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（2014）松民三(民)初字第2649号 原告上海市房地产实业有限公司。 法定代表人柴之元。 委托代理人熊家騋，上海市外滩律师事务所律师。 委托代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。 被告上海奥林匹克物业管理有限公司。 法定代表人步长海。 委托代理人倪训龙。 被告上海市松江区蓝色剑桥业主委员会。 负责人黄志恒。 被告上海市松江区人民政府方松街道办事处。 法定代表人张迎春。 委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。 原告上海房地产实业有限公司(以下简称“上房实业公司”)诉被告上海奥林匹克物业管理有限公司(以下简称“奥林匹克物业公司”)、上海市松江区蓝色剑桥业主委员会(以下简称“蓝色剑桥业委会”)和上海市松江区人民政府方松街道办事处(以下简称“方松街道办事处”)排除妨害纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本院分别于2014年9月16日、11月3日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人柴之元及其委托代理人熊家騋、熊颖达，被告奥林匹克物业公司的委托代理人倪训龙，被告蓝色剑桥业委会的负责人黄志恒，被告方松街道办事处的委托代理人诸巨明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上房实业公司诉称：上海元庭置业有限公司(以下简称“元庭公司”)系本市松江区新松江路XXXX弄蓝色剑桥小区的开发商，鉴于历史原因，该小区建设之时，并未单独规划、配建物业管理用房等公建用房，而是与相邻的久阳小区合配(久阳小区与蓝色剑桥小区系属同一居委会)。本市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)建筑面积696.26平方米，用途为店铺，权利人为元庭公司。 2009年9月15日，元庭公司作出股东会决议，“同意公司依照相关法律规定办理歇业手续。公司歇业后，原公司需处理的事务由上海市房地产实业有限公司负责”。2009年9月22日，元庭公司注销登记。 原告在处理元庭公司歇业后续事宜时发现，系争房屋由作为蓝色剑桥小区物业管理企业的被告奥林匹克物业公司占有、使用，后经原告交涉，该物业公司自称系争房屋实际上由其与被告蓝色剑桥业委会、方松街道办事处等三方共同使用。其后，原告通过诉讼得知，2005年3月20日，元庭公司发布的《前期物业管理招标书》中载明物业管理企业办公用房建筑面积120平方米左右、业主委员会办公用房30平方米左右；2006年8月24日，元庭公司与街道办事处签订《公建配套用房交接书》，确定由开发建设单位提供给街道社区管理、服务配套用房300平方米；2008年元庭公司与奥林匹克物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由元庭公司向该物业公司提供120平方米建筑面积管理用房(产权仍属元庭公司)。诉讼中，三被告均承认系争房屋只有其三方在使用，同时指认了各自占用的区域。据此，三被告各自占用的面积均超过了规定或者约定的120平方米、30平方米、300平方米，且三被告实际使用的区域为系争房屋的全部建筑面积696.26平方米，远超标准。 鉴于元庭公司建设小区时，规划局要求与久阳小区合配，故未配置公建用房，基于公共利益在系争房屋内配置相关区域、面积的，使用方的占用面积应当以约定或法定为限，现三被告所占面积均超过规定，超过部分仍应归权利人享有、使用。因协调无果，故诉至法院，要求判令：1、被告奥林匹克物业公司从其占用的系争房屋中超过建筑面积120平方米的部分中迁出并返还给原告上房实业公司；2、被告蓝色剑桥业委会从其占用的系争房屋中超过建筑面积30平方米的部分中迁出并返还给原告上房实业公司；3、被告方松街道办事处从其占用的系争房屋中超过建筑面积300平方米的部分中迁出并返还给原告上房实业公司。 