(2014)松民三(民)初字第921号 原告上海同润投资(集团)有限公司。 法定代表人范荣。 委托代理人吴辰,上海小城律师事务所律师。 委托代理人毛莹,上海小城律师事务所律师。 被告上海丽桥实业有限公司。 法定代表人吴丽兵。 委托代理人张文武。 委托代理人胡国强,上海市恒信律师事务所律师。 原告上海同润投资(集团)有限公司(以下简称:同润公司)诉被告上海丽桥实业有限公司(以下简称:丽桥公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年3月26日立案受理后,依法适用简易程序审理。审理中,原、被告均提起了相关司法鉴定的申请,本院委托了上海市房屋建筑设计院有限公司进行司法鉴定,之后被告撤回了其所提的司法鉴定申请。本案于2014年4月24日、11月17日两次公开开庭进行审理。原告委托代理人毛莹,被告委托代理人胡国强两次到庭参加诉讼。被告原委托代理人吴丽明到庭参加第一次庭审,被告委托代理人张文武到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告同润公司诉称:2012年3月30日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份,约定由被告租赁原告位于本市松江区场南路XXX弄XXX号房屋一幢。合同第六条约定:“……乙方(即被告)另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意……”后被告在未经原告审核同意施工方案的情况下擅自进行装修,现被告已经装修完毕,但经原告聘请具有甲级资质的设计院对该房屋的结构安全性进行结构复核后,发现被告如下的装修存在问题:1、原设计为三层购物中心,现底层作为商铺,原二、三层改建为公寓式酒店,原大空间场所分隔为布置较密的公寓房间。2、原平屋面现改造为四层公寓式酒店,该房屋原层高为三层,被告在楼顶违章搭建了一层房屋,另再增建一层轻钢结构斜屋面。3、凿除部分楼板作为采光井。4、原二层挑空部分采用钢结构封堵,其上布置为公寓式房间。5、原阳台现封闭变为公寓式酒店。上述装修将导致本案所涉房屋的部分楼板、梁、基础实际负荷增加较多,超出原设计能力;梁、柱抗震承载力严重不足,极易出现安全事故,原告多次催告被告整改,但被告始终置之不理。原告起诉要求被告将承租的松江区场南路XXX弄XXX号房屋拆除违法建筑并消除危险状态(消除因被告违规装修导致的房屋的部分楼板、梁、柱、基础超越设计能力的危险状态)。审理中,原告诉请明确变更为要求被告按照司法鉴定意见书中修复方案第5.1款、5.2款(5.2款中第3项除外,不在本案中作为诉请提出,但并不免除被告该项义务)对松江区场南路XXX弄XXX号房屋进行修复。原告表示撤回要求被告将房顶上被告搭建的建筑予以拆除的请求。 被告丽桥公司辩称:同意按照司法鉴定意见书中的修复方案进行修复。 经审理查明:本市松江区新桥镇场南路XXX弄XXX号房屋(以下简称:418号房屋)登记的产权人为原告同润公司。 2012年3月30日,原告同润公司作为甲方、被告丽桥公司作为乙方签订《房屋租赁合同》约定,原告将418号房屋出租给被告作为公寓酒店,房屋建筑面积4,318.63平方米;原告交付房屋时间为2012年4月1日,租赁期限自2012年4月1日至2027年9月30日止,其中2012年4月1日至2012年9月30日为免租期;原告交付的为毛坯房,交付标准为现状,被告自行进行装修和维修。合同第六条房屋使用要求和维修责任约定:“6-1租赁期间,乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时,应自行及时修复并确保房屋的完好性。6-2租赁期间,乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的,乙方应负责维修。6-3除本合同附件(三)外,乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意,按规定须向有关部门审批的,则还应由乙方报请有关部门批准后,方可进行。6-4乙方应将自行装修的图纸给予甲方查看,并承诺自行装修的房屋安全牢固,符合乙方开办公寓酒店的各类要求,一切安全问题自负。”