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（2014）沪一中民二(民)终字第2729号 上诉人（原审原告、反诉被告）朱慧。 委托代理人周士妹，上海市勋业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）韩峻。 被上诉人（原审被告、反诉原告）祝亚珂。 上列两被上诉人之共同委托代理人郑炜，上海德载中怡律师事务所律师。 上列两被上诉人之共同委托代理人杨维江，上海德载中怡律师事务所律师。 上诉人朱慧因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案受理后依法组成合议庭，于同年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人朱慧及其委托代理人周士妹，被上诉人韩峻、祝亚珂的共同委托代理人杨维江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，韩峻、祝亚珂系本市房屋的所有权人。 2013年11月23日，朱慧作为买方、韩峻与祝亚珂作为出售方，事务所作为居间方，三方签订一份《房屋买卖居间合同》，约定朱慧以220万元（人民币，下同）的价格向韩峻、祝亚珂购买本市房屋（以下简称系争房屋），其中159万元为房价，61万元为装修及设施补偿；买卖双方应于2014年1月25日前签署《上海市房地产买卖合同》，于2月28日前办理房产过户手续，过户当日支付除贷款及尾款外的房款62万元，于3月28日前，出售方收到受让方贷款银行的房贷110万元整时移交房屋；如乙方（朱慧）贷款发生困难或者贷款不足，则乙方承诺在过户前以现金补足房款。 2014年1月25日，朱慧及其父母作为买受方（乙方）、韩峻、祝亚珂作为出售方（甲方），双方签订了编号为1946102的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，房屋转让价为159万元；双方同意于2014年4月15日前交验房屋、3月15日前办理过户手续。合同对于付款方式、日期、违约责任作了约定。在合同附件三“付款协议”中约定，乙方申请购房贷款110万元。 同日，双方签订一份《补充协议》，约定买卖合同约定的房价为159万元，在双方办理产权过户当日，乙方支付甲方装修补偿款61万元；本次交易税费及佣金均由乙方承担。 之后，朱慧及其父母作为房屋买受人依上述买卖合同向银行申请110万元购房贷款，但申请未果。 2014年3月6日，朱慧作为买受方（乙方），韩峻、祝亚珂作为出售方（甲方），双方重新签订了编号为1946102的《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方以159万元的价格受让上述房产，双方确认于2014年4月15日前交验房屋；乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同规定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方逾期未交接房地产，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同规定的应当交付之日起至实际交付之日为止。逾期超过10日的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同的补充条款一约定，甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。在双方签订本合同之日起五个工作日内，双方向银行申请贷款并提交齐全的按揭贷款所需全部资料；在乙方申请的贷款金额获得通过，双方应在银行做出前述审核结果后共同赴闵行区房地产交易中心办理产权过户手续。若乙方申请贷款金额未获得银行批准或通过的贷款额度不足其申请的金额，甲方应在收到乙方支付申请贷款金额不足部分的当日与乙方共同至房产交易中心办理产权过户手续；在甲方收到乙方的银行贷款后三个工作日内，甲方向乙方办理交房手续；合同附件三“付款协议”约定：1、在签订本合同前，乙方已向甲方支付定金8万元；2、在签订本合同当日，乙方支付房款38万元；3、在双方办理过户手续当日，乙方支付购房款1万元；4、乙方申请贷款110万元。