被告奥林匹克物业公司辩称：其一，《前期物业管理招标书》、《前期物业管理服务合同》写明的物业管理用房面积为120平方米，但按照相关规定，物业用房的面积应当不低于小区建筑面积的2‰，系争房屋所在小区的房屋总建筑面积为66,804.58平方米，算下来应当配置物业用房130多平方米，而前述120平方米已在该标准之下；其二，开发商交付物业用房时曾在相关图纸上标注了物业公司的使用区域，现物业公司实际使用的区域也并未超出图纸标注的范围。 被告蓝色剑桥业委会辩称：首先，根据相关文件，物业用房面积不低于整个小区房屋总建筑面积的2‰，业委会用房按照不低于建筑面积30平方米提供，只能大不能小；其次，房屋登记最小以“室”为单位，系争房屋无法进行更小登记单元的分割，无论是被告实际使用的独用部分还是楼梯口、走廊、卫生间、过道等公用部位，均不宜再做拆分。 被告方松街道办事处辩称：第一，原告主体不适格，原告提交的股东大会决议，从形式上看未经过登记备案，对外不产生约束力；从内容上看，原告所能处理的只是元庭公司歇业后的一般事务，并不涉及本案纠纷在内的重大事务，前案判决书也对原告就系争房屋主张权利进行了驳斥。第二，从时间上看，2006年8月，原告和被告方松街道办事处签署了公建配套交接书并办理了交接，2013年前从未提出过涉案主张，却在时隔八年后再起诉，显然已过时效。第三，从实际使用面积上看，上述2006年8月的公建配套交接书后有附图，附图中红线标注区域就是为了解释说明交接书中提列的300平方米区域，原告实际交接的也是这个区域，所以不能仅以300平方米这个数字来确定被告的使用面积，应以附图所注范围为准。第四，系争房屋的登记坐落为上海市松江区文涵路XXX号XXX室，“号”和“室”已经是最小单位，不能再做权属和功能上的分割了。 经审理查明：一、本案系争房屋概况 本市松江区新松江路XXXX弄蓝色剑桥小区由元庭公司开发，新松江路XXX弄XXX号XXX室系争房屋竣工时间为2006年，房屋用途为店铺，建筑面积为696.26平方米，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，至今仍登记在元庭公司名下。 二、原告与三被告因系争房屋引发的关联事实 1、原告与被告奥林匹克物业公司之间就系争房屋的关联事实 本案原告系元庭公司股东之一，2009年9月15日，元庭公司作出股东会决议，“同意公司依照相关法律规定办理歇业手续。公司歇业后，原公司需处理的事务由上海市房地产实业有限公司负责”。2009年9月22日，元庭公司注销登记。 2005年3月20日，元庭公司曾对外发出《前期物业管理招标书》，欲采用邀请招标的方式选聘蓝色剑桥·元庭小区的物业管理企业，并愿意提供小区会所内建筑面积为120平方米左右的空间作为物业管理企业办公用房、建筑面积为30平方米左右的空间作为业委会办公用房。 2011年4月30日，被告奥林匹克物业公司(乙方)与上海市松江区蓝色剑桥业主大会(甲方)签订《蓝色剑桥·元庭》一份，约定由被告奥林匹克物业公司对蓝色剑桥·元庭小区总建筑面积65,842.42平方米的联体别墅及商铺提供物业服务。甲方向乙方提供位于文涵路828弄201室房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间提供乙方无偿使用，但不得改变其用途。合同另对其他事宜进行了约定。 2、原告与被告蓝色剑桥业委会之间就系争房屋的关联事实 该业委会即系争房屋所在蓝色剑桥小区的业委会，备案日期为2011年2月。该业委会成立后，占有使用了系争房屋的部分区域。 审理中，经原告确认，其使用的区域为系争房屋内位于西侧的一间房屋。另，被告蓝色剑桥业委会称：该房屋并非原定归其所用的房屋，而是从被告方松街道办事处可用区域中借用而来，被告方松街道办事处对此表示认可。 3、原告与被告方松街道办事处之间就系争房屋的关联事实 系争房屋位于被告方松街道办事处辖区内。2006年8月24日，元庭公司(交付方)与上海市松江区方松街道办事处城市建设管理科(接收方)签署《公建配套用房交接书》，载明：“兹有上海元庭置业有限公司开发建设的蓝色剑桥·元庭小区将于近日竣工交付使用。本小区建筑总面积66,804.58平方米，总单元户数为住宅264户、商业60户。根据上海市《城市居住区公共服务设施设置标准》沪建(2002)第638号文件规定，本小区开发建设单位应提供给方松街道社区管理、服务配套用房300平方米(详见附图)。