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（2014）松民三(民)初字第2868号 原告甘泉。 委托代理人吕朝松，上海市沪泰律师事务所律师。 原告崔亮。 委托代理人顾丽君，上海市新闵律师事务所律师。 原告甘泉与被告崔亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告甘泉的委托代理人吕朝松、被告崔亮的委托代理人顾丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘泉诉称：2010年11月26日，原、被告在案外人上海鑫开房地产经纪事务所的见证下，订立《房产抵押与借款合同》。根据原、被告的真实意思表示、合同约定的整体内容，该合同名为《房产抵押与借款合同》，但实际上属于买卖合同：即被告将其所有的松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)出卖给原告，原告支付67万元，并约定该房产可办理过户手续时，被告按照约定办理过户手续。原告交付约定的买卖金额之后，对系争房屋进行装修，一直居住至今。根据相关政策规定，合同约定的房屋已经可以办理过户手续。被告违反约定，未履行办理过户手续，故原告诉至法院，请求判令：被告协助原告将位于松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至原告名下。 被告崔亮辩称：一、双方签订《房产抵押与借款合同》，是双方就借款67万元一事达成协议，并用被告的系争房屋做抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同、抵押权登记中就借款的金额、债务履行期限、担保抵押房产、双方权利义务做了明确约定。从合同全文来看没有提及任何房屋买卖的意思表示及条款。合同第一条为双方的抵押借款的意思表示；合同第二条明确了抵押房产的具体信息；合同第三条双方就当时(2010年11月)系争房产的价格做了评估；合同第四条为借款金额；合同第五条为借款的交付形式；合同第六条为权利担保；合同第七条为违约责任，双方并未有买卖系争房产的意思表示，亦并未对系争房产的买卖做任何约定。原告称合同实际上属于买卖合同，无事实和法律依据。二、合同中双方有约定，债务人未履行债务时，抵押房产转移给债权人所有的条款。这是典型的流押条款。根据我国物权法和担保法的规定，抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该条款对抵押权人显然不公平，流押条款签订后，情势发生了变更，抵押财产价格大幅上涨，价款为67万，而需要用现值140万的房产去偿付，显然有违法律的规定和民法的原则。交易经过是被告看到中介门店门口贴出办理贷款的广告，其中一个是房屋作抵押贷款的，被告因生意缺钱，想把房屋抵押，就由中介介绍认识了原告，约定房屋抵押，房产证和房屋给原告，房屋使用费抵做借款利息，借款到期前，房屋所有权要归原告。因原告不归还房屋，也不愿意提供账号给被告，故被告无法还款，抵押登记备案的合同中写明了还款日期。综上，双方无买卖房产的意思表示，没有对房屋买卖达成合意，亦没有房屋买卖的实际交易过程，流押条款应该无效，故请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2010年8月6日，被告登记为系争房屋权利人。 2010年11月26日，被告作为抵押人(甲方)、原告作为抵押权人(乙方)及见证方上海鑫开房地产经纪事务所(以下简称“鑫开房产”)签订《房产抵押与借款合同》，合同第一条约定，甲方于2010年11月26日将其所有的系争房屋抵押于乙方所有，乙方按约定时限借给甲方67万元。到该房产可办理交易时限办理过户给乙方，双方债务抵消。合同第二条约定，抵押房产：坐落于松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积78.13平方米，所有权证号为：松字2010-026743。合同第三条约定，双方认可该房产价格为：70万元。合同第四条约定，借款金额为67万元。合同第五条约定，乙方于2010年11月26日付给甲方65万，并于当日甲方将该房产及其所有资料交付乙方并归乙方所有，于该房产可办理过户手续时限30个工作日内办理完过户手续当日乙方付给甲方2万元。合同第六条约定，权利担保：1、甲方保证在交付房产及办理过户手续时没有产权和财产纠纷，该房产在办理产权过户登记前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚等)事件，其法定继承人或法定监护人或该房产受益人承担其责任，协助另一方继续履行本协议。最终交易目的是：甲方按约定时间得到全部借款，乙方得到该房产及本人权属证，即该房产所产生的一切权利和责任归乙方所有，与甲方无关。2、办理过户手续时，甲方权利配合乙方，并无条件提供所需一切有效合法资料(资料不全算甲方违约，另行签订符合当时条件的房屋买卖合同)，保证乙方顺利拿到房产证。3、办理过户手续时所产生的所有费用由乙方负责。4、办理产证时，乙方有权更改该房产的受益人。合同第七条约定，违约责任：1、乙方违约：甲方没收乙方所付借款收回该房产，债务抵消；2、甲方违约：得到该房产可办理过户手续时限30个工作日内，甲方违约则偿还乙方134万元，且乙方有权要求甲方赔偿装修费用。3、到该房产可办理过户手续时限起60日内违约方未完全履行责任，每过期一天，违约方付给守约方违约金4000元；直到完全履行责任止。