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（2014）沪二中民二(民)终字第2263号 上诉人(原审被告)李治家。 委托代理人付延栋，山东齐鲁律师事务所律师。 委托代理人杨照乐，山东齐鲁律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海市宝钢第三中学。 法定代表人葛燕华。 委托代理人姜大源，上海亚冠律师事务所律师。 委托代理人藏保元，上海亚冠律师事务所律师。 上诉人李治家因排除妨害纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市宝钢第三中学(以下简称宝钢三中)系上海市宝山区月浦四村XXX号房屋的房地产权利人。2008年3月28日，宝钢三中与上海新竹物业管理有限公司(以下简称新竹物业)签订《房屋租赁承包合同》，约定，宝钢三中将月浦四村XXX号东侧辅助房，建筑面积1,173平方米租赁给新竹物业，租赁期限共计36个月，自2008年4月1日起至2011年3月31日止，合同期满后，任何一方如无续签意向，应提前两个月书面告知对方。2008年12月4日，新竹物业与李治家签订《房屋租赁合同》，约定，新竹物业将北安路XXX号房屋两间(以下简称系争房屋)，建筑面积48.74平方米出租给李治家，租赁期限共计两年，自2008年7月1日起至2010年6月30日。租赁期满，甲方有权收回房屋，统一安排，乙方如需续租，须提前一个月提出并按规定重新确定租金。月租金为人民币(以下币种均为人民币)2,400元，按季度支付，先付后用。水电费每月按实际使用缴纳。 2011年9月20日，宝钢三中向新竹物业发函，表示双方租赁合同已于2011年6月30日到期，宝钢三中决定不再续签合同，并通知新竹物业于2011年9月30日前交房。同日，宝钢三中向李治家发出告知书，内容为，宝钢三中与新竹物业签订的房屋租赁承包合同已于2011年6月30日到期，双方的房租、水电费也计算到该日为止，自7月1日起，李治家与新竹物业发生的一切费用与宝钢三中无关。宝钢三中也不再与新竹物业续签合同，须全部收回出租房，并要求李治家于2011年9月30日前妥善安置搬迁。 2012年5月14日，宝钢三中再次向李治家发函，考虑到承租户马上交房的实际困难，宝钢三中决定继续与原承租户续签一年合同，从2012年6月1日起至2013年5月31日止，租金参照去年，全年租金一次性付清。如有意继续承租，则在5月21日至25日到学校三楼会议室续签合同，逾期视作放弃续签。如果不再续签，则必须于2012年6月25日前交房，付清2011年7月1日起至2012年5月31日的全部租金及水电费。 2012年12月26日，宝钢三中又向李治家发出告知书，因宝钢三中考虑到承租户马上搬迁的实际困难，宝钢三中决定继续与原承租户续签一年合同，从2013年1月14日起至2014年1月13日止，租金参照去年。如有意继续承租，则在1月14日至18日到学校三楼会议室续签合同，逾期视作放弃续签。如果不再续签，则必须于2013年1月18日前交房，付清2011年7月1日起至2012年12月31日的全部租金及水电费。 2014年7月，宝钢三中向原审法院提起诉讼，称相关租赁合同终止后，李治家拒绝迁出，也未支付过租金及水电费，故请求判令李治家立即迁出系争房屋并返还宝钢三中，按照每月2400元的标准支付2011年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，并据实结清上述期间拖欠的水、电费。 原审法院另查明，宝钢三中曾向该院起诉新竹物业【案号：(2013)宝民三(民)初字第553号】，要求新竹物业归还宝山区月浦四村XXX号的商业用房并赔偿租金损失等，在该案的庭审过程中，新竹物业表示，合同约定的到期日是2011年3月31日，但是实际是延长至2011年6月30日，期间新竹物业将房屋转租给了十五、六家次承租人，2011年4月份到6月份的租金宝钢三中是免除了；新竹物业于2011年7月1日离场后就不管了，未向次承租人再收取过租金等费用，也不清楚系争房屋此后的状况。 原审法院经审理后认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。宝钢三中与新竹物业就系争房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。新竹物业在承租期间将房屋分别进行转租，对此宝钢三中表示认可，故转租合同亦合法有效，各方当事人均应恪守。根据查明的事实，宝钢三中与新竹物业的租赁合同已于2011年6月30日终止履行，故新竹物业与李治家的转租合同也至此终止履行。在相关案件的庭审过程中，新竹物业确认其于2011年6月30日之后不再向次承租人收取租金及使用费。李治家占用房屋至今，缺乏合同和法律依据，宝钢三中作为系争房屋的房地产权利人，现要求李治家迁出系争房屋并返还给宝钢三中的诉请，合法有据，法院予以准许。李治家经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担由此产生的举证不能的法律后果。且李治家就自己的辩称未提供任何证据予以佐证，法院不予采信。宝钢三中要求其依据与新竹物业的租金标准支付自2011年7月1日起至实际迁出日止的房屋使用费并据实结算水、电费等诉讼请求，于法不悖，法院也予以准许。 原审法院据此作出判决：一、李治家于判决生效之日起十日内，从上海市宝山区北安路88临号二间房屋中迁出，并将上述房屋返还给上海市宝钢第三中学；二、李治家于判决生效之日起十日内，按照每月2,400元标准计算，向上海市宝钢第三中学支付自2011年7月1日起至实际迁出日止的房屋使用费，并据实结清上述期间内拖欠的水、电费。 原审判决后，上诉人李治家不服，向本院提起上诉称：原审法院认定李治家占用系争房屋的证据不足，李治家实际已于2008年7月即搬离系争房屋。故请求撤销原判，改判驳回宝钢三中原审全部诉讼请求。 被上诉人宝钢三中辩称：李治家并无依据证明其已于2008年7月搬离系争房屋，其实际占用系争房屋至今，理应承担相应责任。故请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本案审理期间，李治家称原审判决中所涉及的其与新竹物业2008年签订的租赁合同中的落款时间并非其本人所签，当时曾有意向续租，但该份合同并未实际履行。此外，李治家称宝钢三中并无证据证明已向李治家送达了相关催告函件。宝钢三中表示原审法院查明的两份函件，一份是通过邮寄方式送达到系争房屋，另一份因对方拒收而张贴于系争房屋，并拍照记录。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，根据查明的事实，李治家与新竹物业就系争房屋所签订的最后一份租赁合同期限为2008年7月1日起至2010年6月30日止，现李治家主张该份合同并未实际履行，其已于2008年7月即搬离系争房屋，但其并未提供相应证据予以证明，故本院对李治家的上述主张，难以采信。鉴此，原审法院基于新竹物业与李治家之间的租赁合同，且并无证据证明李治家已向新竹物业或宝钢三中返还系争房屋，判令李治家返还系争房屋，并承担相应的使用费及相关费用，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,960元，由上诉人李治家负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 徐 江 代理审判员 姚 跃 二○一四年十二月十一日 书 记 员 何 倩 |