第八条转租、转让和交换约定:“……8-2经甲乙双方约定,乙方可以将一层约800平方米,用于社区商业配套使用的功能(如开设便利店、水站、干洗店、家电维修等)转租;但乙方承诺此部分面积转租时的用途及具体位置,将以书面形式告知甲方,并经甲方认可后,再可出租给该用户使用。……”合同对其他事宜进行了约定。合同签订后,原告同润公司向被告丽桥公司交付了房屋。另外,原告还曾向被告提供了一份房屋图纸。被告将底层的房屋对外进行了转租。 被告在租赁上述房屋过程中,对房屋进行了装修、改建、搭建等。 审理中,根据原告的申请,本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋是否存在危险状态,如果存在,则确定修复方案进行司法鉴定。后该公司出具司法鉴定意见书,其中分析说明载明:“(1)经调查,屋面原设计为上人使用,结构柱顶有预埋件。现装修时屋面改为平改坡,用钢柱直接锚固在原结构柱顶埋件上,坡屋面采用钢梁和木板、防水层,目前屋面构件情况基本完好。(2)装修时将二、三层楼面板改为采光井,对部分楼面板凿除至大梁处(保留楼面钢筋),原有框架结构体系保持不变。凿除采光井面积与楼面面积比为3.1%,侧移刚度相对原结构降低最大为2.1%(四层),扭转刚度相对原结构降低最大为0.4%(四层),结构整体刚度降低较小,基本不影响房屋结构安全使用。(3)楼面分隔作为公寓、走廊等使用,主要分隔为轻质隔间,走廊通道部位采用轻质砌块,楼面荷载未超出原设计楼面商业用途。(4)现场发现结构二层轴6~13×D~L钢梁连接做法不规范,经验算周边连接部位的结构梁配筋不满足要求,该封闭区域钢梁不满足计算要求。(5)由于房屋原设计为商场,不能满足公寓式酒店人员安全疏散、消防、环保等建筑安全使用要求,存在一定安全隐患。”;修复方案载明:“5.1结构加固方案根据检测结果结合目前现状,按相关规范规程对轴6~13×D~L挑空封闭区域提出如下结构加固方案:(1)对该区域钢梁采用底部扩大截面进行加固处理。主梁扩大截面可采用H350×175×8×10mm,次梁采用H200×100×6×8mm;主次钢梁连接部位采用规范做法;对钢梁进行有效防火、防锈等防护处理。(2)该区域周边结构梁可采用粘贴钢板、U型箍等方法加强抗剪承载力,具体要求如下:结构梁底部采用钢板加强抗弯承载力;结构梁在钢梁连接部位采用U型钢板箍加强抗剪承载力;钢梁与结构梁连接部位采用钢板加强处理。(3)整个施工周期约为1-1.5个月。(4)具体加固修复工程应委托有资质和经验的设计、施工单位。5.2其他维修方案 根据现场调查结果,房屋目前存在的其他损坏的维修建议如下:(1)、采光井部位钢筋除锈后涂刷阻锈剂或其他有效措施进行防锈处理;(2)、对钢结构构件采用有效的防火、防锈等防护处理;(3)、建议加强房屋日常维护和定期保养。”;鉴定意见载明:“(1)场南路1弄418号房屋装修部分中轴6~13×D~L挑空封闭区域构件存在一定安全隐患和影响正常使用。(2)该房屋原设计为商场,现改为公寓式酒店出租,不能满足公寓式酒店建筑安全使用要求。(3)建议委托有资质的设计和施工单位进行针对性设计和施工。” 上述事实,由房屋租赁合同、上海市房地产权证、司法鉴定意见书、照片及当事人陈述等证据予以证实,本院予以确认。 本院认为:原、被告之间《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。双方均应恪守履行各自合同义务。现被告对于原告主张的要求按照司法鉴定意见书中相关修复方案进行修复的请求并无异议,同时该修复方案亦为有资质的司法鉴定机构出具的,故本院对原告的诉讼请求予以支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条的规定,判决如下: 被告上海丽桥实业有限公司于本判决生效之日起六十日内按照上海市房屋建筑设计院有限公司《司法鉴定意见书》所列修复方案第5.1款、5.2款(5.2款中第3项除外)对上海市松江区场南路XXX弄XXX号房屋进行修复。 案件受理费80元,减半收取40元,司法鉴定费62,000元,合计62,040元,由被告上海丽桥实业有限公司负担(已付2,000元,余款60,040元于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 张 利 二〇一四年十一月二十四日 书 记 员 万小兰 |