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（2014）松民三(民)初字第3353号 原告田玉霞。 委托代理人邱太发。 被告上海威氏信息技术有限公司。 法定代表人张威华。 委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。 原告田玉霞与被告上海威氏信息技术有限公司(以下简称“威氏公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法适用简易程序于同年10月29日公开开庭审理。原告的委托代理人邱太发和被告的委托代理人周芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田玉霞诉称：被告在未经国家相关部门允许的情况下违规改变其下厂房为住宅，销售给原告。在2014年7月4日经多家权威媒体曝光其违规行为后，原告要求退房，被告同意无条件退还购房款。现被告未能支付退款，据此原告诉至法院，请求判令：被告返还原告购房款332,996元及其他相关经济损失30,000元(从2014年7月7日计算至庭审之日止，以332,996元为本金，按同期贷款利率6倍计算)。 被告威氏公司辩称：被告同意返还原告购房款本金，但鉴于双方为协商一致解除合同，其他损失双方并无约定，被告不同意支付原告主张的损失。 经审理查明：松江区永丰街道长谷路XXX号XXX幢房屋为被告所有，该房屋所在地用途为工业用地，土地使用期限从1997年9月18日至2045年3月8日。 2013年11月6日，被告开具载明案外人邱太发缴纳10,000元的收据。 2013年12月5日，被告作为甲方(出租方)、原告作为乙方(承租方)签订《智慧领地合同》。合同前言载明：鉴于甲方为松江区《智慧领地》项目的产权人，并已取得该项目所在地块的土地使用权。土地性质：工业用地。现甲乙双方根据相关法律法规的规定，并在乙方充分了解、清楚甲方项目现状的基础上经友好协商，就租赁位于上海市松江区《智慧领地》房屋之相关事宜达成一致意见，自愿签订本合同以兹双方共同遵守。合同第一条“租赁标的及用途”约定，租赁房屋坐落于上海市松江区长谷路118弄。乙方承租的房屋为长谷路XXX弄XXX号XXX-XXX室，该房屋建筑面积65.82平方米。合同第三条“租赁年限”约定，房屋租赁期限共20年，自2014年12月31日至2034年12月31日止。租赁期满后，自动顺延至土地使用期到期为止，该房屋无需另行支付租金。甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方使用。乙方应根据甲方要求，至物业公司办理相关入户手续。合同第四条“租金及其支付方式”约定，乙方应支付甲方总房租款332,996元。2013年12月5日付332,996元。合同第七条“违约责任”第2款约定，甲方如未按本合同约定的期限交付房屋，则自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方应按日向乙方支付已付租金的万分之一的违约金。若甲方逾期交房超过180日内，乙方有权单方解除本合同。乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起七天内向乙方退还剩余租期的租金，并按照租金总额10%的标准向乙方支付违约金。若违约金不足以弥补乙方损失的，则甲方应赔偿乙方因此所遭受的一切损失。第3款约定，在土地使用期限内，甲方不得单方面解除本合同，不得将该房屋另行租赁。第八条“租赁物的使用”约定，甲方同意在租赁期限内乙方有权转租该房屋。乙方转租或继承的，均应与甲方办理相关手续。第九条“其他事项”约定，1、在土地使用期限内如遇政策拆迁，甲方所享受的权利归乙方，同时甲方也不承担相应义务。2、在土地使用期限内如国家政策许可产权转让的，乙方享有优先受让权。转让应按照按转让时的相关法律、法规、政策办理，由此所产生的相关费用均由乙方承担。3、在土地使用权终止到期后，国家相关法律、法规允许土地使用权延续的，则乙方有权续租该房屋，但应按规定办理相关续租手续，其中由此所产生的相关费用按政策由甲乙双方各自承担。该合同还对其他费用的承担、房屋交付条件等进行了约定。2013年12月5日，被告开具邱太发缴纳322,996元的收据。 2014年7月7日，原告填写退房申请表，载明原告已经全额交付房款332,996元，由于新闻事件，要求退房，此房可另行销售。 另查明，原告田玉霞与邱太发系夫妻关系。 双方确认《智慧领地合同》中约定的租赁位置长谷路XXX弄XXX号实际为永丰街道长谷路XXX号XXX幢房屋。被告向不特定的公众进行销售，其并无房地产开发经营资质，未获得系争房屋的预售许可证。至今被告未能向原告交付房屋。 庭审中，本院释明原、被告间签订的合同为无效合同。 以上证据有《智慧领地合同》、收据、上海市房地产权证、结婚证、退房申请表及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：认定合同性质应当从合同约定的全部条款内容综合分析判断。原、被告就系争房屋签订了《智慧领地合同》，该合同形式上看双方间存在租赁合同关系。然而从该合同履行期限上看，系争房屋土地使用期限从1997年9月18日起至2045年3月18日止，而租赁合同的期限为20年，且期满后自动延续至土地使用期限届满之日止；从该合同金额及付款方式看，原告应在合同签订当日一次性全额支付2045年3月18日前租赁期间全部租金332,996元；从拆迁赔偿约定上看，在土地使用期限内遇政策性拆迁，被告所享有的权利归原告，同时被告也不承担相应义务。综上，本院认为原、被告签订的合同尽管以租赁方式体现，但实际内容并不符合租赁合同正常的租金、租期、动迁等权利义务关系，其本质为房屋买卖合同关系。 关于《智慧领地合同》之效力。系争房屋，其性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。威氏公司未取得房地产开发经营资质证书，对于涉案房屋亦未取得商品房预售许可证，现向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，原、被告签订的《智慧领地合同》应属无效合同。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。审理中，经本院释明，原告坚持现有的诉讼请求。现被告不具备预售条件而出卖系争房屋，原告要求被告返还房款应予以支持。就利息损失，鉴于原告按照中国人民银行贷款利率6倍主张无事实和法律依据，本院调整按单倍利率计算，对原告以332,996元为本金，按照2014年7月7日主张至庭审日即2014年10月29日与法不悖，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告田玉霞与被告上海威氏信息技术有限公司于2013年12月5日签订的《智慧领地合同》无效； 二、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田玉霞已付款332,996元； 三、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田玉霞损失(以332,996元为本金，从2014年7月7日起计算至2014年10月29日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,745元，减半收取3,372.5元，由原告田玉霞负担195元(已付)，由被告上海威氏信息技术有限公司负担3,177.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 吕荣珍 二〇一四年十一月二十五日 书 记 员 沈 韵 |
