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（2014）沪一中民二(民)终字第2513号 上诉人（原审原告、反诉被告）臧颖。 被上诉人（原审被告、反诉原告）刘微。 上诉人臧颖因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三(民)初字第1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人臧颖、被上诉人刘微均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2013年11月1日，臧颖、刘微签订《租赁合同》一份，约定臧颖将位于上海市房屋（以下简称系争房屋）出租给刘微；房屋租赁期限3年，自2013年11月2日起至2016年11月1日止；系争房屋月租金为2,700元；首期付12个月，另付1,500元押金，以后按每12个月结算一次；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方及中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金1,500元整；若臧颖违约，除退还给刘微押金外，还须支付上述金额违约金，反之若刘微违约，则臧颖有权不退还押金。合同签订后，刘微支付了一年的租金32,400元及押金1,500元，臧颖向刘微交付了系争房屋。2013年11月，臧颖要求刘微一次性支付后2年的租金，刘微未同意。嗣后，臧颖拟将系争房屋出售，双方就解除合同的条件未达成一致，遂发生争议。 2014年3月25日，臧颖报警称因与刘微商谈解除租赁关系一事发生纠纷，遂报警。 2014年3月21日，臧颖向原审法院提起诉讼，请求判令解除与刘微签订的关于系争房屋的租赁合同，刘微于2014年11月2日搬离上述房屋，臧颖退还刘微押金1,500元。刘微不同意臧颖的诉请，并提起反诉请求判令：1、继续履行双方之间的租赁合同；2、若臧颖执意单方违约，则要求臧颖赔偿违约金、搬家费、中介费合计8,100元，并退回剩余款项。原审庭审中，刘微反诉请求变更为：1、臧颖支付刘微违约金7,500元；2、臧颖退还刘微押金1,500元。同时，刘微明确若臧颖支付的违约金低于7,500元，则要求继续履行合同。 原审另查明：臧颖系系争房屋的权利人之一。 原审法院认为：臧颖、刘微之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。 关于臧颖要求解除合同的请求，刘微明确表示若臧颖未能按照其要求支付违约金，则不同意解除合同。同时，臧颖在原审审理中明确表示其清楚自身存在违约行为。法院认为，双方租赁合同中关于违约处理的条款并非给予臧颖单方解约权，而是在一方违约的情形下就违约责任进行的约定。因此，在双方未就解除合同的条件达成一致的情况下，刘微不同意解除合同，双方的合同理应继续履行。另外，臧颖主张刘微实际居住人员与约定不符，但未提供相应依据，法院不予采信。故双方基于合同解除提出的主张，法院均不能支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定，原审法院于2014年8月20日作出判决：一、驳回原告（反诉被告）臧颖的本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）刘微的反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费65元，由臧颖负担40元、刘微负担25元。 原审判决后，臧颖不服，上诉至本院称，其与刘微在《租赁合同》中约定了一方违约则赔付1,500元的内容，故根据该内容，其要求法院判令刘微尽快找到合适住所，于两个月内搬离系争房屋，撤销原审判决第一项，改判支持其原审诉讼请求，并驳回刘微的反诉请求，其愿意向刘微作一定经济补偿，支付中介费1,200元和搬家补偿款2,000元。 被上诉人刘微辩称，不同意臧颖的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，臧颖与刘微经协商就系争房屋签订了《租赁合同》，该合同对双方均具有约束力。上述合同约定，租赁期限为三年，即自2013年11月2日起至2016年11月1日止。租赁期满，臧颖有权收回全部出租房屋，刘微如期交还。在违约处理的条件中约定，双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方及中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金1,500元整。而臧颖在法院审理过程中并未就合同中所指的“特殊情况”进行相应的举证，故其以双方约定的上述内容作为其单方提前解除合同的理由，依据不足；在对方不同意其提前解除租赁合同的情况下，双方的合同应继续履行。上诉人臧颖的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。应当指出，恪守承诺，是每个合同签约人的基本义务。除非特殊情况，人民法院应当维护交易的稳定性。当然在目前房屋租赁市场供大于求的情况下，房屋承租人也非必然继续租用承租房屋，但房屋出租人应当本着妥善解决争议的态度协商处理，以求和平、圆满解决问题。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币105元，由上诉人臧颖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一四年十二月十五日 书 记 员 周 益 |
