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（2014）沪二中民二(民)终字第1829号 上诉人(原审原告)陈其兵。 委托代理人陈勇，上海昌申律师事务所律师。 委托代理人尹琼雪，上海昌申律师事务所律师。 上诉人(原审被告)开利泵业(集团)有限公司。 法定代表人李建飞。 委托代理人马辉。 委托代理人金周峰。 上诉人陈其兵、开利泵业(集团)有限公司(以下简称开利公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第1476号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2009年3月31日，陈其兵、开利公司签订《水处理厂房出租协议书》，约定开利公司水厂需用面积350平方米(厂房已建面积130平方米)经营场地按收取租金的方式出租给陈其兵经营；承租方式：开利公司现有尚未建好的饮用水厂由陈其兵出资完善设备和厂房扩建，按年收取租金的方式承租给陈其兵，陈其兵自己注册公司自主经营；租金协定及付款方式：协商价人民币30,000元/年(以下币种均为人民币)，前五年租金在陈其兵出资建厂房中抵扣，以后是50,000元/年，先付后租(五年后房产归开利公司所有)，现有设备进行清点后无偿为陈其兵使用，陈其兵无偿为开利公司供应饮用水；租房周期：10年为一个租期，以后根据市场行情变化，调节租金。协议书另对其他内容进行了约定。 上述协议书签订之后，陈其兵进行了厂房垫资扩建和完善；陈其兵实际使用了原由开利公司建造的130平方米房屋及后由陈其兵自行扩建完善的房屋。陈其兵于2009年9月在上述房屋内(青浦区朱家角工业园区康业路XXX号)设立了上海慧源饮用水有限公司开展饮用水生产与经营，由陈其兵任公司法定代表人。 另查明，2012年1月1日，开利公司与案外人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称“青浦农行”)签订《房屋租赁合同》，由开利公司将上述其建造的(青浦区朱家角工业园区康业路XXX号)130平方米中的35平方米房屋出租给青浦农行，租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日，租金为25,000元/年；青浦农行租赁用途为放置营业性的自助银行设备(ATM1台，BCRM2台)；合同另对其他内容进行了约定。之后，青浦农行实际在上述房屋内安置了设备、开展运营。 又查明，陈其兵认为青浦农行在陈其兵承租并拥有使用权的房屋内设立自助银行设备侵犯了陈其兵的合法权益，为此将青浦农行列为被告诉至法院要求青浦农行迁出系争房屋。原审法院以(2012)青民三(民)初字第4749号立案受理，并依法追加本案开利公司为第三人参与诉讼。该案经审理后，法院认为：青浦区朱家角工业园区康业路XXX号130平方米房屋的所有权人为开利公司，开利公司将相同房屋先后出租于陈其兵及青浦农行，系其自由处分物权的行为，由此陈其兵与青浦农行各自基于与开利公司的房屋租赁关系而合法取得房屋使用权、合法占有使用房屋。若陈其兵认为青浦农行使用房屋的行为侵害了陈其兵的房屋使用权，陈其兵理应基于房屋租赁合同关系、依据房屋租赁合同约定向开利公司主张排除妨害、交付符合约定的房屋或要求解除合同、赔偿损失。陈其兵作为基于房屋租赁合同关系而取得房屋使用权的一方要求同样基于房屋租赁合同关系而取得合法房屋使用权的另一方青浦农行迁出房屋、排除妨害没有法律依据，因此判决对于陈其兵的诉请不予支持。判决后，陈其兵、青浦农行均未提起上诉。 在(2012)青民三(民)初字第4749号案件审理中，开利公司曾在庭审中表述：(1)陈其兵对于35平方米房屋由开利公司出租给青浦农行并安装自助银行设备事宜均是知晓的，并非开利公司或青浦农行使用暴力强行入场安装的。(2)当时开利公司曾提出陈其兵经营不能进出开利公司大门，但陈其兵称租赁房屋内堆了水桶，车辆运输进出不方便，故与开利公司商量后同意为陈其兵另行设立1.5米宽的通道供陈其兵运输和进出，为此开利公司还拟定了《补充协议》，明确了：通道的位置和宽度、陈其兵必须服从开利公司管理不能从正门进出、青浦农行每年给陈其兵15,000元的租金等内容，那张盖有开利公司印章的《生产厂房平面示意图》当初就是为了作为《补充协议》的附件的。但陈其兵不肯签字之后就起诉到法院了。 再查明，2014年4月9日，开利公司向陈其兵发送《通知》，载明：根据双方《水处理厂房出租协议书》约定，截止2014年4月1日前五年租期已到期，根据约定陈其兵应支付后五年租金，现正式通知陈其兵需在2014年4月16日前联系池山峰办理后五年的租赁缴费手续，逾期不办理的，开利公司将停水停电，其不良后果由陈其兵自行负担。 