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（2014）松民三(民)初字第2123号 原告上海颐思殿大酒店有限公司。 法定代表人沈圆彬。 委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。 委托代理人刘智，上海市诚至信律师事务所律师。 被告刘亚敏。 委托代理人胡飞燕，上海丰兆律师事务所律师。 原告上海颐思殿大酒店有限公司(以下简称“颐思殿公司”)与被告刘亚敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2014年8月7日、10月24日两次公开开庭进行了审理。被告刘亚敏的委托代理人胡飞燕到庭参加了两次庭审。原告颐思殿公司原委托代理人朱文武、周志刚(于2014年10月21日被原告撤销委托)到庭参加了第一次诉讼，原告颐思殿公司委托代理人薛敏、刘智到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。 原告颐思殿公司诉称：2013年5月XX日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市松江区松东路XXX弄“颐思殿广场”XX号XX层XX10室房屋，房屋暂测面积为54.41平方米，总价为952,175元；被告于签约当日支付首付款552,175元，另外400,000元贷款支付；若被告未按约付款应自违约日起的第二天按逾期未付款项的日万分之三标准支付违约金直至款项付清日为止。被告方因当时资金紧张无法按约支付首付款，故提出先由原告开具首付款发票用于被告办理贷款，之后再支付首付款，鉴于原告法定代表人与被告丈夫系朋友关系，故原告同意先为被告开具首付款发票，被告用此发票办理了按揭贷款40万元支付给原告。为了能让买卖的房屋过户，贷款顺利发放，原告还为被告垫付了房屋税费及维修基金，具体为契税28,822.50元、一般印花税480元、交易手续费762元、房地产登记资料查阅费30元、房屋登记费550元、房屋维修基金2,132.87合计32,777.37元。嗣后房屋经实测比合同约定多了0.49米，被告补交了房款8,575元。但是被告始终没有支付首付款，并返还垫付的税费及维修基金，经多次催讨未果，现原告起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告拖欠的首付款552,175元；2、被告支付原告上述房款逾期付款的违约金，自2013年5月30日起至实际付清之日止，以552,175元为本金，按照日万分之三标准计算；3、被告支付原告垫付的契税28,822.50元、一般印花税480元、交易手续费762元、房地产登记资料查阅费30元、房屋登记费550元、房屋维修基金2,132.87元，合计32,777.37元。 被告刘亚敏答辩：首付没有实际支付，是用原告欠被告的借款抵扣的。具体情况是原告的法定代表人沈圆彬及其哥哥沈园林与被告及其丈夫之间存在借贷关系。双方于2013年结算，2008年至2010年之间发生的借款合计454,100元，结算后还写了一张单子。因为原告方无法归还借款，故提议将原告开发的房屋卖给被告，并用尚欠的借款抵作首付款。被告共向原告购买了包括本案房屋在内的八套房屋，根据当时暂估的面积合计为435平方米，总价7,6XX,500元，八套房屋暂估的契税为228,375元，维修基金16,965元，上述合计7,857,840元，当时八套房屋准备贷款3,310,000元，所以扣除贷款被告应向原告支付4,547,840元，因为借款金额为4,541,000元，所以和应付的首付款及税费、维修基金相抵，被告实际应支付给原告的款项为6,840元，被告于2013年5月31日支付了该笔款项。嗣后，原告开具了发票给被告用以确认首付款已经支付，同时被告将借款结算单归还给了原告。八套房屋按约被过户登记至被告名下，期间税费均由原告交纳，原告也将房屋交付给了被告。因为面积存在误差，故双方经过结算确定了八套房屋的补差面积，被告也支付了面积补差款合计69,300元，其中本案房屋面积补差款为8,575元，原告就八套房屋的补差款也开具了发票给被告。另外，关于税费及维修基金，一开始达成抵债意向时税费及维修基金都是按照暂测面积估算的，最终实测面积有一定增加，故原告要求被告按照实测面积补缴上述费用，被告又按照原告要求现金补交了16,794.94元(此数额系原告自己计算的，实际应补差的金额应该为16,747.60元)。