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（2014）沪二中民二(民)终字第1894号 上诉人(原审原告)上海市普陀区建德花园百合苑业主委员会。 负责人樊谷峰、戈青萍。 委托代理人李国明。 被上诉人(原审被告)上海建玮物业管理有限公司。 法定代表人葛克申。 委托代理人曹聪。 上诉人上海市普陀区建德花园百合苑业主委员会(以下简称建德花园百合苑业委会)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建德花园百合苑业委会负责人樊谷峰及委托代理人李国明，被上诉人上海建玮物业管理有限公司(以下简称建玮物业)的委托代理人曹聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，1999年6月，建玮物业受开发商上海市建设系统职工住宅合作社的委托，管理上海市普陀区建德花园百合苑小区，管理期限自1999年7月1日至业委会成立止。2003年8月，建玮物业受建德花园百合苑业委会委托继续管理该小区，管理期限自2003年8月23日至2005年8月22日。合同到期后双方未续签合同，但建玮物业仍在该小区内提供物业服务。 2012年1月，建德花园百合苑业委会聘请案外物业服务企业上海联讯物业管理有限公司提供物业服务，但因招标过程中存在不符合《中华人民共和国招标投标法》规定的程序和条件的行为，经建玮物业提起诉讼，一审法院于2012年11月23日作出(2012)普民二(商)初字第173号民事判决，判决建德花园百合苑业委会与案外物业服务企业上海联讯物业管理有限公司于2012年1月关于该小区物业管理中标无效。建德花园百合苑业委会不服提起上诉。2013年2月26日，上海市第二中级人民法院作出“维持原判”之判决。 目前小区尚未能有效聘请到其他物业服务企业，也没有成立小区业主自治管理物业的相关组织，仍由建玮物业向小区提供物业服务。 2014年6月，建德花园百合苑业委会提起诉讼，请求判令建玮物业移交相关档案、资料及物业管理用房并撤离建德花园百合苑社区。 原审中，建德花园百合苑业委会认为，按照相关法律的规定，服务合同期满后，经业主大会作出决定被告应撤离小区，为维护全体业主的利益，业主大会与案外人上海云中物业管理有限公司签订了《建德花园百合苑物业托管协议》(以下简称《托管协议》)，只要建玮物业撤离，案外人即入驻小区开展工作。 建玮物业认为，建德花园百合苑业委会负责人樊谷峰因带头拒付物业管理费被诉至法院，现建德花园百合苑业委会未经半数以上的全体业主同意提起诉讼，不但主体不适格，且有恶意报复倾向，因合法有效选聘的物业服务企业未产生，建玮物业为维护小区全体业主的合法权益，实际承担该小区的物业服务，只要合法有效选聘的物业服务企业入驻小区工作，建玮物业即刻撤离，办理移交手续。 原审法院认为，根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。物业服务合同的权利义务终止后，原来物业服务企业应当负有一定的后合同义务，以保证物业服务的继续和顺畅衔接。小区业主大会应在物业服务合同终止时，通过合法有效的程序，做好物业服务企业的选聘工作，确保小区物业服务的有序开展，维护小区全体业主的利益。根据查明的事实，涉案小区业主大会未能通过合法有效的程序选聘新的物业服务企业，目前建玮物业仍根据原物业管理服务合同实际承担涉案小区的物业服务。由于建德花园百合苑业委会的诉求涉及小区全体业主的合法利益，且建德花园百合苑业委会与案外人上海云中物业管理有限公司约定的《托管协议》是否已经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，至今未提供证据证明，为维护业主的合法权益，对建德花园百合苑业委会的诉讼请求难以支持。综上所述，原审法院判决如下：一、对上海市普陀区建德花园百合苑业主委员会要求上海建玮物业管理有限公司依照《上海市住宅物业管理规定》向其移交建德花园百合苑相关档案、资料及物业管理用房之诉讼请求不予支持；二、对上海市普陀区建德花园百合苑业主委员会要求上海建玮物业管理有限公司撤离建德花园百合苑社区之诉讼请求不予支持。 判决后，建德花园百合苑业委会不服，提起上诉称：原审法院要求己方提供超过半数业主决议的证据，有违《民诉法》“谁主张谁举证”的原则。原审判决所作认定缺乏法律依据，应根据有关司法解释的规定支持己方诉请。据此，请求撤销原判，改判支持原审诉请。 被上诉人建玮物业表示原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建德花园百合苑业委会未能提供证据证明其与案外人上海云中物业管理有限公司约定的《托管协议》符合前述法律规定，因此不能认定涉案小区业主大会已通过合法有效程序做好选聘物业服务企业的工作。鉴于涉案小区尚未能有效聘请到其他物业服务企业，也没有成立小区业主自治管理物业的相关组织，建德花园百合苑业委会的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据事实所作判定，并无不当，本院予以维持。需要指出的是，本院(2014)沪二中受终第74号民事裁定仅针对案件是否符合受理条件而作出，并不涉及案件实体审查，当事人对此应予正确理解。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海市普陀区建德花园百合苑业主委员会负担。 本判决系终审判决。 审 判 长 马全耀 代理审判员 邵美琳 代理审判员 陈 俊 二○一四年十二月三日 书 记 员 孙幸冬 |