经双方协商确定：上述配套用房于2006年11月30日办理交接、交付钥匙。” 三、当事人之间就系争房屋曾发生过的诉讼情况 2014年1月6日，原告以奥林匹克物业公司为单一被告向本院提起诉讼，即(2014)松民三(民)初字第156号案件，该案中，原告诉称：其在处理元庭公司歇业后续事宜时发现，作为蓝色剑桥小区物业管理企业的被告，长期无故侵占系争房屋作为其办公之用。故请求判令被告奥林匹克物业公司腾退、迁出并返还系争房屋。该案经本院一审，判决驳回原告诉请，原告不服，提起上诉，二审法院经审理后认为：首先，元庭公司作为系争房屋所在的蓝色剑桥·元庭小区的开发商，在开发建造该小区时，未按规定配备相应的物业管理用房，该行为违反了国家的相关规定。而奥林匹克物业公司作为上述小区的物业管理方，经元庭公司的招标邀请以及与该小区的业主大会签署物业服务合同，自系争房屋所在小区交付使用后即接收系争房屋并对该小区行使物业管理职责至今。考虑到奥林匹克物业公司的物业管理工作事关全体小区业主的相关权益，涉及公共利益，故在上述小区的物业管理用房未确定和提供之前，原审对于上房实业公司要求奥林匹克物业公司从系争房屋中迁出并返还房屋的请求不予支持，当属无误。其次，上房实业公司二审中变更其原审诉请为要求判令奥林匹克物业公司从系争房屋中超过建筑面积120平方米的部分中迁出并返还给上房实业公司，对此二审法院认为，鉴于上房实业公司的二审诉请内容实际上不同于原审的诉请，故不属二审审理范围，二审法院难予处理。故判决驳回上诉，维持原判。二审判决后，原告以前列事实及理由向本院提出本案诉讼。 另，在156号案件中，原告与被告奥林匹克物业公司陈述的其他事项为：(1)奥林匹克物业公司称，2006年和2008年，元庭公司(甲方)与其各签订《前期物业管理服务合同》一份，约定甲方将蓝色剑桥·元庭委托给乙方进行物业管理，物业坐落位置本市松江区新松江路XXX号，建筑面积为68231.8平方米；甲方提供120平方米管理用房给乙方无偿使用等。原告对合同真实性无异议，但认为被告奥林匹克物业公司实际使用面积超出了合同约定。(2)奥林匹克物业公司提供《工作确认单》一份，证明元庭公司于2006年8月就开始向被告奥林匹克物业公司交付系争房屋了，原告称其真实性无法判断，且与该案无关。另奥林匹克物业公司还提供物业管理用房交接书及所附图纸三张，证明在业主大会成立后，被告奥林匹克物业公司就将系争房屋移交给了业主大会，原告认为此系无权处分。(3)原告认可被告奥林匹克物业公司是上述小区的前期物业管理方，并提供物业服务至今。但原告称元庭公司在建设蓝色剑桥·元庭小区时没有设计物业用房，各个文件上也没有标注过物业用房的配置和规划设计。元庭公司曾找被告奥林匹克物业公司帮忙装修，但被告奥林匹克物业公司装修之后就赖着不走了，原告早就发现被告奥林匹克物业公司无权占有系争房屋，多次交涉未果后涉诉。 四、诉讼中，原告及三被告对本案事实的其他陈述 审理中，原告、被告奥林匹克物业公司和被告方松街道办事处均提交有图纸，虽然几份图纸在书写字体方面有出入，但非手写部分内容均一致，且原告对该几份图纸上元庭公司的盖章均表示认可。图纸上清晰列明了物业前台、物业综合办公室、物业材料仓库、物业仓储室、物业财务部、物业经理室、居民委员会接待区、居民委员会仓储室、业主委员会办公室、男更衣室、女更衣室、健身专区、桌球专区、棋牌室、阅览室等设计区域。审理中，双方当事人确认：系争房屋的物理分割状况与图纸一致。 审理中，关于图纸的来源，原告称，该图纸应为装修设计图纸，其曾委托被告奥林匹克物业公司对系争房屋进行过装修，该图纸到底是物业公司所制还是装修公司所制，原告表示不清楚，但坚称该图纸并非自己出具。被告奥林匹克物业公司称，该图纸系元庭公司负责人在系争房屋装修完毕后提供给物业公司的。而被告方松街道办事处称，其所提交的图纸即为《公建配套用房交接书》上提到的“附图”，来源于元庭公司。 审理中，关于三被告目前实际使用的区域，经原告分别确认后情况如下：被告奥林匹克物业公司使用区域为物业前台、东北角的会议室、男更衣室、女更衣室、物业综合办公区、前台接待处的档案室、物业财务室、物业经理室，具体面积未测量；被告蓝色剑桥业委会使用区域为系争房屋内西侧一间；被告方松街道办事处使用区域为系争房屋内除了上述物业公司使用区域及系争房屋内部西侧的两个卫生间以外的区域。