至此，原、被告之间的房屋买卖合同已经履行完毕，被告并未欠付原告首付款，原告的主张不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2013年5月XX日，原告作为卖方与被告作为买方签订《上海市商品房预售合同》。合同第二条约定，被告向原告购买松江区松东路XXX弄“颐思殿广场”XX号XX层XX10室房屋(以下简称“涉案房屋”)；房屋暂测面积为54.41平方米。第三条，被告购买的涉案房屋每平方米建筑面积单价为17,500元，根据原告暂测的房屋建筑面积，总价款为952,175元。第五条，在涉案房屋交付时，房屋建筑面积以上上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，按照涉案房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。第七条，被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第十条，原告承诺在2013年XX月31日前办理房地产权初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条，原告定于2013年11月1日前将涉案房屋交付给被告。第十四条，在原告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，在签署了交接书之日起XX0天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领涉案房屋的房地产权证(小产证)。第二十八条，涉案房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由原、被告双方各自承担。该合同附件一付款方式和付款期限约定：被告于2013年5月8日与原告签约并付首付房款552,175元；剩余房款400,000元，被告同意以申请个人商业房贷款的方式，向原告指定的中国光大银行申请，支付上述房款。合同另对其他事项进行了约定。 2013年8月6日，原告向被告开具销售不动产统一发票(自开)办证联一份，发票载明涉案房屋金额552,175元。该发票备注栏注明面积54.41平方米，单价17,500元，不动产总金额552,175元，本不动产为分期付款，本次为第1次付款。同年XX月2日，原告又向被告开具销售不动产统一发票(自开)办证联一份，载明涉案房屋金额8,575元。该发票备注栏注明补面积0.49平方米，单价17,500元，不动产总金额8,575元，本不动产为分期付款，本次为第2次付款。 2013年10月31日，原告以被告名义向上海市上海市松江区住房保障和房屋管理局交纳维修基金2,132.87元。同日及次日，原告以被告名义就涉案房屋分别向上海市松江区税务局第十六税务所缴纳如下税费，具体为契税28,822.50元、一般印花税480元、房地产交易手续费762元、房地产登记资料查阅费30元、房屋登记费550元。 另查明：松江区房地产交易中心出具的房地产登记簿载明：涉案房屋地址为上海市松江区松东路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积54.90平方米，房地产核准日期为2013年11月11日。在上海市松江区交易中心还存档了原、被告就涉案房屋签订了房屋交接书，该交接书载明：2013年9月30日，原、被告就涉案房屋进行了交接，房屋实测面积为54.90平方米，总价款为960,750元，被告已付552,175元，原告已开具发票给被告。 被告除涉案房屋外，同时还向原告购买了另外七套房屋，房屋座落位置具体为上海市松江区松东路XXX弄XXX号XX01、XX02、XX07至XX09、XX11、XXXX室，该七套房屋除面积、价款及税费略有差异外，其余购买情况与涉案房屋一致。八套房屋面积补差款合计为69,300元。 另查明，被告分别于2013年5月31日、11月XX日、11月30日向原告拉卡支付6,840元、39,000元及30,300元。 还查明，本院于2014年5月27日立案受理被告丈夫高云军诉原告民间借贷纠纷一案，案号为(2014)松民二(商)初字第1543号。在该案中高云军主张原告于20XX年10月XX日向其借款500万元，并出具借条，借条对还款期限及利息等进行了约定，因为原告未按约还款，故起诉至本院要求原告归还借款本金及逾期利息。原告抗辩借款已经由案外人代为偿还。该案判决原告归还高云军借款500万元及逾期利息。 