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（2014）松民三(民)初字第2613号 原告周楚奇。 原告吴玉兰。 原告周燕妮。 上列三原告共同委托代理人周斌，上海市志致远律师事务所律师。 被告上海松江礼品城有限公司。 法定代表人陈绍圣。 原告周楚奇、吴玉兰、周燕妮与被告上海松江礼品城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本院分别于2014年9月15日、11月17日公开开庭进行了审理。原告周楚奇及三原告的共同委托代理人周斌，被告上海松江礼品城有限公司的法定代表人陈绍圣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2003年签订了联建商铺的协议，原告选定上海国际礼品城原D区XX幢XX号1-4层(现门牌号为39号1XX室、2XX室、3XX室和第四层，以下简称“原XX号房屋”)商铺，并按协议要求于2005年12月底付清了联建购房款。商铺建成后，应被告要求，根据办理分户独立产证的需要，双方于2007年12月25日签订了《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》，并于同日签订了《礼品城商铺代(包)租赁合同》。该租赁合同约定：租赁期限自2008年1月1日起至2013年12月30日止；租金分别为2008年15,000元、2009年20,000元、2010年30,000元、2011年40,000元、2012年45,000元、2013年50,000元；各年度租金按两次支付，即分别于每年的3月30日和9月30日各支付50%，延误支付超过十天，被告应向原告支付应付未付租金的日千分之一的滞纳金。然被告经常拖欠租金，经原告多次催讨，其才勉强支付部分租金，至今已欠原告租金共计89,223元，故诉至法院，要求判令：1、被告立即支付原告截至2013年12月XX日止的租金共计89,223元；2、被告按照日千分之一的标准支付原告上述租金的滞纳金(其中的39,223元，自2013年1月1日起算；另外的50,000元，自2014年1月1日起算，均计算至实际清偿日止)。审理中，原告将上述诉请变更为：1、被告立即支付原告截至2013年12月XX日止的租金共计91,645.50元；2、被告按照日千分之一的标准支付原告上述租金的滞纳金(其中的41,645.50元，自2013年1月1日起算；另外的50,000元中，25,000元自2013年4月1日起算、25,000元自2014年10月1日起算，均计算至实际清偿日止)。嗣后又将诉请1的租金截至时间调整为2013年12月30日，金额和计算方式不变。 被告辩称：1、关于装修费，根据双方租赁合同的约定，装修义务应当由原告承担。2、双方于2012年11月24日已就系争房屋及另外一套相邻的房屋的租金进行了结算，并签署了结算单，该结算结果不能被随意推翻。3、本案系争房屋2013年的租金为50,000元(非边套)；4、原告主张的滞纳金显然过高，应予调整。 经审理查明：2007年12月25日，原、被告签订了《礼品城商铺代(包)租赁合同》，约定由被告向原告租赁本案系争的原XX号房屋，租赁期限为2008年1月1日起至2013年12月30日止。合同第三条约定，该房屋2008年租金为15,000元,2009年租金为20,000元，2010年租金为30,000元，2011年租金为40,000元，2012年租金为45,000元，2013年为50,000元；各年度租金按两次支付，即逢当年的3月30日和9月30日各支付50%的租金，被告延误支付租金超过十天的，还应向原告支付应付未付租金日千分之一的滞纳金。合同另对其他租赁事宜进行了约定。 2012年11月24日，针对系争房屋以及相邻的位于上海国际礼品城原D区XX幢32号1-4层(现门牌号为39号132室、232室、332室和第四层，以下简称“原32号房屋”)，原、被告就两套房屋应付的租金、新增设施费用及办证费用进行了结算，在对截至2012年12月XX日的租金和新增设施费用、办证费用进行抵扣后，被告尚欠的两套房屋租金为12,006元。原告在该清单上签字确认。另，该结算单上显示，截至2012年11月24日，被告就两套房屋共支付租金153,600元。同日，被告向原告开具收据，载明上述两套房屋结欠的租金12,006元于2013年1月XX日前付清。 审理中，原、被告双方确认：系争房屋非边套，相邻的原32号房屋为边套，边套房屋的年租金比非边套房屋多1,600元。 2013年12月4日，原告以邮政快递方式向被告住所地寄发律师函，催讨租金等相关费用，经查询，该邮件于次日被签收。现因原告催讨无果，遂涉诉。 