|
（2014）沪二中民二(民)终字第2326号 上诉人(原审被告、反诉原告)陶剑霞。 被上诉人(原审原告、反诉被告)徐培华。 委托代理人郭志敏，上海市万隆众信律师事务所律师。 上诉人陶剑霞因与被上诉人徐培华公有住房承租权转让合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第1491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市重庆南路XXX弄XXX号三层前间(使用面积22.70平房米)、三层扶梯壁橱、壁橱、晒台、三层亭子间(使用面积6.80平房米)、三层大卫生间、晒台搭建(使用面积5.70平房米)公有住房的承租人为陶剑霞。2014年4月4日，徐培华、陶剑霞经案外人居间签订《不可售公房承租权转让协议》，约定被转让不可售公房座落于上海市重庆南路XXX弄XXX号0300室，使用面积35.20平方米，转让金额470万元，其中合同价390万元，装修补偿80万元，首付200万元，2014年6月23日之前完成过户手续并支付200万元，2014年8月30日前办理物业出入户手续并支付尾款70万元。2014年4月9日，徐培华、陶剑霞签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定陶剑霞将其承租的座落于上海市重庆南路XXX弄XXX号三层前间、三层扶梯壁橱、壁橱、晒台、三层亭子间、三层大卫生间、晒台搭建，租赁部位独用面积35.20平方米的公有住房承租权转让给徐培华，成交价格3,900,000元。双方另约定，徐培华已支付转让费300,000元，于2014年4月20日之前支付转让费900,000元，于2014年6月23日之前完成交易过户手续并支付转让费2,000,000元，于2014年8月30日前办理物业出入户手续并支付转让费尾款700,000元；若因陶剑霞无权处分或越权处分等原因造成协议未能履行，应按合同违约责任条款的标准承担违约责任；陶剑霞及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等，徐培华已知晓；任何一方未按合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金并应继续履行，逾期超过十日的或单方解除合同的，除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五计)外，还需支付相当于总房价款20%的违约金，对方有权解除合同。同日，双方签订《补充协议》约定徐培华应于2014年4月20日支付陶剑霞装修补偿款800,000元。2014年5月10日，陶剑霞发函催告徐培华就是否继续履行合同予以回复并确认已收到转让费2,000,000元。2014年5月12日，居间公司函告徐培华于2014年6月23日前办理过户手续。2014年6月23日，徐培华、陶剑霞至上海市黄浦区房地产交易中心办理过户手续时得知房屋被限制交易，限制原因为“三楼晒台原搭建北侧有违章搭建”。同日，徐培华提起诉讼，请求判令双方签订的公有住房承租权转让合同解除，并要求陶剑霞返还转让款2,000,000元及支付违约金940,000元。陶剑霞亦提起反诉，要求判令徐培华支付违约金940,000元， 原审法院另查明，2014年6月24日，案外人上海市黄浦区违法建筑整治领导小组办公室致函区房管局，以上海市重庆南路XXX弄XXX号三层晒台北侧一间大约5-6平方米的违法搭建已自行拆除为由，建议撤销限制交易。2014年6月27日的房地产交易信息显示限制交易事项已消除。 原审法院认为，徐培华因承租权转让合同所涉房屋拆除违章搭建后物理状态发生变化而要求解除承租权转让合同，陶剑霞亦同意解除合同，故法院确认双方就上海市重庆南路XXX弄XXX号0300室签订的《上海市公有住房承租权转让合同》解除。因合同解除，双方权利义务终止，陶剑霞无权再行收取徐培华承租权转让费，故对于徐培华要求其返还已支付的转让款2,000,000元之诉讼请求，法院予以支持。鉴于陶剑霞违法搭建在先，而徐培华在明知房屋实际面积与公房租赁凭证记录不符的情况下仍与陶剑霞签订《上海市公有住房承租权转让合同》，双方对于约定转让房屋因违法搭建被限制交易而无法在约定日期完成更户手续并导致合同解除均有过错，故对于双方均要求对方承担违约金之诉请，法院均不予支持。据此判决：一、徐培华与陶剑霞就上海市重庆南路XXX弄XXX号0300室公有住房签订的《上海市公有住房承租权转让合同》于判决生效之日解除；二、陶剑霞于判决生效之日起十日内返还徐培华已支付的公有房屋承租权转让费2,000,000元；三、对于徐培华要求陶剑霞支付违约金940,000元的诉讼请求不予支持；四、对于陶剑霞要求徐培华支付违约金940,000元的诉讼请求不予支持。本诉案件受理费30,320元减半收取为15,160元，反诉案件受理费6,600元，合计21,760元，由徐培华负担6,600元，由陶剑霞负担15,160元。 原审法院判决后，陶剑霞不服，向本院提起上诉。陶剑霞认为，原审法院对本案的重要事实未能查清。系争房屋虽因违章搭建而被限制交易，但根据徐培华诸多不合常理行为，足以判断本次交易被限制是徐培华所为。履约过程中，上诉人多次催促徐培华，而徐培华却不作任何回应，明显违反诚信原则。原审法院对此未作认定。上诉人在原审中本想继续履行合同，经法院释明，上诉人放弃了继续履行的主张。但上诉人并未放弃对徐培华违约行为予以追究的权利。诉讼之中，系争房屋已经符合交易条件，相应合同完全可以履行，徐培华坚决不同意继续履行，应就此判断徐培华的履约诚意，进而确认相应的违约责任。而原审法院却没有认定徐培华的违约责任，致使上诉人的损失未能得到填补。请求二审法院撤销原审判决主文第三项，支持上诉人的原审反诉请求。 被上诉人徐培华辩称：系争房屋因存在违章搭建而被限制交易，上诉人怀疑被上诉人举报没有任何依据。限制交易被取消的原因是拆除了相应的搭建，原先的封闭空间已经不存在，破坏了原标的物的统一性，继续履行的条件已不具备，请求维持原审判决。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，系争房屋的交易被限制系存在违章搭建所致，现违章搭建拆除后相应的限制亦取消。但不能否认的是，系争房屋的现状与双方当事人签约时的状态已经发生变化，由此引发是否继续履行合同的争议。对此状况的形成，双方当事人均有不够审慎的过错。因标的物本身发生变化，足以影响合同目的的实现。原审法院根据本案的实际情况，判令解除合同，双方互不追究违约责任，属平衡利益之举，本院予以认同。需要指出的是，虽然徐培华对上诉人的相应催促函未作回应，但上诉人发函之时履行期限尚未届满，徐培华于履行期限届满之时亦至交易中心与上诉人交易，故不能认定徐培华存在违约行为。上诉人的上诉主张缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,200元，由上诉人陶剑霞负担。 本判决为终审判决。 法官助理 李 超 审 判 长 汪 毅 审 判 员 顾 梅 审 判 员 承怡文 二○一四年十二月二日 书 记 员 周晓璐 |
