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（2014）闸民三(民)初字第2550号 原告陶怡。 委托代理人丁美红，上海聚隆律师事务所律师。 被告孙卡理。 委托代理人崔海阳。 原告陶怡与被告孙卡理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员魏思奇独任审判，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告陶怡及委托代理人丁美红、被告孙卡理及委托代理人崔海阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶怡诉称，2011年11月24日，经上海沪丰房地产经纪事务所居间，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定原告将坐落于上海市闸北区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告用作居住使用，租金为人民币3,500元/月(以下币种均为人民币)，先付后用，付三押一，租赁期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止。合同还约定被告不得将承租的房屋转租。合同生效后，原告即按约定将房屋交付给被告作居住使用。2012年5月12日，原、被告签订了补充协议，将月租金调整为3,700元。2014年5月15日，原告接到上海市闸北区住房保障和房屋管理局芷江西路办事处的《督促改正告知书》，方知被告将系争房屋予以转租及群租，原告立即告知被告整改，停止转租和群租，但被告拒绝整改，并让原告和物业不要再找其麻烦。小区物业和房管部门也多次找被告整改，但被告均置之不理。原告于2014年6月25日书面通知被告要求解除房屋租赁合同，返还系争房屋，但被告无故予以拒收。原告认为，因被告擅自将系争房屋予以转租并组织他人群租，获取非法利益，其行为已经违反了租赁合同约定，同时也违反了法律法规。为维护原告的合法权益，请求：1、判令解除原、被告于2011年11月24日所签订的房屋租赁合同及补充协议，解除日期为起诉日2014年10月13日；2、被告支付自2014年7月至房屋实际归还之日的房屋租金，租金标准为3,700元/月；3、被告立即腾退房屋，归还原告所有的坐落于上海市闸北区中山北路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为89.9平方米的房屋。 被告孙卡理辩称，不同意解除合同，没有收到过原告的解除函。对诉请2予以认可。不同意迁出系争房屋，合同期满后同意退房，被告承租房屋后，最多曾经出租给5个人，现在租给2个人。原、被告的租赁合同期限为5年，每月租金3,500元，后来房东发现群租，称不允许群租，双方又签订了补充协议，每月租金上调为3,700元，又补了3,500元押金。之前的押金是签订合同的时候支付的，也是3,500元。押金一共7,000元。被告从2014年7月之所以不付租金，是由于原告将房屋的门锁换了。 经审理查明，原告、施伯春、施瑞雪是系争房屋产权人。 2011年11月24日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)经上海沪丰房地产经纪事务所居间介绍签订《租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，乙方承诺租赁系争房屋仅作为居住使用；租赁期为五年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为3,500元；双方议定租金首期付三个月，另付3,500元押金以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费等费用由乙方承担；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损失，乙方应负责赔偿。 2012年5月12日，原、被告签署的《补充协议》载明，经甲、乙双方友好协商，甲方同意乙方现房屋状况继续租给乙方使用，乙方同意从2012年7月1日起房租改为3,700元/月，再补给甲方1月押金3,500元。租赁合同期内，由甲方负责房屋安全等一切责任，合同到期后，乙方必须回复原状，否则甲方有权不退押金。水、电费乙方按时付清，如相关部门过来强制拆出(除)由乙方负责，甲方不负任何责任。 2014年9月24日，被告向账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX转入14,600元。 2014年5月15日，上海市闸北区住房保障和房屋管理局芷江西路办事处向原告、施伯春、施瑞雪发出《督促改正告知书》，因系争房屋存在群租现象，经查，具有擅自将该房屋分隔搭建成五小间、按间出租及将厨房出租供人员居住等情形，要求在收到告知书之日起十五日内予以整改。 2014年6月25日，原告以EMS快递的形式向被告寄送《解除合同通知书》，载明被告承租系争房屋后，违反租赁合同约定，擅自将房屋以群租的形式转租他人。2012年7月28日及2014年5月15日，因被告存在群租事实而被上海芷江西路房管办两次发出书面《督促改正告知书》，并给予强拆。因被告违反合同约定及法律法规，特通知被告解除租赁合同，结清所欠房租、水电费，恢复房屋原状，并于2014年7月25日前将房屋归还原告。快递投递情况显示，被告要求自取，后因逾期退还寄件人。 审理中，原告表示，签订租赁合同的时候被告说其是做淘宝生意的，租赁系争房屋自住。原、被告是2011年通过中介签订的租赁合同，当时合同期约定的是五年，2012年5月12日签订补充协议将租金调整到3,700元/月，并不是因为原告同意被告群租，而是因为周边房租价格普遍较高。认可被告已支付押金7,000元，押金可以在被告结清所有的租金等费用后予以返还。现在系争房屋还有1,300余元的水、电、煤的费用未支付，按约定应由被告承担，待原告实际支付后再与被告结算。租赁合同中明确租赁期内被告不得从事任何违法行为，因被告违反租赁合同约定，进行群租，原告接到整改通知后才得知被告在系争房屋进行群租，即与被告进行交涉，但被告不予理会，然后原告就发出了解除合同的通知，但被告不回复且拒不归还房屋。因原告无法明确实际居住人的身份，故不要求法院在本案中处理。 被告表示，当时租赁合同签了5年，合同不到期的情况下，被告不可能因为周边房屋涨价就同意将房租上调到3,700元。被告以前群租也是经过原告同意的。现在只租给两个人，不是群租行为，被告可以按照国家要求整改，但是合同还是5年期。 以上事实由原告提供的房屋产权证、《租赁合同》、补充协议、《督促改正告知书》、《解除合同通知书》，被告提供的补充协议、汇款凭证以及当事人的陈述予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方自愿、真实的意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方应恪守履行。结合原告提供的证据，本院对于被告将系争房屋进行分割、用于群租的事实予以确认，该行为已构成违约，原告据此要求解除合同、被告返还房屋并支付租金、使用费，均于法有据，本院可予支持，应以诉状副本送达被告之日，即2014年10月21日作为合同解除时间。关于被告支付的租赁押金，原告同意被告在结清欠费后予以返还，于法不悖，可与支持。被告认为其将系争房屋进行群租是经过原告同意的，但其提供的证据不足以证明其观点，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款之规定，判决如下： 一、原告陶怡与被告孙卡理就上海市闸北区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》于2014年10月21日解除； 二、被告孙卡理应于本判决生效之日起七日内将上址房屋返还给原告陶怡； 三、被告孙卡理应于本判决生效之日起七日内向原告陶怡支付房屋租金及使用费(以3,700元/月为标准，从2014年7月1日起至被告孙卡理返还上址房屋之日止)； 四、原告陶怡应于被告孙卡理结清相关费用当日，返还被告孙卡理押金7,000元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费180元，减半收取为90元，由被告孙卡理负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 魏思奇 二〇一四年十二月十八日 书 记 员 潘 瑾 |