庭审中，原告明确其诉请中租金及滞纳金的计算方式和理由为，关于租金：(1)被告前述两套房屋已付租金153,600元，考虑到本案系争房屋为非边套、相应租金较低，故原告自行将上述总款中的75,000元划归为本案系争房屋的已付租金，余额78,600元划归原32号房屋的已付租金；(2)系争房屋自2008年1月1日至2012年12月30日期间的应付租金为200,000元，减去上述已付款75,000元，减去消防喷淋工程费8,632元、监控工程费1,573元、工程管理费1,020.50元、办证总费用22,129元，即得出91,645.50元。同时，原告解释称：因被告并未对系争房屋进行装修及电梯安装，故原结算单上抵扣的电梯设备及安装工程费、双方另外确认的装修费21,000元，均应退还原告。且，因电梯未安装，故相应的工程管理费也应扣减，原告只同意支付消防喷淋、监控工程的管理费，折算后为1,020.50元。关于滞纳金，因2013年全年的租金为5万元，按照上述方式结算，2013年前的租金应为41,645.50元，该41,645.50元的滞纳金从2013年1月1日起算，另50,000元的滞纳金自2014年1月1日起算，均按日千分之一的标准，计算至清偿日止。 以上事实，由礼品城商铺代(包)租赁合同、结算清单、律师函及邮寄凭证、收据、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告主张的租金数额符合合同约定，支付条件也已经具备，被告应当支付租金给原告。另外，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告主张的滞纳金，在性质上属违约金，于法有据，可获支持。 但本案中，原告所提租金及滞纳金的结算方法存在以下问题：首先，双方曾于2012年11月24日就两套房屋应付的租金、新增设施费用及办证费用进行了结算，得出截至2012年12月XX日，两套房屋结欠的租金共计12,006元。该结算经原告签字确认，理应具有拘束力。现原告按照“倒推”的方式主张欠付租金，不但与结算单有出入，且有重复结算之嫌。且消防、监控、电梯等设施费用在租金中抵扣后，性质已发生转化，与本案属不同的法律关系，如有争议双方可另行解决。另外，双方还确认，就本案系争房屋所涉装修费21,000元已协议从租金中扣除，故该21,000元也已转化为装修费用，与本案亦属不同的法律关系，如有争议双方也可另行解决，综上，原告所提欠付租金91,645.50元的主张及其计算方式缺乏依据，有失允当，相应的，原告所提滞纳金的主张及算法亦为不当，本院均不予采纳。 本院认为，2012年11月24日的结算单对双方均有约束力，根据该结算单，包括系争房屋在内的两套房屋尚欠租金为12,006元，考虑到双方均称难以将该12,006元分别划归到本案系争房屋及原32号房屋上，再结合原32号房屋也有类似的案件与本案合并审理中，为减少当事人诉累及有效解决涉案纠纷，本院将该12,006元及相应的滞纳金统一在原32号房屋的纠纷即(2014)松民三(民)初字第2612号案件中予以处理，故本案对该部分租金及滞纳金不再处理。 综上，本院认为，本案中被告应向原告支付的租金为2013年1月1日至2013年12月30日的50,000元，滞纳金部分亦依此作出相应调整。 关于违约金的标准，合同约定的每日千分之一的标准过高，本院按未付金额的日万分之三标准予以酌情调整。关于起算日期，按照租赁合同的约定，“各年度租金按两次支付，即逢当年的3月30日和9月30日各支付50%的租金，被告延误支付租金超过十天的，还应向原告支付应付未付租金日千分之一的滞纳金。”故原告主张25,000元自2013年4月1日起算、25,000元自2013年10月1日起算，与合同约定不符，本院依照合同约定做相应调整。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周楚奇、吴玉兰、周燕妮2013年1月1日至2013年12月30日期间的租金共计50,000元； 二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内按照日万分之三的标准支付原告周楚奇、吴玉兰、周燕妮上述租金的逾期付款违约金(25,000元自2013年4月10日起、25,000元自2013年10月11日起均算至实际清偿之日)。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,091元、减半收取1,045.50元，由原告周楚奇、吴玉兰、周燕妮负担520.50元(已付)，由被告上海松江礼品城有限公司负担525元(于判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 方美玲 二〇一四年十一月二十六日 书 记 员 邵玲玲 |
