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（2014）沪二中民二(民)终字第2322号 上诉人(原审原告)高祥玉。 委托代理人白树华，上海市李国机律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)朱伟凌。 被上诉人(原审第三人)上海治海房地产置换有限公司。 法定代表人朱长斌。 委托代理人徐鸣达。 上诉人高祥玉与被上诉人朱伟凌、上海治海房地产置换有限公司(下称治海公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：本市丹徒路XXX弄XXX号XXX室房屋(使用面积8.1平方米)原承租人为高祥玉。2008年1月19日，高祥玉作为甲方(出让方)、朱伟凌作为乙方(受让方)签订一份《转让协议书》，约定，甲方经与本户同住人协商一致同意将座落于虹口区丹徒路XXX弄XXX号XXX室住房有偿转让给乙方，权属性质使用权，居住面积8.1平方米；甲、乙双方商定该房屋的转让价格为25万元，具体付款时间为：交割时付人民币18万元，2008年8月30日之前户口迁走、房款结清；甲方在2008年1月25日前腾出上述房屋，并通知乙方验收交割，经乙方验收后，甲方将房屋交付给乙方，迁移户口、电话、煤气、有线电视等过户手续均由甲方自行办理；协议自签订之日起生效，如甲、乙双方任何一方违约应支付对方违约金2万元，支付的中介费不退。双方并补充约定：甲方有线、煤气等送乙方；甲方2008年8月30日之前有权述(赎)回上述房屋，如延期，此权失效。高祥玉并在该协议书上补充写明：在期限内还款50%以上，可协商延缓。 2008年1月21日，高祥玉在(换购)(差价交换)(出售)承诺书上“出让方提供材料真实性承诺书”一栏中写明：本人置换房屋所提供的户口簿、证明等有关资料都是真实的，与实际一致，所填写的一切有关表格，当事人的签名、盖章均是本人所为，没有替代。如有不实或隐瞒，本人愿意承担由此而产生的一切责任。高祥玉另在(换购)(差价交换)(出售)同住人意见征询单上签字，该征询单备注一栏载明：(换购)(差价交换)(出售)房屋后造成居住困难自行负责，对隐瞒同住成年人而造成家庭矛盾由承租人本人负责解决。2008年1月22日，高祥玉在系争房屋退房单上签字，该退房单载明：出租人高祥玉，房屋地址为丹徒路XXX弄XXX号XXX室，部位底层101室，共用部位底层灶间、底层小卫生间，面积8.1平方米，迁往榆林路XXX弄XXX号，退房日期2008年1月21日，实际退房日期2008年1月24日，身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX；备注一栏写明：退房日期即终止租赁关系日期；本退房单一式二份，承租人、出租人各执一份。2008年1月底2月初，高祥玉搬离系争房屋，将该房屋交付朱伟凌。 2008年2月3日，上海北外滩物业管理有限公司向治海公司出具系争房屋《保留承租权的证明》。2008年2月4日，治海公司作为转让方、朱伟凌作为受让方签订一份《上海市公有住房承租权转让合同》，约定，治海公司将系争房屋承租权转让给朱伟凌，成交价为8万元。合同签订后，朱伟凌未向治海公司支付房屋转让款。 2008年2月19日，高祥玉向朱伟凌出具一份《收条》，载明：今收到朱伟凌购买本人高祥玉丹徒路XXX弄XXX号XXX室的房屋款人民币25万元整，本人在2008年9月30日前有权以同等价格收购回该房屋。同日，朱伟凌向高祥玉出具一份《欠条》，载明：今欠丹徒路XXX弄XXX号XXX室人民币2万元，于2008年9月30日之前该房户口迁出结清，如延期作违约，违约金人民币2万元。 2008年2月20日，上海市虹口区房地产交易所向朱伟凌发放《准予差价换房通知书》。之后，朱伟凌凭该通知书及原租用公房凭证向物业公司申请办理租赁关系变更手续，取得系争房屋承租权。2014年1月25日，朱伟凌将其户籍迁入系争房屋。系争房屋自交付朱伟凌起，一直由朱伟凌对外出租至今。后高祥玉认为双方仅约定将系争房屋抵押给朱伟凌，并非房屋买卖关系，故起诉要求确认双方就系争房屋签订的《转让协议书》无效。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。高祥玉、朱伟凌所签《转让协议书》明确约定高祥玉将系争房屋以25万元的价格转让给朱伟凌，该协议并对购房款的付款方式、交房时间及违约责任等作出约定。高祥玉并在系争房屋《退房单》及(换购)(差价交换)(出售)承诺书上签字确认，承诺置换房屋所提供的户口簿、证明等有关资料都是真实的，所填写的材料中的签名、盖章都是高祥玉本人所为。高祥玉还于2008年2月19日出具一份收到朱伟凌系争房屋购房款25万元的收条。高祥玉签字确认的上述书面材料，足以证明高祥玉将系争房屋以25万元的价格转让给朱伟凌的意思表示真实明确。且高祥玉已于2008年1月底2月初搬离系争房屋，将该房屋交付朱伟凌使用至今。假设如高祥玉所称双方之间仅约定高祥玉将系争房屋抵押给朱伟凌，而非房屋买卖关系，高祥玉也无需将系争房屋实际交付朱伟凌使用。故对高祥玉的该诉称意见，法院不予采纳。况且，系争房屋为使用权房，在该房屋上无法设定抵押权，对此高祥玉也应当明知。因此，高祥玉要求确认双方所签《转让协议书》无效的请求，因缺乏依据，依法不予支持。据此判决：高祥玉要求确认其与朱伟凌就上海市丹徒路XXX弄XXX号XXX室签订的《转让协议书》无效的诉讼请求，不予支持。案件受理费5,050元，减半收取2,525元，由高祥玉负担。 原审法院判决后，高祥玉不服，向本院提起上诉。高祥玉认为，其与朱伟凌只存在抵押借款关系，没有买卖房屋的约定。朱伟凌所出具的《转让协议书》是变造的，上诉人没有在该协议上签过字，朱伟凌在原审也未能提供原件予以证实。实际情况是双方签署了关于抵押的文件，朱伟凌通过变造手段将上诉人签署的文件作为《转让协议书》提交。由于双方没有订立《转让协议书》，故相应协议应为无效，请求撤销一审判决，支持上诉人的原审诉请。 被上诉人朱伟凌辩称：双方的《转让协议书》早已履行完毕，因为系争房屋所在地块涉及动迁，高祥玉想主张动迁利益，所以反悔买卖行为。原审判决认定事实清楚，请求予以维持。 被上诉人治海公司辩称：其为高祥玉、朱伟凌的买卖行为办理过户手续，只收取了500元服务费，本案纠纷与治海公司无关，请求法院依法判决。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为：高祥玉提起的是确认之诉，即确认关于系争房屋转让的《转让协议书》无效。而根据高祥玉提交的诉状、原审的质证及庭审笔录记载，均表明高祥玉确认签署过《转让协议书》，并书写过延缓执行的相应内容。现二审期间，高祥玉否认签署过《转让协议书》，有违禁反言规则，本院不予采信其未签署过《转让协议书》的陈述。至于高祥玉与朱伟凌之间系抵押借款关系还是房屋买卖关系，原审法院已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。因高祥玉的上诉主张缺乏事实依据，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,050元，由上诉人高祥玉负担。 本判决为终审判决。 法官助理 李 超 审 判 长 汪 毅 审 判 员 顾 梅 审 判 员 承怡文 二○一四年十二月二日 书 记 员 周晓璐 |