在以乙方为产权人的房地产权证及他项权证办出后一个工作日内，乙方应将他项权证原件转交贷款银行，贷款银行在收到该他项权证后将乙方所贷款项直接支付到甲方账户；5、若乙方申请贷款金额未获得通过或者通过的贷款额度不足其申请的贷款金额，则乙方应在银行做出上述决定后且在办理产权过户手续当天将不足部分直接支付甲方；6、双方办妥交房手续当日，乙方将购房尾款2万元支付给甲方。合同对其他事项亦作了约定。庭审中，双方确认，2014年1月25日签订的补充协议仍适用于本合同。 朱慧于2013年12月3日支付韩峻、祝亚珂定金8万元，1月25日支付房款38万元，3月7日支付62万元（包括61万元的装修补偿款）。 自2014年3月23日起，事务所工作人员常甜通过电话和手机短信与朱慧联系，催促朱慧尽快办理银行贷款手续。在短信中，朱慧曾表示愿意补偿出售方3,000元，并希望中介公司向出售方表示歉意。 2014年5月21日，朱慧与上海银行杨浦支行以及担保方上海市住房置业担保有限公司签订了《个人住房借款担保合同》，朱慧向该银行申请贷款100万元。 2014年5月26日，朱慧向韩峻、祝亚珂寄发《催促履约通知书》，要求于2014年5月30日前配合办理过户手续。 2014年6月，朱慧起诉至原审法院，要求判令：1、韩峻、祝亚珂继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理房屋产权过户手续；2、韩峻、祝亚珂将上述房屋交付给朱慧；3、韩峻、祝亚珂偿付自2014年4月15日起直至房屋实际交付之日为止的违约金（按已付房款108万元为本金，每日万分之三计算）；4、要求韩峻、祝亚珂支付自2014年4月15日起至房屋实际交付之日为止，朱慧在外租房的租金损失9,900元（3,300元/月*3个月）。审理中，韩峻、祝亚珂提起反诉，要求判令：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》（编号1946102）解除；2、朱慧支付赔偿金（违约金）44万元。 原审诉讼中，韩峻、祝亚珂于6月24日向朱慧寄发了《解除合同通知书》，解除与朱慧签订的《上海市房地产买卖合同》。但此邮件被退回，未能寄达朱慧。 原审认为，朱慧与韩峻、祝亚珂于2014年3月6日签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自的义务。 买卖合同约定过户期限为2014年3月15日前，交房期限为2014年4月15日前，朱慧主张的逾期交房违约金以及诉状中关于房产过户期限的陈述均确认上述期限。按照房地产交易规则，买方如需要通过贷款方式支付部分房款的，则在办理过户手续前应当先行办妥银行贷款的相关手续，银行核准贷款申请并签订借款合同。本案买卖双方约定在3月15日前过户，则朱慧必须在3月15日前与银行签订借款合同。如果朱慧的贷款申请未获银行批准或批准的贷款金额少于申请的金额，则朱慧应当在过户当日以现金方式补足。然而，直至2014年5月21日，银行才与朱慧签订借款合同，超过合同约定的过户日期达两个多月，显然导致朱慧与韩峻、祝亚珂未能按期在3月15日前办理过户手续的原因在于朱慧，朱慧已构成违约。 买卖合同约定，乙方（朱慧）逾期支付房款超过十天，甲方（韩峻、祝亚珂）有权解除合同。韩峻、祝亚珂在本案诉讼中提起反诉，明确表示解除合同。基于朱慧的违约，韩峻、祝亚珂享有合同解除权。韩峻、祝亚珂以反诉的方式通知解除合同，而反诉状于2014年7月1日送达朱慧，故法院确认双方的买卖合同及补充协议于2014年7月1日解除。朱慧要求继续履行合同，并要求韩峻、祝亚珂偿付逾期交房违约金的请求，缺乏依据，法院不予支持。 朱慧累计已支付韩峻、祝亚珂108万元，其中包括装修补偿款61万元。双方的合同解除后，韩峻、祝亚珂应当将108万元退还朱慧。 鉴于合同未能按期履行的原因在于朱慧的贷款申请未能在合同约定的房屋过户日期前获得银行审核通过，导致双方不能按期办理过户手续以及交接房屋，朱慧对此应当承担违约责任。韩峻、祝亚珂反诉要求按买卖合同第九条第三项之规定计算的赔偿金，该赔偿金实质是违约金。在考量朱慧承担违约责任时，应当综合分析朱慧的主观方面、违约情节、违约后果以及给对方造成实际损害大小。朱慧作为买受方，从其与中介人员的短信反映，其主观上希望合同能顺利履行，并在积极设法获取银行的贷款，买卖合同未能按期履行非其本意，不是恶意违约。客观上，买卖合同未能按期履行是朱慧的贷款申请不顺利，出于朱慧本身不可控的因素。就违约行为所造成的损害结果而言，韩峻、祝亚珂未能提供充分证据证明韩峻、祝亚珂因此遭受损失大小。