就有违诚信，作为出卖人而言，新的信贷银行是否能够顺利放贷并不是祝莉萍、郑乃会所能左右，祝莉萍又不同意以现金方式支付余款，郑乃会存在风险是显而易见的，且祝莉萍也不同意按照《上海市房地产买卖合同》约定的房价履行，故本案合同不适合继续履行。上述情形法院已经作出释明，然祝莉萍仍坚持诉请，故法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，原审法院于2014年7月29日作出判决：驳回原告祝莉萍的诉讼请求。案件受理费8,196元，由祝莉萍负担。 原审判决后，祝莉萍不服，上诉至本院称，一、原审认定双方先后签订两份网签合同的原因为祝莉萍家人信用方面原因，致使银行贷款审核未通过，缺乏依据；二、原审认定本案的《房屋转让居间协议》及两份《上海市房地产买卖合同》部分内容的变化涉及实质性变化，缺乏事实根据；三、原审以银行放贷存在风险，且祝莉萍不同意以现金支付余款为由驳回祝莉萍继续履行合同的诉求不当。因此，祝莉萍要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由郑乃会承担。 被上诉人郑乃会辩称，不同意祝莉萍的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院另查明，系争房屋曾抵押给中国工商银行上海市普陀支行，并进行了抵押登记，担保的债权数额为266,000元。中国工商银行上海市分行提供的《个人住房贷款还款对账单》显示：2013年10月24日，上述系争房屋存在的银行抵押贷款剩余本金为0，贷款已结清，但郑乃会未注销上述银行抵押登记。 本院再查明，根据祝莉萍与中信银行闵行支行所签的《个人购房借款合同》、《上海市房地产登记申请书》及中信银行向祝莉萍出具的《委托书》等内容，2013年11月5日之前，祝莉萍已与中信银行签订了借款合同，该行为此向祝莉萍出具了办理他项权证的《委托书》。 二审审理中，本院向中信银行闵行支行就祝莉萍购买系争房屋而申请的银行贷款情况进行调查。该行于2014年向本院出具书面材料，表示：祝莉萍在该行申请的93万元的贷款已审批通过，至今有效。祝莉萍向本院表示，在双方合同继续履行的情况下，其可以提供案外人名下的房屋（位于房屋，价值约人民币200多万元）以及20万元的现金作为出现银行贷款无法发放给郑乃会情况下的担保，在出现银行贷款无法支付给郑乃会时，以该房屋拍卖、变卖所得以及上述20万元补足93万元的房款（上述担保房屋后被本院查封，现金由本院代管）。祝莉萍还表示，为了便于合同履行，其同意按照133万元支付购房款。郑乃会针对本院有关如果银行贷款能够审批通过并发放给郑乃会，其相应的收款账号的询问，表示：以开户人林雅月为户名的中国农业银行账号作为其收款账户。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，祝莉萍的丈夫郝明金与郑乃会于2013年10月7日签订了《房屋转让居间协议》，约定郝明金购买系争房屋，价款为128.8万元。此后，祝莉萍、郝明金又与郑乃会于2013年10月20日签订了《上海市房地产买卖合同》（也即俗称的网签合同），买受方由郝明金变更为郝明金、祝莉萍，合同价款则变更为133万元，故从合同主体及价款均发生变化的情况看，2013年10月7日的《房屋转让居间协议》已经被2013年10月20日的网签合同所取代，郝明金、祝莉萍购买系争房屋的总价款应为133万元。至于2013年11月21日由祝莉萍与郑乃会所签的《上海市房地产买卖合同》（第二份网签合同）是否取代2013年10月20日的第一份网签合同，本院认为，从该第二份网签合同签订原因看，根据郑乃会的说法，是因为郝明金的银行征信记录存在问题，贷款受阻，故而转由祝莉萍向其他银行（中信银行）申请贷款，结合买受人由郝明金、祝莉萍变更为祝莉萍的事实以及该份网签合同上的附件三付款协议一页为空白等情况，本院认为原审认定因祝莉萍家人信用方面原因，致使银行贷款审核未通过，后双方重新签订了《上海市房地产买卖合同》，并无不当，祝莉萍的第一点上诉理由不成立。根据第二份网签合同的价款与第一份相同，第二份合同未对如何付款进行约定及其签订原因等情况，应当认定第二份网签合同并未完全取代第一份网签合同，有关买受方如何付款的内容仍应当依据第一份网签合同的约定内容确定。郑乃会原审中也是认为2013年11月21日双方签订买卖合同时对具体付款方式没有重新作约定，应按第一份网签合同中约定的条款履行。因此，祝莉萍的第二点上诉理由也不成立。 根据第一份网签合同对付款方式的约定，首付款40万元以现金方式支付，剩余93万元房款以银行贷款的方式支付。故郑乃会主张只有在祝莉萍以现金方式支付全部房款方同意协助办理房屋过户手续，与合同的约定不符；其以所谓在其不知情的情况下祝莉萍擅自变更了申请的贷款银行，且新签的买卖合同上买受人由原来的夫妻二人变成了祝莉萍一个人为由，拒绝办理过户手续的理由不成立。双方未及时办理房屋过户手续导致中信银行贷款无法按时发放，银行贷款未及时发放的原因并不能归责于祝莉萍，郑乃会要求祝莉萍现金补足的要求不符合合同约定，祝莉萍的第三点上诉理由成立。现为确保合同的顺利履行，保障郑乃会方的相应权益，祝莉萍也向本院提供了案外人的房屋及一定数量的现金作为担保，故郑乃会应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务，及时注销系争房屋上的抵押登记并配合祝莉萍办理相应的房屋过户登记手续。房屋过户后，祝莉萍及郑乃会亦应当履行各自合同项下的通知、协助义务，以利于93万元的银行贷款顺利发放给郑乃会。实践中，从房屋过户到银行贷款的发放一般的合理期限为一个半月，结合祝莉萍与郑乃会关于系争房屋的买卖合同中有贷款不成现金补足的内容，若超过上述合理期限银行贷款仍无法发放给郑乃会，则祝莉萍应当以现金方式补足该93万元。 祝莉萍现已支付郑乃会的房款为35万元，结合其二审中同意按照133万元支付购房款的意思表示，在办理系争房屋过户手续当天，其应当以现金方式支付未付足的首付款5万元。 鉴于祝莉萍与郑乃会因合同履行事项等产生争议至今，合同约定的有关房款支付及办理过户手续的期限均已超过，故本院依法对当事人的上述义务履行期限予以合理确定。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三(民)初字第352号民事判决； 二、郑乃会应于本判决生效之日起十日内涤除上海市房屋的抵押登记； 三、郑乃会应于上述房屋抵押登记涤除之日起十日内配合祝莉萍办理该房屋的产权过户手续； 四、祝莉萍应于上述房屋抵押登记涤除之日起十日内支付郑乃会房款人民币5万元； 五、祝莉萍应当于本判决生效之日起四十五日内以银行贷款方式支付郑乃会购房款人民币93万元；若银行贷款无法在前述期限内支付给郑乃会，则祝莉萍应当在逾期之日起十日内以现金方式支付该93万元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币8,196元，由祝莉萍、郑乃会各半负担；二审案件受理费8,196元，由祝莉萍、郑乃会各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一四年十二月二十二日 书 记 员 周 益 |
