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（2014）闸民三(民)初字第2724号 原告徐国荣。 委托代理人姚雄萍，上海惠迪律师事务所律师。 被告上海京大国际贸易有限公司。 法定代表人施会初。 原告徐国荣诉被告上海京大国际贸易有限公司(以下简称京大公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员魏思奇独任审判，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚雄萍、被告的法定代表人施会初到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐国荣诉称，原告系被告在上海市闸北区宝山路XXX号(以下简称系争场地)开设的市场内70号商铺的租赁户，2012年12月底，被告即向原告收取2013年一季度的租赁费，原告根据合同约定，向被告支付了一季度的租赁费，被告也出具了收款凭证。现原告得知被告无市场的经营权，故起诉至法院，请求判令：1、请求判令被告归还2013年1月-3月的租赁费人民币19500元(以下币种均为人民币)；2、请求判令被告退还押金6000元；3、诉讼费由被告承担。 被告京大公司辩称，原告诉请的押金被告确已收取，但认为被告投资建房，收取租金是应该的；且被告与系争场地出租人之间的合同并非无效合同，被告有权对系争场地上的商铺进行出租、收益。 经审理查明，原告因承租系争场地内的商铺，而向被告支付押金6000元。2012年12月14日，原告支付了70号商铺2013年1-3月租金19950元，收款单位为被告，并开具了租金发票。 另查明，系争场地由案外人上海铁路分局上海站利民服务公司(以下简称利民公司)对外经营管理，案外人上海铁路分局上海站利民服务公司经营部(以下简称利民经营部)隶属于利民公司，上海利力贸易有限公司(以下简称利力公司)由利民公司控股。 2002年，利民公司经营部与薪迈鹏公司(系被告前身)签订《租赁协议书》，将系争场地出租给薪迈鹏公司，租期为2002年4月1日至2005年4月30日。薪迈鹏公司承租后，拆除了该场地部分建筑，并出资进行了部分搭建、扩建。2005年租赁期满后，薪迈鹏公司与利力公司签订房屋场地租赁合同，继续承租该场地。2007年1月31日，薪迈鹏公司经核准更名为上海京大国际贸易有限公司，即被告。2008年1月1日，被告与利力公司再次签订《房屋场地租赁协议》，租期自2008年1月1日起至2012年12月31日。之后，被告再次出资完成了系争场地上改扩建工程，涉及面积1000余平方米。 2012年1月1日，被告向利民经营部及利力公司出具“承诺书”，载明：为办理企业法人营业执照续期(延期)，特恳请贵公司协助提供房屋租赁协议，租赁期限3年，租赁期自2012年1月1日起至2015年12月31日止。该房屋租赁协议仅作本公司办理企业法人营业执照续期(延期)用，不作其他用途。该房屋租赁协议内所有条款一律无效。特此承诺！同年5月21日，被告与利民经营部签订《房屋租赁协议》，约定租期自2012年1月1日起至2015年12月31日止。同年11月26日，利民经营部及利力公司向被告发出“告知函”，表示租赁期满后不再和被告续约，要求被告做好搬迁工作。同年12月26日，利力公司将系争场地出租给案外人上海音像城经营管理有限公司(以下简称音像城公司)。2013年1月起，系争场地由音像城公司承租经营。 又查明，目前被告营业执照上的住所地仍登记为系争场地，有效期即自2012年5月21日起。 还查明，2013年4月，被告曾将利民经营部诉至本院，要求其继续履行2012年5月21日就系争场地签订的《房屋租赁协议》。对此，本院(2013)闸民三(民)初字第983号判决书认定上述《房屋租赁协议》仅为协助被告办理营业执照延期使用，双方并无继续租赁至2015年年底的合意，并据此对被告上述诉请未予支持。判决后，被告曾提起上诉，但在二审期间撤回上诉。 2013年8月，被告再次将利民经营部诉至本院，要求确认系争场地上总计1,839平方米的无证建筑物的权益归其所有。对此，本院(2013)闸民三(民)初字第1947号判决书认定被告承租系争场地后所进行的搭建行为应视为其为经营需要所做的投资，租赁期满后，被告租赁期内的搭建依双方约定应归利民经营部所有，并据此对被告上述诉请未予支持。判决后，被告提起上诉。二审认定系争场地上房屋目前已为无证建筑物，被告与利民经营部之间的场地租赁合同已到期，故不存在被告所谓用益物权的法律基础，并据此驳回了被告的上诉。 审理中，被告称其正在对(2013)闸民三(民)初字第983号案件进行申诉，但目前尚未正式立案。 上述事实，有原告提供的《租赁协议书》、(2013)闸民三(民)初字第983号民事判决书、(2013)闸行初字第162号行政裁定书、(2013)闸民三(民)初字第1947号民事判决书、(2014)沪二中民二(民)终字第1188号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述等证据予以佐证，经质证，本院予以确认。 本院认为，被告对系争场地上的建筑物享有收益权的前提，系被告对其享有合法的所有权或使用权。根据本院生效判决，被告与利力公司的租赁关系已于2012年12月31日到期，被告亦无证据证明其在此之后仍享有合法出租的权利，故被告自2013年1月1日起不再享有系争场地上商铺的出租权，无权再向原告收取商铺租金，收取的押金亦应予以返还。原告要求被告返还租赁合同项下押金、2013年第一季度的租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告仅要求被告返还2013年第一季度租金19500元，系当事人对于自身民事权利的处分，并无不当，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、被告上海京大国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐国荣2013年1月至3月的租金19500元； 二、被告上海京大国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐国荣押金6000元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为218.75元(原告徐国荣已预缴),由被告上海京大国际贸易有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 魏思奇 二〇一四年十二月五日 书 记 员 潘 瑾 |