违约金既有惩罚性功能，也具有补偿性功能，故基于以上分析，法院酌情确定朱慧偿付韩峻、祝亚珂违约金10万元。基于合同解除的责任在于朱慧，故反诉案件受理费由朱慧负担。 原审法院审理后于2014年9月9日作出判决：一、原告（反诉被告）朱慧与被告（反诉原告）韩峻、祝亚珂于2014年3月6日签订的编号为1946102的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2014年7月1日解除；二、被告（反诉原告）韩峻、祝亚珂于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）朱慧购房款及装修补偿款合计人民币108万元；三、原告（反诉被告）朱慧于判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）韩峻、祝亚珂违约金人民币10万元；四、驳回原告（反诉被告）朱慧的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币226.25元，由朱慧负担。反诉案件受理费人民币3,950元，由朱慧负担。 判决后，朱慧不服，上诉至本院称：一、上诉人朱慧与被上诉人韩峻、祝亚珂签订的《上海市房地产买卖合同》约定2014年3月15日之前办理过户手续，但双方均确认系争房屋需要贷款购置，因此双方在合同补充条款中约定“在乙方（上诉人）申请的贷款金额获得通过，双方应在银行做出前述审核结果后共同赴闵行区房地产交易中心办理产权过户手续”，并且合同第十一条约定“本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准”。上述约定表明双方是以银行贷款获批的日期确定办理产权过户的日期。二、上诉人与被上诉人于2014年3月6日重新签订《上海市房地产买卖合同》，按理应将房屋过户与交接时间顺延以给贷款审核留下合理的时间，但或许由于双方当事人甚至中介的业务员因无经验而疏忽等原因出现沿用2014年1月25日签订的《上海市房地产买卖合同》明确的2014年3月15日前过户、2014年4月15日前腾空房屋等约定，该约定显失公平，依法可变更。三、中介与双方当事人之间的短信来往表明被上诉人同意宽限到2014年5月15日过户，而上诉人系于2014年5月21日获批银行贷款，因此根据合同第九条第三款的约定，被上诉人无权单方解除合同，上诉人应该承担逾期付款违约金。出于忍让，上诉人同意解除合同，并补偿被上诉人逾期付款违约金1,650元。综上，请求二审撤销原判第三项并依法改判。 被上诉人韩峻、祝亚珂辩称，其不同意上诉人朱慧的上诉请求。一、上诉人朱慧与被上诉人韩峻、祝亚珂签订的《上海市房地产买卖合同》约定2014年3月15日过户，补充条款与合同条款不是变更关系而是补充关系，补充条款限定了条件即2014年3月15日过户时需要办理出贷款，被上诉人不可能无限期等待上诉人办理贷款，上诉人对合同的理解不合常理。二、上诉人与被上诉人重新签订《上海市房地产买卖合同》是上诉人提出的，交易条件都是上诉人提出的，如推翻，被上诉人不予接受。三、2014年3月15日，上诉人违约后一直恳求被上诉人推后系争房屋的过户日期，被上诉人才勉强接受中介提出的方案，但前提是上诉人支付3,000元违约金及保证5月底付款、并且等到2014年5月15日视贷款情况，双方再签订补充协议，而事实上，上诉人不仅未就上述方案做明确表态，也未促使上述前提条件成就，双方亦未签订补充协议，故不能得出双方已就2014年5月15日过户达成合意的结论。被上诉人在原审反诉中诉请44万元赔偿金，原审法院考虑上诉人主观过错、客观原因与被上诉人实际损失等多种因素，仅支持10万元违约金，平衡了对上诉人的惩戒和对被上诉人的补偿。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院审理中，上诉人朱慧提供上海银行股份有限公司杨浦支行出具的《证明》，上载“本行于2014年3月10日受理朱慧购买北翟路2000弄70支弄9号601室的房屋贷款申请，贷款金额100万。”被上诉人韩峻、祝亚珂对该证据不予认可。鉴于被上诉人未能提供反驳证据，且该证据与本案待证事实相关联，本院对该证据材料对本案的证明效力予以认可。 