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（2014）松民三(民)初字第2985号 原告孙顺娣。 委托代理人金彤方、周斌，上海嘉隆律师事务所律师。 被告上海颐思殿大酒店有限公司。 法定代表人沈圆彬。 委托代理人朱文武。 原告孙顺娣与被告上海颐思殿大酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告孙顺娣及其委托代理人金彤方、被告的委托代理人朱文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙顺娣诉称：原、被告于2013年8月17日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于本市松江区松东路219弄“颐思殿广场”XX号8层XXX室房屋一套(以下简称：系争房屋)，总价75万元。原告当日一次性全额支付了房屋价款，并实际占有了系争房屋。双方还于同日签订了《装饰装修标准确认书》，该确认书亦明确约定卖方须于2013年8月20日之前将房屋交付给买方。2014年2、3月份，原告按约要求被告办理房产过户手续，但被告一再拖延、敷衍，经多次催促无果，原告诉至法院，请求判令：1、被告协助原告将上海市松江区松东路XXX弄XXX号XXX层XXX室过户至原告名下；2、判令被告支付违约金(以原告交付的75万元为本金，按日万分之五的标准，从2013年11月1日起计算至产证办出之日止)。 被告上海颐思殿大酒店有限公司辩称：系争房屋因在另案中为他人作担保而于2014年4月1日被司法查封，被告原则上愿意办理过户，但事实上不能办理。被告实际于2013年11月21日已经将系争房产交付原告，实际使用不受影响，而且房屋已经出租，被告不存在违约，故不需要支付违约金。 经审理查明：系争房屋登记的产权人为被告。 2013年8月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《装饰装修标准确认书》，第一条约定，甲方已委托上海彬基建设发展有限公司对该房屋进行装饰装修，购房赠送装修单价为2,500元每平方米(建筑面积)，装修总价合计132,775元，并应于2013年8月20日前将该房屋交付给乙方，质量验收标准为GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》。第六条约定，双方确认商品房预售合同约定的房屋交付条件不变……第八条约定，双方同意《商品房预售合同》与本确认书不一致的地方，以本确认书的约定为准执行。确认书另附《北(H)户型装修标准》及《北(H)户型图》确认书另对其他相关事项进行了约定。 2013年8月19日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买松江区松东路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；甲方暂测建筑面积53.11平方米；每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)14,121.63元；根据暂测建筑面积，总房价款暂定为750,000元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已经注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2013年12月31日前办理房地产出示登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2013年11月1日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限至第二天起算至实际交付之日止。如果甲方逾期90至180天，甲方应向乙方按日支付违约金，违约金比率为乙方房款万分之三；如果甲方逾期超过180天，乙方可以单方解除合同，甲方应在30天内退还全部房款；如果继续履行合同，甲方应向乙方按日支付违约金，违约金比率为乙方房款万分之五。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同第十六条约定，甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷，如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。合同附件四明确，松江区松东路XXX弄XXX-XXX号存在建房屋抵押，核准日期为2012年12月28日。合同附件对装修标准和户型图进行了明确。合同另对其他相关事宜进行了约定。 2013年9月11日，被告开具销售不动产统一发票一份，明确原告支付了房款750,000元。 庭审中，双方均确认系争房屋于2013年10月份交付。 另查明：系争房屋于2013年9月9日登记于被告上海颐思殿大酒店有限公司名下，且与33号地下汽车车库共同设定抵押，抵押权人为刘军，债权数额为70,000,000元。2014年4月1日，系争房屋被江苏省无锡市滨湖区人民法院正式查封，案号为(2014)锡滨民诉保字第0018号。2014年4月16日，系争房屋被无锡市南长区人民法院轮候查封，案号为(2014)南诉保字第0052号。2014年4月16日，系争房屋被无锡市南长区人民法院轮候查封，案号为(2014)南民初字第632号。2014年4月18日，系争房屋被江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院轮候查封，案号为(2014)新硕民初字第0267号。2014年4月18日，系争房屋被江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院轮候查封，案号为(2014)新硕民初字第0268号。 审理中，本院基于该房屋已被查封的事实，对原告坚持诉讼请求所产生的不利后果予以释明，但原告仍坚持其提出的诉讼请求。 以上事实，有装饰装修标准确认书、北(H)户型装修标准、北(H)户型图、上海市商品房预售合同、销售不动产统一发票、上海市房地产登记簿以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告之间签订的合同，是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。 关于原告要求被告协助将系争房屋过户至原告名下的请求，合同法第一百一十条第(一)项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。现该房屋因被告涉及其他债务纠纷已被多家法院司法查封，故目前被告事实上无法继续履行合同将该房屋的所有权转移给原告。就此问题，本院亦已向原告释明，但原告拒绝变更诉讼请求。据此，对原告要求被告继续履行合同，将该房屋过户给原告的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金的请求，原告是基于继续履行合同提出并且依据合同第十二条，该违约金条款适用的前提是合同继续履行，而本案中目前合同已无法继续履行，故原告据此主张履约违约金显然难以成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第(一)项的规定，判决如下： 驳回原告孙顺娣的诉讼请求。 案件受理费130元，减半收取65元，由原告孙顺娣承担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 张 莉 二〇一四年十二月十六日 书 记 员 林梅均 |