审理中，原、被告一致确认被告于2013年11月XX日、11月30日向原告支付的两笔钱款系八套房屋的面积补差款。原告称，被告于2013年5月31日拉卡支付的6,840元是被告为了形成抵债假象而支付的，该笔钱款可以在(2014)松民三(民)初字第2118号案件的所欠税费中予以抵扣。 被告为证明双方确实存在用借款抵首付款的事实，还向本院提供了涉案房屋销售经理林琳出具的材料，在该材料上载明了八套房屋的室号、面积、价款、贷款及首付金额，在材料尾部注明房款、契税、维修基金共计7,857,840元，已付4,541,000元，贷款3,310,000元，再付6,840元，单价17,500元/平方米。 2014年9月XX日，林琳至本院陈述称，其原系上海茸启投资管理有限公司销售经理，2011年左右进入公司工作至2014年4月离开，在其在职期间上海茸启投资管理有限公司受原告委托帮助销售涉案房屋所在的楼盘，本案被告系原告介绍过来购买房屋的，其任务就是帮忙办理一下签订合同的手续。被告提供的材料系其本人书写的，上面注明的林夕系其别名，出具该份材料的目的是帮忙计算一下贷款金额，上面“已付4,541,000元”意思是在已付4,541,000元基础上则需要贷款的金额，但并不表示被告已支付了4,541,000元，对于该笔钱款是否支付其并不清楚，因为房款是直接支付至原告账户，其并不经手。原告对于林琳的陈述予以认可，被告认为林琳陈述与事实不符。 以上事实，有《上海市商品房预售合同》、发票、收款凭证、非税收入一般缴款书、税收通用缴款书、签购单、房屋交接书、房地产登记簿、民事判决书、询问笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经查实，虽然原告向被告开具了首付款的发票，但涉案房屋的首付款、税费及维修基金被告并未实际支付，现被告主张系用原来双方之间的借款抵扣的，该举证责任在于被告，被告应提供证据对此事实予以证明。本案中，被告就此提供了案外人林琳出具材料，还提出发票和房屋已经交付的情况，但上述证据及意见均不能对双方存在债务抵扣首付款的事实予以证实，故本院认为被告并未对首付款、税费及维修基金已支付的事实予以证明，由此产生的不利后果由被告自行承担。综上，原告主张要求被告支付涉案房屋首付款、税费及维修基金的请求，本院予以支持。至于2013年5月31日已付出的6,840元，原告要求在(2014)松民三(民)初字第2118号案件在欠付的税费、维修基金予以扣除，并无不当，本院予以准许。同时，被告还应按照合同约定的标准支付逾期支付首付款的违约金，但原告主张的起始时间不当，审理中原告陈述，因被告方当时资金紧张无法按约支付首付款，故提出先由原告开具首付款发票用于被告办理贷款，之后再支付首付款，原告因此在被告未支付首付款的情况下先行开具了发票给被告，可见原告对于被告延期支付首付款是予以同意的，双方就首付款支付时间变更达成了一致的意思表示，但双方并未明确约定变更后的时间，原告也未提供证据证明诉前对此进行过催讨，故本院认定违约金的起算应从原告向本院主张之日起，即2014年7月1日起算，至实际支付之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告刘亚敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海颐思殿大酒店有限公司房款552,175元； 二、被告刘亚敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海颐思殿大酒店有限公司上述房款的逾期付款违约金(以552,175元为本金，自2014年7月1日起至上述房款实际支付之日止，按照日万分之三标准计算)； 三、被告刘亚敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海颐思殿大酒店有限公司契税28,822.50元、一般印花税480元、交易手续费762元、房地产登记资料查阅费30元、房屋登记费550元、房屋维修基金2,132.87元，合计32,777.37元。 若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,650元，财产保全费3,324元，合计诉讼费XX,974元，由被告刘亚敏负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 张 孜 代理审判员 张 莉 人民陪审员 陆瑞兴 二〇一四年十一月二十四日 书 记 员 黄 燕 |