陈其兵收到上述《通知》后即于次日(4月10日)向开利公司致《关于履行厂房租赁协议的回复》，载明：开利公司未经陈其兵同意于2012年1月1日将厂房出租给他人，侵犯了陈其兵的合法权益，针对开利公司通知回复如下：1、同意按厂房租赁协议约定每年支付租金50,000元，同时开利公司将厂房出租给他人收取的每年租金25,000元应归陈其兵所有，故陈其兵应向开利公司支付一年的租金25,000元，按租房市场管理每年一付；2、请开利公司在收到本回复后立即书面向陈其兵提供开利公司的银行账户，以便陈其兵在2014年4月16日前向开利公司支付租金，否则造成无法汇款的责任与陈其兵无关；3、陈其兵与开利公司的厂房租赁协议仍在合同有效期内，没有解除或终止，如开利公司对陈其兵停水停电造成的一切损失由开利公司承担。 开利公司于2014年4月17日停掉了陈其兵的供电，陈其兵随后即向法院提起本案诉讼。庭审后，开利公司于2014年5月21日恢复供电。 审理中，陈其兵表示若开利公司无法交付35平方米房屋的，则要求开利公司按照其与银行签订租赁合同约定的租金25,000元/年标准对陈其兵进行补偿，期限从2012年1月1日起算。另，陈其兵提供了《柴油发电机租赁协议》、收条、发票等证据一组，以证明在被断电后，陈其兵未能继续保证经营使用，对外租借发电机进行发电，造成租借费用及柴油费用的支出。 对此开利公司表示，陈其兵实际建造和使用的房屋面积多于租赁合同约定350平方米，按照公平原则，陈其兵多用面积应增加租金，但事实上开利公司没有增收，应增收而未增收的租金足以弥补之后开利公司收回的35平方米的租金。对于陈其兵提出的租用发电机、使用柴油费的主张，开利公司认为这些费用的支出即使是真实的也是给陈其兵自己使用的，与开利公司无关。 原审法院认为：陈其兵、开利公司签订《水处理厂房出租协议书》，约定将开利公司已建130平方米面积另加陈其兵出资自建部分面积合计350平方米租赁给陈其兵使用，并对相关租金费用标准及支付方式进行了约定。陈其兵自行出资搭建部分面积房屋虽未经相关土地规划部门的批准，但经得了开利公司的同意，因此可视为双方对于陈其兵出资搭建部分加开利公司先前建造部分构成的整体是开利公司出租给陈其兵的标的，前五年租金为30,000元/年，以陈其兵出资建房款抵扣。即使租赁合同本身因租赁标的不合法而无效或部分无效，鉴于合同已经履行，因此仍可参照双方约定之标准支付相应的使用费。开利公司在交付全部房屋后又于2012年1月1日收回其中的35平方米致使陈其兵使用面积减少。开利公司称收回35平方米是经得陈其兵同意的，但陈其兵以诉讼手段表明了其异议，故此法院结合原租赁面积及租金的约定比例以及开利公司曾经的关于给付部分租金收益的陈述，确定开利公司应退还陈其兵2012年1月至2014年4月期间少交付35平方米房屋对应的使用费30,000元。至于后期需继续履行、解除合同还是无效终止，非本案陈其兵诉请之内容，法院暂不做处理，对于2014年4月前陈其兵要开利公司再行交付35平方米房屋的诉讼请求不予支持。对于陈其兵诉请要求开利公司恢复供电之诉请，陈其兵确认开利公司已在本案诉讼中恢复供电，因此本案就此争议已无再行裁判之需。双方对于开利公司收回的35平方米房屋如何处理、下个五年租赁是否继续、若继续租金支付周期存在较大争议尚未解决之前，开利公司即采用断电措施致使陈其兵经营受阻，开利公司之行为实属欠理欠妥，但造成这些争议未决产生纠纷双方均有责任。陈其兵为能减少损失、继续正常经营自行发电，必然造成用电成本增加等的实际损失，法院结合断电的期间、成本实际增加支出以及陈其兵、开利公司各自的过错等情况，酌情确定开利公司应偿付陈其兵损失5,000元。据此判决：一、开利泵业(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内退还陈其兵款项30,000元；二、开利泵业(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内偿付陈其兵损失5,000元。 原审法院判决后，陈其兵不服提出上诉称：原审法院判决认定事实错误，适用法律不当。对于损害补偿判决过低，请求本院支持其全部原审诉讼请求。 上诉人开利公司上诉称：原审法院判决认定事实不清，适用法律不当。开利公司给予陈其兵诸多补偿，足以弥补陈其兵损失，原审法院判决没有依据，请求本院依法判决驳回陈其兵的全部原审诉讼请求。 经审理查明，原审法院判决查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，开利公司是青浦区朱家角工业园区康业路XXX号合法建筑物权利人，开利公司将部分合法建筑物和场地出租给陈其兵，并允许陈其兵自行搭建部分无证建筑物的行为部分有效，部分无效，对此结果，双方均有过错责任。在双方租赁关系存续期间，因房屋使用问题产生了纠纷，仍应当本着协商互让的方式妥善解决。原审法院鉴于本案的实际情况和双方纠纷产生的历史，就本案所作处理并无不当。判令开利公司支付的赔偿款金额已经足以弥补陈其兵的损失。故对陈其兵、开利公司的上诉本院均不予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人陈其兵负担30元，由上诉人开利公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯 峰 代理审判员 马忆蔺 代理审判员 陈 俊 二○一四年十二月十一日 书 记 员 黄 慧 |