合同第八条约定，该合同已经签订，该房产所有一切权利和责任归乙方所有(包括该房产动迁与损毁等)与甲方无关。合同另对其他事项进行了约定。被告认为该合同与本案无关，没有提及房屋买卖。 2010年11月26日，原告通过银行支付被告651,300元。同日，被告出具收条一份，载明今收到原告651,300元。被告认为钱是收到了，但没有提到房款一事，与买卖房屋无关，1,300元不是燃气费，可能是跨行转账或者汇票的手续费。 2010年11月30日，系争房屋取得抵押权登记，抵押权人为原告，债权数额670,000元，债务履行期限为2010年11月26日至2013年8月16日止。被告认为抵押登记能证明借贷的关系。 2010年12月5日，原告(甲方)与案外人上海亿清建筑装饰工程有限公司(乙方)签订《上海市家庭居住装饰装修施工合同》一份，约定装修承包方式为总包；总价款85,704.6元，工期自2010年12月6日开工至2011年2月20日竣工。合同另对其他相关事宜进行了约定。 2014年8月29日，上海市社会保险事业管理中心出具《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》一份，载明截至上月累计缴费29个月。 2010年11月26日，案外人上海鑫开房地产经纪事务所出具收据一份，载明收取原告甘泉新凯一期189号502室中介费13,000元。被告认为并未支付中介费，居间费应该上下家都收取，且需开具发票，一个人支付不合理。 审理中，本院对中介员工李升京进行了询问并制作了询问笔录。李升京称，原、被告之前不认识，被告委托将其房屋挂牌出售，中介就居间联系了原告，本来要签订买卖合同，但上海规定动迁房3年不能买卖，为了规避规定，故中介起草了房产抵押与借款合同，但实际就是房屋买卖合同，真实意思就是房屋买卖，但因3年后才能过户，就留了2万元尾款。因最终目的就是买卖房屋，所以也没有约定归还借款日期。居间费用都是下家支付的，支付了房款的2%，即13,000元。对李升京的询问笔录，原告认为与事实相符，无异议。被告认为与事实不符，系争房产并未在中介挂牌买卖，被告只是向中介询问了如何抵押借款；本案房产抵押与借款合同是原告提供的，中介是见证方，没有起到中介的作用；居间合同需要备案但实际没有备案，居间费应该会有发票但实际没有发票；原告和中介恶意串通用低价强占系争房屋；签订合同前已经将房屋交给原告使用了；合同中约定最终得到借款，而不是得到房款。 审理中，原告明确约定的房屋买卖价格为67万元；被告对此不认可，认为约定借款为65万，到时还款67万，其中2万元是作为给原告的好处费，合同中约定了房屋价格70万是因为抵押借款，房子要经过评估，为了免去评估费，同时为了考虑该房屋是否值借款的款项，也为了今后若不还款拍卖房屋来清偿借款，就约定了房屋价值。被告还称借款期限双方是口头约定的，在房产抵押与借款合同中漏了，故在交易中心抵押备案的合同中双方手写加上了借款期限。 以上事实，有房产抵押与借款合同、上海市房地产权证、银行受理通知书、收据、上海市房地产登记证明(抵押权登记)、上海市家庭居室装饰装修施工合同、中介收据、参保个人城镇基本养老保险缴费情况以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告之间签订的虽然名为《房产抵押与借款合同》，但根据其内容显示最核心的就是被告交付涉案房屋给原告，原告支付价款，同时还涉及到了房屋过户等房屋买卖合同应具备的条款，并未涉及一般的借款合同中有关到期返还、支付利息等相关约定。至于被告所称交易中心备案合同有借款期限，这也仅是为了抵押登记备案所为，双方留存的合同并未对此进行约定。再结合实际履行中双方是通过房屋中介居间介绍认识，原告在合同履行期间还支付了中介费用。在签订该协议后，被告将涉案房屋交付给原告，原告也装修入住至今的事实可以判定，原、被告之间实际为房屋买卖合同关系。双方所建立的房屋买卖合同关系系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告已经按约支付了房款并取得了房屋，现合同约定的过户期限已经届至，故原告要求出卖人履行配合过户的义务，有合同依据，本院予以支持。关于被告所称合同第六条约定借款到期前，房屋的所有权要归原告，是流押条款，应该无效的意见，本院认为，合同实质非借款合同，更未约定借款期限，没有借款到期前，房屋的所有权归原告的问题，故对原告有关流押条款的辩称意见，本院不予支持。关于房屋买卖价格，合同第三条双方认可房屋价格70万元，对于该约定被告确认仅系为了评估需要而写，所以该价格并非实际交易价格，结合中介的陈述及双方实际履行可以确认房屋实际交易价格应为67万元。原告已支付65万元，尚欠2万元愿意在过户时支付，符合合同约定，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条的规定，判决如下： 一、被告崔亮于本判决生效之日起十日内协助原告甘泉将位于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户登记于原告崔亮名下； 二、原告甘泉于被告崔亮协助办理上述房屋产权过户登记当日支付被告崔亮剩余房款20,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告崔亮负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 张 莉 二〇一四年十一月二十五日 书 记 员 林梅均 |