本院另查明，2014年4月27日，中介发送短信给上诉人朱慧，内容如下：房东昨天来我们公司了，我给她说了你的情况，五月中旬不出意外可以拿到贷款材料，房东最后表态，意思到五月十五号看你贷款结果签补充协议，但是要你赔偿租金损失3,000块，另外如果贷款可以办下来的话，他们要求五月底之前拿到银行贷款的钱，否则超过五月底，每逾期一日，要算贷款额日万分之三的违约金，直到放贷，你看他们提的方案行不行，不行的话你有什么方案，我再去跟房东沟通。上诉人对此未予正面回应。 本院认为，上诉人朱慧及其父母作为买受方、被上诉人韩峻、祝亚珂作为出售方于2014年1月25日签订《上海市房地产买卖合同》之后，因依据该合同申请银行贷款未果，上诉人与被上诉人于2014年3月6日重新签订了《上海市房地产买卖合同》。按常理，双方当事人重新签订《上海市房地产买卖合同》之时，应该对合同相关条款重新磋商后确定，以确保合同具备履行的可能性。但上诉人与被上诉人于2014年3月6日重签的《上海市房地产买卖合同》基本照抄2014年1月25日的《上海市房地产买卖合同》，系争房屋的过户期限仍为2014年3月15日之前，上诉人亦主张此为双方当事人乃至中介的疏忽。根据房地产交易规则，买方如需要通过贷款方式支付部分房款的，则在办理过户手续前应当先行办妥银行贷款的相关手续，银行核准贷款申请并签订借款合同。因此，根据该规则以及合同照抄条款，上诉人必须在2014年3月15日前与银行签订借款合同，而事实上根据银行审批贷款的流程以及通常所需时间，双方于2014年3月6日签订的《上海市房地产买卖合同》不可能在2014年3月15日前获批银行贷款，故2014年3月15日过户的照抄条款对上诉人而言过于严苛，并不具备履行的可能性，上诉人亦不可能约定对其如此不利的条款，因此，可以认定2014年3月15日的过户时间约定仅是照抄前份合同，本份合同中双方对具体过户时间并未作明确约定。而上诉人、被上诉人及案外人于2014年1月25日签订的《上海市房地产买卖合同》约定2014年3月15日之前过户，系经过双方充分考虑与磋商之后所确定，故本院参照该合同给予上诉人办理贷款的合理期限，并根据双方于2014年3月6日重签《上海市房地产买卖合同》的事实，酌情确定上诉人的贷款申请应该在2014年4月25日之前获得银行批准。根据上海银行杨浦支行出具的《证明》，该行于2014年3月10日受理上诉人购买系争房屋的贷款申请，而上诉人实际于2014年5月21日才与银行及担保方签订《个人住房借款担保合同》，其获批银行贷款的时间超过合理期限，而上诉人对此未能作出合理解释，且上诉人又未准备以现金补足，因此，上诉人已构成违约，理应承担违约责任。对于上诉人主张的中介与双方当事人之间的短信来往表明被上诉人已同意宽限到2014年5月15日过户的问题，本院认为，根据中介发送给上诉人的短信内容，被上诉人同意等待上诉人至2014年5月15日，但附加了赔偿租金损失3,000元与签订补充协议等条件，而上诉人并未明确同意上述条件，因此，本院难以认定双方已就系争房屋的过户时间推迟至2014年5月15日达成一致意见。鉴于上诉人逾期付款超过十天，原审认定双方的买卖合同及补充协议解除，被上诉人退还上诉人购房款及装修补偿款108万元，并无不当，应予维持。至于上诉人应该支付被上诉人的违约金数额，一方面，上诉人未能在合理期限内办出贷款，而是迟延一个月左右，导致双方迟迟未能就系争房屋办理过户手续，故其主观上确有过错；另一方面，上诉人积极设法获取银行贷款，贷款申请的进度并非上诉人可控。因此，本院根据上诉人的违约情节，结合其主观上的过错程度、上诉人的违约行为给被上诉人造成的实际损失等因素，酌情确定上诉人赔偿被上诉人违约金6万元。原审对上诉人的违约情节认定有误，导致判定的违约金数额过高，本院予以纠正。上诉人朱慧的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1285号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1285号民事判决第三项； 三、朱慧于本判决生效之日起十日内支付韩峻、祝亚珂违约金人民币6万元； 四、驳回韩峻、祝亚珂的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费人民币226.25元，反诉案件受理费人民币3,950元，由朱慧负担2,088.25元，由韩峻、祝亚珂负担2,088元。 二审案件受理费人民币2,300元，由朱慧负担1,150元，由韩峻、祝亚珂负担1,150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 谢 猛 二○一四年十二月十五日 书 记 员 周 益 |