另，原告确认：被告方松街道办事处使用区域里的棋牌室、阅览室是面向蓝色剑桥小区的老年人开放的，并不对外。 审理中，关于本案诉请能否确定的问题，原告称：虽然其要求三被告返还的具体部位无法具体表述，但可以通过一定的方式予以确定：即委托专业评估机构，对三被告目前实际使用的区域进行测量，确定三被告实际使用的建筑面积数值，再比照120平方米、30平方米、300平方米的数值，如有结余，则是三被告应返还的总面积，至于具体返还哪个部位，同意由三被告优先选择，若三被告拒绝选择，则由法院作出判定。 以上事实，有前期物业服务合同、物业服务合同、《蓝色剑桥·元庭》前期物业管理招标书、档案机读材料、上海市房地产登记薄、股东会决议、准予注销登记通知书、公建配套用房交接书、民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点在于：一、原告应否配备物业管理用房及街道办事处公建配套用房；二、若应配备，则三被告实际使用的区域是否存在“多占”而应返还原告的情形。 关于争议焦点一，本院认为，一则，物业管理用房(含物业公司用房及业委会用房)是对物业小区进行管理的必要设施，房地产开发企业必须提供物业管理用房。根据本市相关规定，2003年9月1日以后竣工的物业小区，物业管理办公用房按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。鉴于此，本案所涉蓝色剑桥·元庭小区亦应配备相应的物业管理用房。二则，《公建配套用房交接书》系元庭公司与被告方松街道办事处所签，在无相反证据证明该交接书效力存在问题的情况下，该交接书应当对相关当事人产生拘束力。现原告对《公建配套用房交接书》上元庭公司所做意思表示亦予以认可，理应按照《公建配套用房交接书》的内容为被告方松街道办事处提供公建配套用房。 关于争议焦点二，其一，鉴于上述分析，三被告均有使用系争房屋部分区域的正当理由。其二，事实上，系争房屋的实际使用人也系三被告，从各自最初占用至今已历多年，无论是从占用历史及使用现状方面考虑，还是从稳定、成本等方面综合考量，该状况值得维系。其三，从相关规定的制定目的及条文涵义来看，物业管理用房的配备标准只是一个最低限制，并不排除建设单位或其他提供义务人为住宅小区配置超出规定标准的物业管理用房。其四、系争房屋的装修是开发商元庭公司负责的，根据审理中当事人各方对涉案图纸的表述，该图纸应为元庭公司进行装修的设计图纸。元庭公司在未对系争房屋各区域进行精细测量的基础上，就与三被告之间办理交接或签署《公建配套用房交接书》，且《公建配套用房交接书》就交付标的载明“详见附图”，则该图纸理应作为系争房屋交付使用的重要参考。现相关装修图纸对系争房屋的区域布局做了清晰列明，三被告的使用现状也与图纸基本相符(被告蓝色剑桥业委会的实际使用区域与图纸标注位置不符)，难以看出三被告存在多占的情形。其五，物权的变动须依法登记，从法律分割层面讲，上海市房地产登记薄上载明的房屋坐落为“松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室”，已属最小登记单元，无法进一步做出更小意义上的物权分割。从物理分割角度看，在没有充分证据证明三被告确实存在多占的情况下，物理分割缺乏依据。退一步讲，即便需要进行物理分割，势必会对房屋的使用现状及使用价值造成冲击，原告所提的分割方法在三被告不愿意作出优先选择的情况下也缺乏可操作性。其六，从实际使用情况来看，原告亦无证据证明三被告存在将各自使用的系争房屋区域对外出租、转让等不当使用的情形，故原告诉请要求三被告返还多占面积缺乏依据，本院难以支持。 综上，依照《物业管理条例》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告上海市房地产实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费240元，减半收取120元，由原告上海市房地产实业有限公司负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 方美玲 二〇一四年十二月五日 书 记 员 邵玲玲 |
